近期，上市房企年報密集發(fā)布，無論2012成績好壞，開發(fā)商都到了交卷的時候。陽光總在風雨后，縱觀之下，房企在2012年中忐忑前行，如今驀然回，才發(fā)現(xiàn)過去的一年竟是個不折不扣的牛市。面向2013年，市場上傳來的聲音有謹慎，但更多的是樂觀，不少開發(fā)商甚至大幅上調(diào)了全年銷售目標.
 

       萬科再次站上了千億級銷售額的高位，年報顯示其全年實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，而銷售金額達到了1412.3 億元，同比增長16.2%，再度刷新行業(yè)紀錄。但這一次它不再孤獨，因為在不遠處，綠地和保利也踏入了千億級的殿堂。

　　軍團擴編的同時，眾多企業(yè)也都業(yè)績不俗，紛紛沖破2011年的紀錄。如：碧桂園全年實現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比分別增長了約10%和11%；富力地產(chǎn)協(xié)議銷售額實現(xiàn)322億元，較2011年的285億元增長13%，銷售可售面積為288萬平方米，增長32%；融創(chuàng)中國同樣超額完成了既定目標，全年合約銷售額356.4億元，對于這樣一個不錯的戰(zhàn)果，該公司稱業(yè)績的取得歸功于堅定不移地堅持區(qū)域深耕和高端精品戰(zhàn)略。

　　銷售額的攀升并不代表企業(yè)有出色的盈利水平。恰恰相反，2012年地產(chǎn)行業(yè)的利潤率卻是在普遍下跌，接連發(fā)布的年報再次印證了“房地產(chǎn)暴利不再”的判斷。

　　萬科披露，去年該公司房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率為25.84%，較前一年下降2.95個百分點；結算凈利率為13.08%，較2011年下降1.93個百分點。保利地產(chǎn)年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率為35.24%，同比下降0.93個百分點。與此同時，包括恒大在內(nèi)的一批品牌房企也都出現(xiàn)了相同的趨勢。面對這一共同的隱憂，部分從業(yè)企業(yè)將原因歸結于建材、人力等成本上揚帶來的擠壓。對此，天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副院長叢屹提出了不同的見解，他分析稱，房企利潤率的下跌不源于成本的增長，更大的推動力來自于市場本身。在去年的市場環(huán)境下，開發(fā)商的銷售收益出現(xiàn)了增長困難，二手房交易的旺盛局面給新建商品房帶來了壓力，于是降價促銷、活動優(yōu)惠頻現(xiàn)，這才是房企利潤率下跌更重要的原因。

　　2012年，地產(chǎn)圈的另一位巨頭——恒大地產(chǎn)共計售房1548.5萬平方米，將萬科遠遠甩在身后。但遺憾的是，其923.2億元的銷售額在千億級企業(yè)的門檻前止步了。于是2013年恒大喊出1000億元的銷售目標，相比去年足足增長了25%。

　　似乎市場對2013年保持著足夠的樂觀，眾品牌房企也都在年報中吐露了他們的“野心”。富力地產(chǎn)計劃在2013年完成420億元的協(xié)議銷售目標，實現(xiàn)23%的增長；世茂房地產(chǎn)以461億元超額50%完成去年任務，而今年制定的合約銷售額目標為550億元……

　　上市房企的目標不局限于“錢”，他們也在試圖擴大自己的商業(yè)版圖，從而使城市布局更加合理。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推出加快了這項工作的速度，招商、保利、華潤置地、華遠等一批開發(fā)企業(yè)，盡管各自定位和經(jīng)營情況不同，卻都在2013年將二、三線城市列入計劃之內(nèi)，或伺機進入，或加速開發(fā)，一副恐落人后的架勢。相比之下，像恒大、碧桂園這樣深耕二、三線城市多年的企業(yè)，似乎在這盤大棋局中已一招。恒大地產(chǎn)明確地表示，該集團2013年計劃新開盤項目50個左右，主要分布在二、三線城市，產(chǎn)品推售上，將繼續(xù)以二、三線城市中小面積自住型產(chǎn)品為主。

　　值得一提的是，天津城市魅力的不斷提升，使得九河下梢的這方寶地正在受到越來越多開發(fā)商的青睞，萬科、恒大、保利、富力、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、招商等一大批上市房企已盤踞津城，其中不少更是將這里視作市場重鎮(zhèn)，同時開發(fā)和運營多個項目。

　　融創(chuàng)中國作為本土企業(yè)，自然要把天津作為主力市場深耕。富力北上同樣收獲不小，2012年天津地區(qū)貢獻排名落后于廣州、北京及周邊地區(qū)。在津發(fā)展一直順風順水的萬科，今年年報中仍然明確地將天津列入重點關注城市。在云集、競凸顯的市場環(huán)境中，開發(fā)商必定拿出看家本領打造精品項目，如此一來，本市的購房者便能享受到更多的產(chǎn)品選擇、更合理的價格以及更貼心的服務。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)來說，土地儲備充裕是實力的象征。2012年，恒大地產(chǎn)新增土地儲備334.1萬平方米，加之原有資源，土地儲備面積總計達到了1.40億平方米，增長2.4%。而724元/平方米的平均成本并不算高，用恒大自己的話說：成本低廉的土地儲備、廣闊的城市布局，令集團的戰(zhàn)略縱深更加擴大，規(guī)模優(yōu)勢更加明顯，持續(xù)發(fā)展能力和抗風險能力更加提升。

　　地產(chǎn)行業(yè)荊棘與玫瑰同在，雖充滿挑戰(zhàn)，卻處處流淌著財富。作為銷售額數(shù)百億甚至上千億企業(yè)的管理者，他們的高薪從來都不是什么秘密。

　　從目前各企業(yè)披露的數(shù)據(jù)看，萬科董事會主席石是地產(chǎn)圈里名副其實的席“高富帥”，2012年其年薪達到了驚人的887萬元，而這還是稅后的數(shù)字，如果算上673萬元的個人所得稅，八位數(shù)的收入實在令人咂舌。巨額報酬同樣屬于萬科系的其他高管，不信請看下面這組數(shù)據(jù)：董事、總裁郁亮稅后782萬元，監(jiān)事會主席丁福源稅后504萬元，執(zhí)行副總裁張紀文稅后510萬元，執(zhí)行副總裁丁長峰稅后482萬元……即便是在以高薪著稱的地產(chǎn)行業(yè)里，這樣的數(shù)字也是一騎絕塵的。

　　如果你把年報想象成枯燥數(shù)字的累加，那真小看了地產(chǎn)商的情調(diào)。世聯(lián)地產(chǎn)年報中有一封《致股東的信》，一句“心有猛虎，細嗅薔薇”讓股東們感受到了董事長陳勁松的浪漫，細讀之下，原來前者說的是展望未來，而后半句談的是審視自身。

　　2012年的揚眉吐氣讓一部分房企手中“不差錢”，股民們自然迎來了分紅的幸福時刻。依據(jù)近來發(fā)布的年報，萬科提出每10股派送人民幣1.8 元(含稅)現(xiàn)金股息的方案，保利地產(chǎn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.32元(含稅)，招商地產(chǎn)則每10股派3.00元 (含稅) 現(xiàn)金股息……或許對于股民來說，房企規(guī)模無論大小，能分紅、多分紅是好的。

　    看關鍵指標 5讀懂房企:厚厚的一本年報包含著數(shù)以百計的指標和數(shù)字，若非專業(yè)人士還真不容易搞明白。但對于購房者來說，沒必要那么麻煩了，需查閱關鍵指標，能看清楚你要選擇的這家開發(fā)商靠不靠譜。

　　叢屹說，負債率是為關鍵的指標，它代表著企業(yè)應對風險的能力，當然也意味著開發(fā)商能否給業(yè)主良好的保障。一般看來，6、7成的負債率是比較健康的水平，過高或過低都說明有問題存在。資產(chǎn)項和負債項的比對也有實際的借鑒意義，比如資產(chǎn)項很大、負債項很小的企業(yè)，即便遇到了短時間的經(jīng)營困境，購房者也無需因此放棄其開發(fā)的項目，因為其擁有強大的融資能力，很快便可“化險為夷”。

　　在叢屹看來，上市房企是更值得信賴的，“相對來說，他們普遍具有良好的信譽、的品牌和產(chǎn)品品質，對合同約定的執(zhí)行水平也更高，這些恰恰都是購房者需要的保障”。

　　品牌化品質化才是方向:盡管市場對2013年表示樂觀，但很多房企都在“樂觀”之前加上了“謹慎”二字。面對瞬息萬變的市場環(huán)境，增幅不小的銷售指標，開發(fā)商又應如何在契合政策導向的前提下，實現(xiàn)企業(yè)自身的良性發(fā)展呢？

　　“每一家上市房企對于自身的優(yōu)勢都非常清楚，比如：品牌效應明顯，資金和市場運作成熟等”，面對新的一年，叢屹建議開發(fā)商一方面應用足以上這些無形的優(yōu)勢，另一方面要將產(chǎn)品定位做到，明確自己的目標客戶群體是誰、在哪里，利用適當?shù)氖侄芜M行開發(fā)和營銷，而重要的仍然是保證產(chǎn)品品質。叢屹強調(diào)，品牌化、品質化、提高服務和管理水平，不是今年地產(chǎn)商應該做的，更是整個行業(yè)未來轉型的方向.