過去一年中國經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢，作為全球第二大經(jīng)濟體，中國經(jīng)濟既與全球經(jīng)濟在同一環(huán)境中呼吸，又面臨自己獨特的問題和機遇。

　　2017年10月18日，黨的十九大召開，十九大報告為中國經(jīng)濟繪制了一張圖譜：中國經(jīng)濟由高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，新動能、實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、國企改革、資本市場改革、走出去引進來等，成為接下來中國經(jīng)濟的主題和著力點，由此2018年的中國經(jīng)濟拼圖赫然清晰。

　　此次新京報年度巨獻《看2018-中國經(jīng)濟拼圖》將采訪政府官員、頂尖經(jīng)濟學家、過去一年最有為的企業(yè)家，趁勢而上的獨角獸企業(yè)創(chuàng)始人代表，為讀者全方位展示一張中國經(jīng)濟拼圖，囊括中國傳統(tǒng)經(jīng)濟和新經(jīng)濟最受關(guān)注的議題，俯瞰中國經(jīng)濟，尋找中國經(jīng)濟的未來。

　　本期議題：房市調(diào)控會否加碼

　　“930新政”、“317新政”、房價止?jié)q、租購同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房......在過去一年多的時間里，不斷推出的調(diào)控政策和房價的變化成為公眾最為關(guān)注的熱點。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，9月70城房價同比漲幅全面回落，15個熱點城市連續(xù)2個月房價環(huán)比止?jié)q。至此，樓市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。

　　十九大報告稱，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　在這一基調(diào)下，中國房地產(chǎn)市場何去何從？未來如何實現(xiàn)多層次住房供給，租與售如何協(xié)同發(fā)展？

　　新京報專訪國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松，探討中國房地產(chǎn)市場的未來。

　　夏斌：房市的調(diào)控效果“還在路上”

　　夏斌認為，住房制度如果調(diào)整到位，長效機制建立后，房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整決策時的影響權(quán)重會減少，經(jīng)濟運行會更健康，更穩(wěn)定。目前國務(wù)院正在就房屋租賃條例征求意見，這僅僅是長效機制建設(shè)中的其中之一。

　　▲夏斌?國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長、中國首席經(jīng)濟學家論壇主席，曾任央行貨幣政策委員會委員。

　　新京報：市場上都知道，您從2009年開始，最早、最明確提出,并且近十年來一直堅持“中國房地產(chǎn)市場應(yīng)以消費品為發(fā)展導向”的思想。十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？后續(xù)會有相關(guān)的政策出臺嗎？

　　夏斌：影響當然是深刻的。這深刻的影響不僅會表現(xiàn)在房價會逐步穩(wěn)下來，而且還會表現(xiàn)為扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在中國經(jīng)濟被這么龐大的房地產(chǎn)市場所綁架，所扭曲的局面，表現(xiàn)為會逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在有些宏觀調(diào)控政策的變動不能不顧國內(nèi)資產(chǎn)價格波動的被動局面。也就是說，房市如果調(diào)整到位，長效機制建立后，房市波動對宏觀經(jīng)濟決策時的影響權(quán)重會大大減少，經(jīng)濟運行會更健康，更穩(wěn)定。當然，這一時期還沒到來。

　　至于問到后續(xù)是否會有相關(guān)政策出臺的預(yù)期，這取決于你對中國房市健康發(fā)展長效機制內(nèi)容的理解。我以為肯定會有。就從眼前看，人們呼吁了多年的租房市場應(yīng)該規(guī)范的問題，最近國務(wù)院正在就房屋租賃條例征求意見。但我認為，這僅僅是長效機制建設(shè)中的其中之一。

新京報：在您看來，未來如何實現(xiàn)多層次住房供給，或者說租賃體系如何搭建，租與售如何協(xié)同發(fā)展？

　　夏斌：租與售體系怎么搭建？是什么樣的比例？我沒研究這么細。總體上我認為這應(yīng)該是市場長期發(fā)展的自然結(jié)果，人為去設(shè)計、安排出一個比例很難。近十年中國房市發(fā)展的歷史表明，銷售市場的規(guī)模發(fā)展到今天，是由房價、貨幣供應(yīng)、土地供應(yīng)政策、工業(yè)化進程中的人口流動、大中小城市群空間布局、以及經(jīng)常變動的調(diào)控政策等多種因素共同決定的。不乏還有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人們的預(yù)期與購房。因此，由路徑依賴決定的未來的租售比例，必然是“昨天的售”會決定“今天的租”，但“今天的租”未必會刺激出成倍影響于“明天的售”。也就是說在銷售市場規(guī)模的預(yù)期上，如果長效機制這一綜合性、關(guān)鍵性因素建立后，會出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。屆時，再用過去的歷史數(shù)據(jù)來預(yù)期房市，是靠不住的。

　　具體就租售體系建立原則看，在市場經(jīng)濟下，一方面政府要堅持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房價的基本穩(wěn)定也是政府宏觀調(diào)控的原則。在堅守上述原則下，隨著國民收入的提高，銷售市場會有一個自然發(fā)展的結(jié)果。然而，房屋政策是一項經(jīng)濟政策，又是一項社會民生政策。對于在市場原則下仍有一些居民一時無支付能力購房的，政府理應(yīng)通過多種政策，滿足他們”住有所居“的要求，這也是一項重要的原則。因此，政府的各項政策不應(yīng)是刺激他們?nèi)ミ^度負債、提前購房。政府的各項法規(guī)和政策應(yīng)是確保租房人的權(quán)益，做到“租得起，愿長租，能長租”。

　　同時，法規(guī)政策應(yīng)激勵有房人愿意房屋出租，增加社會房屋供給，以減少政府相關(guān)補貼和承租人的租金。在以上這些思想指導下，如果政策制定合理，自然會形成一個合理的租售體系。合理的租售并舉比例并不是針對過去過大的銷售規(guī)模，在租房規(guī)模上用行政手段去簡單地“看齊補差”。

　　新京報：你如何評價目前的房價走勢和調(diào)控效果？這輪宏觀調(diào)控的目標是什么，調(diào)控有沒有達到解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題？

　　夏斌：當前房地產(chǎn)調(diào)控的當務(wù)之急，是要防止房價過快上漲，讓房價穩(wěn)下來。但我個人認為，就整個房市長期的調(diào)控目標而言，正如去年中央經(jīng)濟工作會議指出的，是要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。長效機制建立了，房價自然會穩(wěn)下來。但是什么是長效機制？官方?jīng)]有統(tǒng)一的解釋。我在今年1月初就學習中央經(jīng)濟工作會議精神時指出，長效機制的內(nèi)容和措施是什么？譬如，對首套房，第二套，第三套以及更多的持房，應(yīng)分別制定什么樣的首付政策、利率政策、貸款政策？應(yīng)分別采取什么樣的稅收政策？這些都應(yīng)該明確，而且應(yīng)該體現(xiàn)為國務(wù)院的長期法規(guī)，而不是相關(guān)部門經(jīng)常調(diào)整的臨時的行政限制或調(diào)整政策。若是臨時的政策那不叫長效機制。

　　除財稅、金融政策外，全國房屋租賃市場也要規(guī)范統(tǒng)一，包括哪些硬杠桿內(nèi)容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供應(yīng)政策又如何結(jié)合大中城市城鎮(zhèn)化率與城市人口規(guī)模不同，采取“人地掛鉤”的土地供應(yīng)政策？如果土地供應(yīng)隨人口流動走后，過去有些地方曾以未來土地收入流量為擔保的過度負債怎么解決？以及由此針對有些地方“土地財政”缺口所涉及的中央與地方的轉(zhuǎn)移支出、財稅體制又如何調(diào)整？還有，包括“學區(qū)房”問題中涉及教育公共品平等化問題怎么解決？

　　以上這一切問題何時解決？是同時解決還是分項逐步解決？分別對相關(guān)房屋需求及房價會有什么影響？這一系列問題既是當前中國房市問題深度分析所必然涉及的，也是今后長效機制所需討論的。也就是說，要解決當前涉及中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的房市問題，已經(jīng)絕不是住房建設(shè)部一個部門所能完成的，是一個牽連多方的綜合的問題。

　　就長效機制而言，就“房子是用來住的，不是用來炒的”定位而言，即就買房是為了買消費品，而不是投資（投機）金融資產(chǎn)而言，其實大家環(huán)顧自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在買消費用房還是在買金融資產(chǎn)？就此而言，當前的調(diào)控效果只能說“還在路上”。

　　巴曙松：房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢

　　巴曙松認為，房屋租賃體系的搭建不再主要依靠增量新房，而是要設(shè)法通過便捷的二手房交易來盤活存量。此外，在他看來，目前支持房地產(chǎn)稅出臺的內(nèi)部和外部條件越來越充分，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢。

　　▲巴曙松?中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、國家“十三五”發(fā)展規(guī)劃專家委員會委員。

　　新京報：十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，未來如何實現(xiàn)多層次住房供給，租與售如何協(xié)同發(fā)展？

　　巴曙松：與發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場相比，中國依靠租房來解決居住需求的市場比重明顯較低。未來可以通過信息的采集、提供、交易的撮合、稅收的鼓勵、商業(yè)模式的培育等多渠道的措施，讓市民租房更加方便的同時利益得到保障。

　　但更重要的是，房屋租賃體系的搭建不再主要依靠增量新房，而是設(shè)法通過便捷的二手房交易來盤活存量。因為目前中國的房地產(chǎn)市場正在告別增量主導的時代、進入存量房時代，這一趨勢從北上廣深這些一線城市拓展到了二線城市，接下來會拓展到三線城市。

　　從全國范圍內(nèi)的總量看，房地產(chǎn)總量保持大致平衡狀態(tài)，不存在總量上的明顯缺口，主要還是區(qū)域等的不平衡問題。房地產(chǎn)市場也正在告別增量房主導時代，轉(zhuǎn)入存量房和增量房共同推動而且存量房在二手房的占比中越來越大。

　　新京報：雄安新區(qū)的房地產(chǎn)市場備受關(guān)注，怎樣才能使得房地產(chǎn)既避免淪為投資和投機的工具，也能夠為地方財政提供長期的一個財源？

　　巴曙松：在中國的城鎮(zhèn)化快速推進的階段，地方政府面臨基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等的重要任務(wù)，其收支結(jié)構(gòu)相應(yīng)地具有土地財政特征，也就是低價征地、在市場高價賣地，這中間的差價支撐著地方政府財政的運轉(zhuǎn)和城市建成區(qū)面積的擴張。

　　但現(xiàn)在拆遷成本越來越高，政府在市場拍賣土地獲得的中間差價越來越小，許多城市可供出售的土地也在大幅減少，政府通過土地財政維持這種城鎮(zhèn)化路徑的的難度在加大，土地財政模式可以說已走到尾聲。

　　那怎么辦呢？第一，可能要探索多種土地供應(yīng)模式，使得土地供應(yīng)多樣化。此外，在土地財政上，如果難以有新的收益，必然就需要尋找其他可持續(xù)性的資金渠道。比如，租賃房有著穩(wěn)定的租金，以租賃房為依托，發(fā)行投資工具吸引社會金融資源的參與。

　　第二，在房地產(chǎn)市場進入到存量房時代后，征收房產(chǎn)稅實現(xiàn)財政收入的可持續(xù)可能是需要重點考慮的。

　　第三，設(shè)立雄安新區(qū)，不僅僅為了增加土地供應(yīng)，客觀上期待它有更多的制度創(chuàng)新，特別是探索新的發(fā)展階段一個更可持續(xù)的城鎮(zhèn)化路徑。

　　新京報：房產(chǎn)稅已經(jīng)提了很多年，為何遲遲沒有出臺？

　　巴曙松：應(yīng)當說，目前支持房地產(chǎn)稅出臺的內(nèi)部和外部條件越來越充分，例如全國房產(chǎn)系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)；存量房市場的到來使得房地產(chǎn)市場的流通更為充分，價格發(fā)現(xiàn)更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源；在房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)向存量房時代，房產(chǎn)稅有條件在適當?shù)臅r候為地方政府找到收入的新增長點。

　　房地產(chǎn)稅出臺的基礎(chǔ)條件之一，是房地產(chǎn)市場充分的流通、充分的交易，這樣才能使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、價格更清晰準確，這樣征收房產(chǎn)稅的時候，才更容易找到可靠的依據(jù)。歷史地看，中國房源渠道非常多元化，既有市場開發(fā)的房子，也有聯(lián)合開放、政府共建等多種形式的房子，以市場化價格入手房子的購房者只占其中的一部分。對于每個有房者來說，其入手房子的價格成本差異很大。

　　因此，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢，關(guān)鍵是具體的征收方案設(shè)計。

　　買房？裝修？添加荊房網(wǎng)小編荊小宅一次性為您搞定，掃描下方二維碼即可！或者添加小編微信號(微信號：jzjz0716)，邊撩妹邊買房，裝修也能一應(yīng)俱全，你還在等什么？誠邀各位買房者加入購房裝修交流群：534137357。