2018年荊州住宅項(xiàng)目成交共22032套，面積249萬(wàn)方，成交均價(jià)6279 元/㎡；非住宅市場(chǎng)成交4012套，面積30.45萬(wàn)㎡；截至目前，預(yù)估新增入市項(xiàng)目總建面約579萬(wàn)方。

　　一、宏觀政策分析

　　小結(jié)：棚改新動(dòng)向，兩類城市北要求盡快取消貨幣安置；全國(guó)首套房貸款利率微漲，政策仍以偏緊調(diào)控為主。

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。7月12 日，住建委表示，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　今年上半年以來(lái)，各地嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施，全國(guó)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。首套房貸款利率平均水平雖然依然“堅(jiān)挺”，但一直維持在小幅上漲的態(tài)勢(shì)。2018年8月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%，這也是2017年1月份以來(lái)連續(xù)20個(gè)月上漲。當(dāng)前房貸市場(chǎng)政策指向仍以偏緊調(diào)控為主，利率、首付、貸款審核均保持偏嚴(yán)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)后期執(zhí)行利率下降的銀行數(shù)將會(huì)進(jìn)一步減少，持平及上漲的銀行數(shù)將會(huì)增多，隨著利率持平銀行數(shù)的增加，利率將表現(xiàn)出逐漸穩(wěn)定的趨勢(shì)。結(jié)合監(jiān)測(cè)的利率數(shù)據(jù)特點(diǎn)來(lái)看，利率保持繼續(xù)低幅上漲的概率極大。

　　二、中觀市場(chǎng)層面

　　精裝與毛坯備案價(jià)分離：

　　2018年1月開(kāi)始精裝項(xiàng)目，精裝需與毛坯備案價(jià)分離，精裝房銷售門檻大幅提高。

　　政府審批指導(dǎo)定價(jià)，現(xiàn)階段精裝備案價(jià)最高10723元/㎡（毛坯8235元/㎡，精裝2488元/㎡），

　　純毛坯最高備案價(jià)7260元/㎡。

　　市場(chǎng)監(jiān)管：

　　精裝修項(xiàng)目需全裝修交付，開(kāi)發(fā)商為第一責(zé)任主體，要建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分部、分戶驗(yàn)收。全裝修至少有一項(xiàng)或多項(xiàng)以上運(yùn)用一體化裝修技術(shù)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)。

　　嚴(yán)格禁止開(kāi)發(fā)商捆綁車位變相銷售 。

　　房貸利率上調(diào)：

　　商業(yè)貸款利率首套上浮至25%，上浮至30%，銀行利率上浮達(dá)到歷史最高水平，購(gòu)房門檻提升

公積金首套首付比例不低于20%，二套首付比例由年初60%調(diào)整為40%。單職工貸款最高額度40萬(wàn)，雙職工貸款額度最高45萬(wàn)。

　　市場(chǎng)監(jiān)管：

　　精裝修項(xiàng)目需全裝修交付，開(kāi)發(fā)商為第一責(zé)任主體，要建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分部、分戶驗(yàn)收。全裝修至少有一項(xiàng)或多項(xiàng)以上運(yùn)用一體化裝修技術(shù)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板方標(biāo)準(zhǔn)。

　　嚴(yán)格禁止開(kāi)發(fā)商捆綁車位變相銷售。

　　2018年荊州房地產(chǎn)政策主要為控備案價(jià)和精裝修監(jiān)管完善這兩個(gè)方面；貸款政策商貸利率上調(diào)，公積金首付比例下降，棚改還遷政策多元化，商品房市場(chǎng)拆遷客戶占比下降。

　　三、2018年1月-12月全年供應(yīng)成交匯總分析

　　從上圖可看出，全年新增供應(yīng)225萬(wàn)方，成交249萬(wàn)方，整體均價(jià)6279元/ ㎡。月度成交表現(xiàn)逐步乏力，呈下滑趨勢(shì)。均為毛坯價(jià)，價(jià)格波動(dòng)空間不大。

　　2016-2018年土地市場(chǎng)分析

　　荊州樓市自15年后開(kāi)始以去庫(kù)存為主導(dǎo)思想，政府對(duì)于土地放量有明顯控制，16年荊州樓市進(jìn)入上行趨勢(shì)，庫(kù)存得到有效釋放后才開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的放量，17年維持16年上行的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)放用地放量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，18年批示用地各板塊均有新增，規(guī)劃用途主要以住宅與商業(yè)為主；

　　同比往年，本年度土地成交量、成交面積、成交均價(jià)及樓面地價(jià)，量?jī)r(jià)齊升，相對(duì)前兩年，成交地塊有一定區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)。

　　2018年土地成交匯總

　　2018年度土地市場(chǎng)成交宗地?cái)?shù)量33宗，宗地總面積240.64萬(wàn)方，其中商服、商住用地24宗，宗地面積178.27㎡；樓面均價(jià)1508元/㎡；

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目30個(gè)，宗地面積225.37萬(wàn)方，預(yù)估可建面積716.32萬(wàn)方，沙北新區(qū)4宗、荊北新區(qū)6宗、武德片區(qū)2宗、中心城區(qū)1宗，城東片區(qū)10宗、華中農(nóng)高區(qū)1宗其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)6宗新增地塊。

　　2018年成交匯總分析（住宅）

　　2018年住宅部分成交區(qū)域分化比較明顯，占比最高為沙北和城東片區(qū)。

　　2018年年度全年供應(yīng)成交匯總

　　全年商品房供應(yīng)量：24139套，面積264萬(wàn)㎡ 

　　　　　　　　住宅：供應(yīng)19434套，面積225萬(wàn) ㎡ 

　　                非住宅：供應(yīng)4705套，面積39萬(wàn)㎡ 

　　全年住宅商品房共成交：22032套，面積 249萬(wàn)㎡，成交均價(jià)6279元/㎡

　　       非住宅：成交4012套，面積30.45萬(wàn)㎡，成交均價(jià)7686元/㎡ 

　　　　其中商業(yè)成交3327套，面積259865.77㎡，成交均價(jià)7935元/㎡

　　　　寫字樓成交685套，面積44586.30㎡，成交均價(jià)6236元/㎡

　　四、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判

　　1、根據(jù)土地市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，預(yù)估新增供應(yīng)項(xiàng)目30個(gè)，其中純商業(yè)項(xiàng)目3個(gè)，其余均為商住一體；

　　2、其中已經(jīng)進(jìn)入蓄客階段項(xiàng)目6個(gè)，即將開(kāi)盤；

　　3、整體預(yù)估新增項(xiàng)目可建面積約為579萬(wàn)方。

　　五、市場(chǎng)小結(jié)

　　住宅部分

　　1、市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，供應(yīng)量增加：截止目前住宅市場(chǎng)庫(kù)存123萬(wàn)㎡,沙北新區(qū)庫(kù)存量達(dá)到27％，以東都怡景為主要存量；城東片區(qū)庫(kù)存量達(dá)到25%，以金源世紀(jì)城、恒隆四季城為主要庫(kù)存量。

　　2、差異化銷售，市場(chǎng)處于滯漲狀態(tài)：2018年以來(lái)市場(chǎng)搞價(jià)精裝房項(xiàng)目成交價(jià)格一直處于滯漲狀態(tài)，精裝成交價(jià)格在9000-9800元/㎡之間。

　　3、供應(yīng)量不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大。

　　商業(yè)部分

　?。?、截止目前商業(yè)庫(kù)存100萬(wàn)方，主要集中在荊北、沙北及周邊片區(qū)；

　　2、受全國(guó)投資大環(huán)境影響，商業(yè)市場(chǎng)信心不足，去化緩慢，庫(kù)存壓力大；

　　3、多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，以價(jià)換量，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)；

　　4、辦公市場(chǎng)仍屬于初級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求不足，荊州中小企業(yè)尚處于啟蒙階段，需求微弱；

　　5、商業(yè)潛在項(xiàng)目供應(yīng)大，高，中，低端產(chǎn)品都有，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，投資客群持觀望態(tài)勢(shì)。

　?。ㄗⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來(lái)源中潤(rùn)泰?地產(chǎn)與荊州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，荊房網(wǎng)小編整合編輯）

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