“100萬在盧灣安家”，“徐家匯黃金地段150萬買兩房”……在不久前舉行的13屆上海一二手房交易展示會上，十幾家滬上中介攜近萬套二手房源參展，其中不乏誘人的價格。不過老法師提醒，這些市的廉價二手房、包括一些所謂的“使用權(quán)”房，雖然價格看上去“很美”，但因?yàn)檫@些物業(yè)都有了一把“年紀(jì)”，買家在交易過程中要有隨時增加“隱性費(fèi)用”的心理準(zhǔn)備。尤其是一些價格低得不合理的老房子，其中通常會隱含一些“歷史遺留問題”，貿(mào)然下手，說不定會“吃套”。因此，在面對這些低價房源時，還需要多一個心眼。

    “老師傅，我這里有一套涼城地區(qū)的小高層商品房，一梯兩戶的，68平方總價155萬，不知儂有興趣哇”，正在為孩子在虹口置辦婚房的先生，聽到業(yè)務(wù)員介紹的這套房子，馬上動了心，二天便到現(xiàn)場去看了房子也感到十分滿意。但正準(zhǔn)備付錢的時候才發(fā)現(xiàn)，原先自己還需要不小的支付額外費(fèi)用。

    原來這套二手房的房產(chǎn)證是2009年辦理的，根據(jù)“新國八條”的相關(guān)規(guī)定，如果房產(chǎn)證未滿五年的二手房，營業(yè)稅需要征收全額的5.5%，加上還需繳納契稅等，以及中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，相關(guān)費(fèi)用支付要達(dá)到總房價的10%。由于155萬是賣家希望凈拿到手的，因此實(shí)際上先生實(shí)際支付的總價基本上要超過170萬了，這樣算下來的單價并不便宜。

    除了中介費(fèi)用之外，一些看上去價格誘人的二手房，還有可能存在著這樣或者那樣的“硬傷”和“隱傷”。李女士為了自己孩子能上一個好初中，今年3月在原來的南市地區(qū)買了一套房齡超過20年的“房”。買房之初她還以為撿到了便宜，不總價不貴，而且附帶的裝修看上去還可以用一段時間。沒想到入住不久，廚房下水道開始堵塞，墻壁漏水嚴(yán)重。李女士請來熟人，原打算修修補(bǔ)補(bǔ)“小弄弄”。但裝修的老師傅一進(jìn)場，發(fā)現(xiàn)的問題一大堆。到后來，李女士能硬著頭皮徹底“推倒重來”，兩個月的裝修施工，再怎么精打細(xì)算也花了15萬……李女士的遭遇提醒大家：買二手房時，驗(yàn)房一定要仔細(xì)仔細(xì)再仔細(xì)?？捶繒r，買方不要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈送，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。

    其實(shí)，買二手房遭遇“隱性費(fèi)用”還是小事，如果你花錢買了一套二手房，結(jié)果戶口中還有原來的賣家，這才是郁悶的事情。專家提醒，在購房使用權(quán)房的時候，一定要小心這樣的“地雷”。在上海的房產(chǎn)市場，使用權(quán)房是一種殊的物業(yè)類型，不同于產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)。雖然使用權(quán)房存在著不少缺陷，如面積較小，建成時間太長，廚衛(wèi)公用等。但這種物業(yè)一般位于市區(qū)域，如在上海主要分布在徐匯、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)域，周邊成熟的生活配套設(shè)施，尤其是價格不高，使得這種物業(yè)成為二手房市場上的“香餑餑”。這類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓流程是：簽署“白皮合同”、敲定征詢函、“房東”遷戶口、辦理登記手續(xù)、客戶確定進(jìn)駐戶口、資金監(jiān)管，獲轉(zhuǎn)讓通知書、物業(yè)進(jìn)戶等。雖然步驟十分明顯，但是每一個步驟都要留心，因?yàn)橐徊涣羯?，說不定會為日后留下無盡麻煩的“伏筆”。

    比如，使用權(quán)房對買方的資格有明確限定，能是擁有當(dāng)?shù)貞艏木用?；使用?quán)房屋轉(zhuǎn)讓過程中，簽訂的不是平時我們見到的房地產(chǎn)買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，如在上海，簽訂的是《上海市公有住房轉(zhuǎn)讓合同》，簡稱“白皮合同”；使用權(quán)房無法辦理抵押手續(xù)，因此不能辦理住房按揭或者住房公積金貸款。也正是如此，買家必須注意資金安全問題，在付款之前，需了解清楚所在地塊有沒有因?yàn)榧磳硬疬w而凍結(jié)轉(zhuǎn)讓，或者存在違章搭建等情形，以免讓自己陷入被動。使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓前，原“業(yè)主”必須把所有戶口轉(zhuǎn)移。而買家必須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，在物業(yè)公司處確認(rèn)落戶的人數(shù)和具體姓名。需要別注意的是，使用權(quán)房落戶因?yàn)橛幸淮螜C(jī)會，等轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成后，再提出諸如增加落戶人口的申請，辦理難度很大。整個辦理流程，當(dāng)中任何一個步驟出現(xiàn)問題，都有可能為將來埋下巨大的隱患。所以，購房者面對誘人的“低價”，一定要保持冷靜。