先看一組供應(yīng)數(shù)據(jù)：

2021年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到今年8月份，按金三銀四，金九銀十的樓市周期來看，下半年或還有一個(gè)供應(yīng)小高峰，但對(duì)比2020年全年新增供應(yīng)量，總體下滑幾乎是板上釘釘?shù)摹?/span>

尤其是土拍市場，截止8月，荊州住宅開發(fā)土地僅拍出4宗，荊州3宗，沙北1宗，即便下半年開足馬力，達(dá)到上半年同樣的成交量，環(huán)比去年，降幅也達(dá)53%以上。

今年的土拍新增，等同于未來一兩年的純新供應(yīng)量，土地成交下滑，意味著一兩年內(nèi)的純新盤將斷崖式減少。

有人說今年土拍交易下滑，意味著荊州樓市或?qū)⒐┎粦?yīng)求。房姐卻以為，目前的土拍現(xiàn)象，實(shí)際是側(cè)面反應(yīng)了荊州樓市將來到一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

首先庫存方面，截至2021年8月末，當(dāng)前荊州整體庫存（已拿預(yù)售）大約是19000多套，面積約190萬平方米。手上有地，但按兵未動(dòng)的大項(xiàng)目也比較多，如金源世紀(jì)城·文淵府、恒大綠洲、玖璽瑞園等。

單從庫存來看，至少足夠荊州去化兩到三年，至于缺不缺房賣，那是兩年后才需要考慮的事。

/金源世紀(jì)城·文淵府（21萬方）

其次是荊州樓市的轉(zhuǎn)折跡象。

往小的說，春江水暖鴨先知，土地市場成交銳減，本身就有房地產(chǎn)開發(fā)收緊的信號(hào)。

而往大方面說，最大可以往國家發(fā)展方針轉(zhuǎn)向“第三次分配”的指令上靠，具體表現(xiàn)為從去年開始，央行給房企劃出了“三道紅線”，給銀行設(shè)置了房地產(chǎn)貸款規(guī)模以及比例，在源頭上給高杠桿的房企上了“緊箍咒”；

而后是“集中供地”政策落地，“住房不炒”，“腰斬學(xué)區(qū)房”，“收緊二手房交易”，甚至放風(fēng)“房產(chǎn)稅”等等，一系列政策頒布，可謂是明示房地產(chǎn)市場的改革在即。

從目前的大環(huán)境來看，不僅是荊州，全國的房企都在適應(yīng)現(xiàn)在的新形勢。

過去屬于房地產(chǎn)的營銷邏輯已經(jīng)坍塌，拿地節(jié)奏放緩，除了是房企們以退求穩(wěn)之外，大家多少更多是在觀望、等待樓市新“樣本”出爐。

至于這個(gè)“樣本”是什么，行業(yè)內(nèi)外都在摸索，不過把樓市往前追溯幾年，包括在荊州，這個(gè)開發(fā)“樣本”其實(shí)早就有了它的初代版本，只是沉寂多年或者聲音較弱，沒有被廣泛注意。

荊州一共有四個(gè)限價(jià)房，楚天都市·惠園、房投·十方庵、奧林匹克花園，還有2020年成交的P(2020)022號(hào)地塊，待啟動(dòng)的房投·春風(fēng)里。

限價(jià)房，遵照的是“以房價(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式，在土地掛牌出讓時(shí)就限定好房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象的一種特殊商品房。

政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。

限價(jià)房價(jià)格通常高于經(jīng)濟(jì)適用房，低于商品房，是政府在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段。

這種調(diào)節(jié)功能，使得限價(jià)房游走在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的平衡木間，體量大了或是小了，都會(huì)對(duì)市場運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生修正影響。同時(shí)，限價(jià)房有限定的銷售對(duì)象，大批客群被門檻攔截，所以限價(jià)房的規(guī)模注定無法等同于市場商品房。

但從源頭把控房價(jià)的思路是可以再做參考斟酌的，調(diào)控機(jī)制與市場定位搭配，創(chuàng)新出符合當(dāng)下的大環(huán)境的項(xiàng)目模式也不是沒可能。

很多人以為公租房帶有一個(gè)“租”字，所以與銷售絕緣。

首先，以公租房的定義來看，是指由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房，的確是以“租”為主的特殊性住宅。

但公租房同時(shí)還具有“租售并舉”的屬性，即租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)確定的價(jià)格對(duì)房屋進(jìn)行購買。（購買后可以繼承、抵押，不得出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場交易。因特殊原因需轉(zhuǎn)讓的，由政府以購房價(jià)加利息回購，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。）

/示意圖

“租售并舉”的概念提出來已經(jīng)有很多年了，可調(diào)控性項(xiàng)目很難市場化推開，所以最終又落回了以“公”字來牽頭。

在國外，以新加坡為例，住房體制層次分明，公共住房為主，私人住宅為輔，“廉租房—組屋—執(zhí)行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行。

從公共住房板塊來看，組屋的價(jià)格是每平米約5000新幣，家庭月均收入中位數(shù)是8666新幣，按套均面積90平米計(jì)算，房價(jià)收入比是4.3，即一般居民家庭4.3年就可以購買一套組屋。

/示意圖

荊州方面，公租房的租賃情況：截止到2018年，市住房保障中心表示，“東方玫瑰園小區(qū)、四機(jī)廠等處房源尚有一百多套房源可租讓（視地段租金5-7元/㎡不等），市民可以按申報(bào)要求進(jìn)行申報(bào)。”

而售出情況推進(jìn)到哪里，暫不太清楚。

/示意圖

從全國到地方，種種跡象表明，國家早已有意大力推廣“租售并舉”模式，但現(xiàn)實(shí)是，一個(gè)“租賃申報(bào)條件”就能將無數(shù)普通民眾攔在申報(bào)表外，之后的租售并舉更是難產(chǎn)于此。

不過此一時(shí)彼一時(shí)，在大環(huán)境重塑的今天，開放市場是否能突破性嫁接2.0版的“租售并舉”模式，我們還可以靜觀其變。

中國目前調(diào)控性住房種類比較多，除了限價(jià)房、公租房，還有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等，它們都有一個(gè)共通點(diǎn)，那就是“計(jì)劃調(diào)控”+“市場規(guī)律”兩條路走。

它們效仿國外模式，或修改“面粉與面包”的底層邏輯，然而成也調(diào)控失也調(diào)控，市場的爭議從來沒有停止過。就像房姐在限價(jià)房的分析中所說，源頭卡在什么水平，體量設(shè)多或是設(shè)少，對(duì)市場的影響程度，一舉一動(dòng)，環(huán)環(huán)相扣，總是透露著些許無奈。

時(shí)間還早，今年的土拍結(jié)果至少保證了兩年后商品房“有房可售”，剩下來的就是由上至下共同探討“新模式”的問題，希望市場盡早傳來好消息，撥云見月！