今年初，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了去年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進一步加大。從調(diào)整住房稅收政策和信貸政策，到要求各地公布2011年度的房價調(diào)控目標，從“一房一價”到本月20日再次上調(diào)存款準備金率，無不顯示出政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心?，F(xiàn)已值年中，荊州城區(qū)而言，樓市又有哪些反應(yīng)和變化呢？
    “抱歉荊州，拉低你房屋均價200元！”
    繼上月底武漢萬科紅郡打出“抱歉光谷 ，拉低你房屋均價1000元”的廣告，引起市場熱烈反響后，本月15日，進入尾盤銷售的硚房康城推出荊州版“抱歉荊州，拉低你房屋均價200元！硚房康城價送200元/平方米，再送高5萬元裝修費”的宣傳。據(jù)該項目營銷經(jīng)理杜泊寧介紹，此消息發(fā)出后，一周內(nèi)銷售出20余套商品房。促銷力度加大了，收獲頗豐。
    6月19日，新加坡城·國際四期開盤，推出95折優(yōu)惠，200多套商品房當(dāng)天80%以上?？v觀近期開盤的項目，其促銷力度較以往有所加強。也是說，項目入市優(yōu)惠幅度加大已成為營銷方式的常態(tài)，業(yè)內(nèi)和市場處變不驚。
    但是，讓時間倒流至今年3月，業(yè)內(nèi)和市場的態(tài)度截然不同。3月中下旬，越美·金江寶邸推出“董事長95折簽售”的活動，一時引發(fā)業(yè)內(nèi)和市場關(guān)注。而在當(dāng)時，絕大多數(shù)樓盤的優(yōu)惠幅度為按揭99折，一次性付款98折。越美·金江寶邸可謂匠心獨運，開先河，讓一些購房者怦然心動，拿著報紙前去咨詢、看房，從而達到了營銷目的。相同內(nèi)容的廣告在《江漢商報》顯著版面連續(xù)推出幾天后，不少業(yè)內(nèi)人士坐不住了，還相約一起到該項目營銷“刺探”消息呢！
    那么，這些項目的優(yōu)惠折扣是否實實在在呢？那讓我們來看看房產(chǎn)新政給市場帶來了哪些變化？
“一房一價”保證公平交易
    2011年1月26日，國家出臺房產(chǎn)新政，簡稱新“國八條”。除一二線城市限購、差別化的信貸政策外，還要求全國各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并在一季度末進行公布等等。
    截至3月31日，全國608個城市（含縣級市）均公布了2011年房價控制目標。除北京提出新建住房價格“穩(wěn)中有降”外，大多數(shù)城市的房價調(diào)控目標均為漲幅10%左右。這意味著全國所有大中小城市的房價不會大漲，而“穩(wěn)中有漲”成為一種趨勢。
    3月22日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起商品房銷售實行一房一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。
    據(jù)記者調(diào)查了解，我市城區(qū)各樓盤“一房一價”政策執(zhí)行良好。而此項政策執(zhí)行前后，又有哪些不同呢？
    市房協(xié)副秘書長志忠指出，“一房一價”的意義在于，商品房明碼標價，購房者明明白白消費，保證了公平交易，防止開發(fā)商暗箱操作，加強了對其的自我約束機制。
    同時，“一房一價”也控制了開發(fā)商上調(diào)房價的空間。以前，開發(fā)商捂盤惜售，可以不斷調(diào)價，獲取更大的利潤，實行價格公示后，再捂盤已經(jīng)沒有多大意義，有快速銷售回籠資金才是上策。再則，銀行方面，除了限貸外，商品房按揭政策一再提高門檻，在一定程度上增加了開發(fā)商的資金壓力。因此，開發(fā)商加大促銷力度已成必然之勢。
開發(fā)商和購房者實現(xiàn)雙贏
    6月20日，央行今年6次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)凍結(jié)資金高達3800億元，將會進一步影響樓市信貸。
    購房者而言，套房利率優(yōu)惠取消，二套房付6成，同時利率上浮10%。房貸收緊，不提高了購房者的貸款門檻，而且審批更為嚴格，延長了放貸周期，不我市，而在全國各個城市都滋生出一批為數(shù)不少的“等貸族”。記者在各樓盤采訪時，其營銷負責(zé)人均表示我市部分銀行已停止發(fā)放個人房屋按揭貸款，直接影響了開發(fā)商回籠資金的周期。
    而開發(fā)商呢，由于銀根縮緊，需要拓寬融資渠道，給民間資本提供進入房地產(chǎn)業(yè)的機會。但民間資本利率較高，開發(fā)商為控制成本計，也要加大促銷力度，促進資金快速回籠。
    更為重要的是，國家發(fā)改委近日制定的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，已下發(fā)到地方政府，明確允許投融資平臺公司申請企業(yè)債券籌措資金。這意味著保障房建設(shè)專項融資的瓶頸已經(jīng)突破，三季度保障房融資、投資和建設(shè)會實實在在提速，房地產(chǎn)調(diào)控也會步入一個嶄新時代。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果今年全年全國保障房1.3萬億投資全部落地，將會有力地拉動全國經(jīng)濟的發(fā)展。而隨著保障房的入市，整個房地產(chǎn)業(yè)的“拐點”也會來臨。
    先受到?jīng)_擊的是一些實力較弱的中小開發(fā)企業(yè)，他們受資金所囿，形勢所迫，為避免淘汰出局，會主動尋求與政府合作，建設(shè)保障性住房，來獲取自身發(fā)展。如此一來，增加了市場供應(yīng)量，對房價也有很大的平抑作用。
    順馳·太陽城營銷總監(jiān)廣在接受記者采訪時說，國家宏觀調(diào)控非常有必要，效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但對荊州影響不大。一方面投資客很少，另一方面還是以剛性需求和改善性需求為主，荊州的房價總體趨勢是穩(wěn)中略升。
    這一觀點得到志忠先生的認同，他說，既然房價下降的可能性不大，而開發(fā)商又加大了優(yōu)惠力度，形成了購房者得到實惠，開發(fā)商實現(xiàn)資金快速回籠，可謂皆大歡喜。
    據(jù)粗略統(tǒng)計，我市城區(qū)今年下半年上市的新項目和老盤的存量房在6000套左右，將會給市場帶來一定壓力。樓盤的促銷力度和方式會不會再次發(fā)生大的改變呢？讓我們拭目以待！