小產(chǎn)權(quán)房:所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
        小產(chǎn)權(quán)房因缺少規(guī)劃和監(jiān)管，在全省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，或成“翻版城中村”，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)度。其所存在的產(chǎn)權(quán)糾紛，決定了它的出路模糊。
        從今年開始，武漢市加大了對小產(chǎn)權(quán)房的管理力度，考慮將控制小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)納入遠(yuǎn)城區(qū)城鎮(zhèn)化的統(tǒng)一規(guī)劃中。
        遠(yuǎn)郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房“瘋長”:“我這房子便宜一半，要嗎？”昨日，黃陂橫店街一地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向記者推銷一套小產(chǎn)權(quán)房。

　　這套小產(chǎn)權(quán)房位于黃陂灄口小學(xué)旁。這家地產(chǎn)公司在這里做了8棟7層高的小產(chǎn)權(quán)房，大部分已經(jīng)賣出。除了缺少規(guī)劃及正規(guī)物業(yè)外，房子看上去還是很像商品房，外墻裝修也很漂亮。

　　“整棟樓有一個土地證，要辦房產(chǎn)證加1.3萬元，均價3000元左右，正規(guī)商品房要5000多元/平方米。”這位負(fù)責(zé)人稱，他所做的小產(chǎn)權(quán)房都是在村民老房子地基上建設(shè)起來的，跟房主合伙建設(shè)，由他代為銷售，“房子很俏，買主多是漢口北的商戶。”

　　不是灄口，黃陂蔡店鄉(xiāng)的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)更為。昨日下午，記者在蔡店街上看到，六棟在建的小產(chǎn)權(quán)房前，竹竿搭起的腳手架尚未拆除，街邊田鋪灣的一棟竣工不久的小產(chǎn)權(quán)房開始出售，售價在2000元一平方米左右。一名當(dāng)?shù)鼐用穹Q，在蔡店鄉(xiāng)能買到的有小產(chǎn)權(quán)房。

　　在江夏區(qū)廟山村，馬路兩邊的廟山新村都是藍(lán)色二層小樓，小樓后面，是8棟紅色的漂亮住宅樓，有綠化，有健身器材，一點不比普通商品房差。村民先生稱房子是前年做的，想買的話，村里會給發(fā)房產(chǎn)證和共用的土地證。

　　新洲陽邏、黃陂、江夏、蔡甸等遠(yuǎn)城區(qū)較為發(fā)達(dá)的街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方。這些地方的小產(chǎn)權(quán)房，有的是村民自建的，有的是村或開發(fā)商在村集體用地上建的。

　　小開發(fā)商“無路可走”:“小產(chǎn)權(quán)房糾紛是一地雞毛。”黃陂一街道相關(guān)負(fù)責(zé)人說，對政府而言，小產(chǎn)權(quán)房大的危害是建得凌亂，將來可能面臨拆遷，重走市區(qū)“城中村”改造老路，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　小產(chǎn)權(quán)房在遠(yuǎn)郊市場的繁榮，使一些正規(guī)商品房開發(fā)商有心無力。

　　2008年，蔡甸農(nóng)民李家喜注冊一家地產(chǎn)公司，通過競拍方式取得了蔡店鄉(xiāng)街上一塊2.85畝土地，準(zhǔn)備在遠(yuǎn)郊開發(fā)正規(guī)的商品房，他因此成為中國小的農(nóng)民開發(fā)商，轟動一時。然而，幾年過去了，除了當(dāng)初競拍的地塊外，李家喜再也沒有成功拿到地塊。

　　“我現(xiàn)在還在猶豫，我的公司還有沒有必要存在下去。”李家喜說，蔡店鄉(xiāng)小產(chǎn)權(quán)房太，正規(guī)的商品房很難生存。

　　“土地不要錢，不用繳納各種稅費(fèi)，也沒有部門去監(jiān)管，建設(shè)成本非常低。”李家喜說，商品房建設(shè)成本高，因此價格也高，目前在遠(yuǎn)郊區(qū)根本斗不過小產(chǎn)權(quán)房。

　　居民逐利，監(jiān)管力度弱:黃陂蔡店鄉(xiāng)居民劉先生記得，幾年前，整條街上都還是老房子，私人建房出售的幾乎沒有。自從10多公里外的清涼寨等景區(qū)建成后，每年都有大量客人涌來，街上的住房好像突然之間變得奇缺起來。在他看來，是一些有實力的居民有頭腦，拆除自家平房老屋建成五六層的樓房，對外出售、出租。

　　據(jù)了解，蔡店鄉(xiāng)糧管所倉庫拆除后建起的職工集資房是較早的小產(chǎn)權(quán)房，如今，它的周圍小產(chǎn)權(quán)房林立。

　　“在這里，政府批的私人建房不超過3層，超過3層的都是小產(chǎn)權(quán)房。”昨日下午，一在建小產(chǎn)權(quán)房工地，幾名工人師傅說。

　　蔡店鄉(xiāng)離黃陂城區(qū)50多公里，如此偏僻的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房為何如此？昨日，當(dāng)?shù)匾粡氖陆ǚ康陌ゎ^稱，一些鄉(xiāng)村人為了孩子上學(xué)、老人醫(yī)方便，買房進(jìn)城。因為臨近景區(qū)緣故，一些人買房投資等。還有一些外來人員，也需要買房居住。

　　當(dāng)然，在灄口、陽邏、廟山等地，有很多是受經(jīng)濟(jì)能力限制，無奈選擇買郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的人。“小產(chǎn)權(quán)房一般比商品房售價便宜一半。”住在廟山的徐女士說，她和幾名同事都在廟山購買了小產(chǎn)權(quán)房。

　　在灄口街街道辦事處副主任看來，小產(chǎn)權(quán)房的誕生，也與一些居民逐利有關(guān)。這些房子，建設(shè)成本在1000元/平米左右，每平方米能賺1000元，如果有500平方米，賺50萬元，這對他們來說是暴利。

　　據(jù)介紹，政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的，那么，這些小產(chǎn)權(quán)房又是如何建成的？

　　“前幾年，我們這里基本上沒有人管。”蔡店鄉(xiāng)的劉先生說，即便是去年，盡管街道管理力度大了，仍有不少在建的小產(chǎn)權(quán)房被責(zé)令停工一段時間后，又陸續(xù)建成了。

　　一方面是因為居民會通過“找關(guān)系”等途徑繼續(xù)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，另一方面監(jiān)管力度確實不夠大。

　　控制小產(chǎn)權(quán)房亟須資本進(jìn)駐統(tǒng)一規(guī)劃:不過，在李家喜看來，要經(jīng)濟(jì)條件允許，很多人還是愿意買商品房的。他說，小產(chǎn)權(quán)房不像商品房，小產(chǎn)權(quán)房無論是在建設(shè)人員水平、材料質(zhì)地，還是政府監(jiān)管方面都是空白的，因此其質(zhì)量難以保證。更重要的是，正規(guī)房產(chǎn)證、土地證拿不到，會存在產(chǎn)權(quán)糾紛，勢必影響未來一輪的拆遷補(bǔ)償，更別談房子維修、物業(yè)管理等問題。

　　灄口街一位負(fù)責(zé)人說，客觀上，因為沒有巨額資本進(jìn)駐，遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非常緩慢，由此導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)很不理想。

　　蔡店鄉(xiāng)一名工作人員稱，今年元旦后，城管革命進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)，蔡店鄉(xiāng)采取了強(qiáng)硬措施，街道及城管部門巡查、處罰力度大，基本上凍結(jié)了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。他稱，目前，在蔡店鄉(xiāng)街上，除了去年在建至今未完工的小產(chǎn)權(quán)房外，今年尚未發(fā)現(xiàn)一處新增小產(chǎn)權(quán)房項目。

　　如果小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)真的能凍結(jié)，巨大需求給遠(yuǎn)郊商品房帶來了曙光，也給苦于拿不到地的李家喜一樣的小開發(fā)商帶來了希望。

　　蔡店鄉(xiāng)一名負(fù)責(zé)人稱，隨著嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，政府對城鎮(zhèn)規(guī)劃的加強(qiáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房將會迎來一次熱潮。不過，他擔(dān)憂的是，城市地產(chǎn)商不愿到遠(yuǎn)郊吃“蛋糕”，而小地產(chǎn)商實力不夠，吃不下這塊“蛋糕”，會導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房反彈。

　　灄口街相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房后，會有城市中小規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商前來搶灘，不愁遠(yuǎn)郊的商品房開發(fā)了。

　　不過，武漢市房產(chǎn)局相關(guān)人士稱，遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)開發(fā)步入正軌，至少還需要5年時間。