年底缺錢的都緊急出動(dòng)了！開發(fā)商急著賣房回籠資金，不少手持中高端豪宅物業(yè)的企業(yè)主也急需賣房改善現(xiàn)金流，臨近年底，市場回暖，購房者入市明顯增多，樓市成交活躍。與此同時(shí)，改善型二手房供應(yīng)也增加了不少，不少高端豪宅小區(qū)放出二手房銷售。

　　二手市場

　　企業(yè)主拋售物業(yè)改善現(xiàn)金流

　　精明的購房者喜歡在年底的時(shí)候?qū)ふ叶址?，因?yàn)槟甑撞簧偃讼Ｍㄟ^拋售物業(yè)來回籠資金，改善現(xiàn)金流問題。今年經(jīng)濟(jì)不景氣，貸款政策收緊，部分小企業(yè)主現(xiàn)金流緊張，也會(huì)趁著年底樓市好轉(zhuǎn)拋售物業(yè)。

　　在長安經(jīng)營一家工廠的劉女士在東城有一套200平方米左右的大戶型，由于為企業(yè)融資進(jìn)行的銀行貸款即將到期，她打算把自己的房子賣掉以回籠現(xiàn)金。劉女士告訴記者，她平時(shí)住在鎮(zhèn)區(qū)，這套大戶型是作為投資用的，買的時(shí)候4000多元/平方米，現(xiàn)在可以賣到1.1萬元/平方米左右，雖然比市場價(jià)格低約1000元/平方米，但是要求買主一次性付款。

　　李先生想在年前入住新房，“我看了3個(gè)多月房子了，近放出來的房子別多，在同一個(gè)小區(qū)我看了20多套。”記者在采訪中了解到，年底樓市回暖，二手改善型大戶型貨量也增多，其中位于市區(qū)區(qū)的一高端住宅小區(qū)有上百套大戶型在拋售。

　　房地產(chǎn)專業(yè)人士陳秋蓉告訴記者，目前大戶型二手房放出來的主要有幾種，一是早年在東莞以低價(jià)購買的大戶型，現(xiàn)在業(yè)主不需要了，而戶型太大不好出租，還不如賣掉；二種是已經(jīng)持有多套房，房產(chǎn)稅風(fēng)聲漸緊，業(yè)主趁著市場回暖趕緊賣掉。三種是企業(yè)主現(xiàn)金流緊缺，以賣房來解決現(xiàn)金流問題。

　　二手房價(jià)不高但優(yōu)勢不明顯

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前東莞二手房價(jià)格普遍較低，如城區(qū)區(qū)的一手大戶型毛坯房的價(jià)格約1.3萬元/平方米左右，而在同一片區(qū)二手房帶豪華裝修的大戶型價(jià)格卻要1萬~1.2萬元/平方米左右。由于二手房稅費(fèi)較高，許多業(yè)主又希望能夠一次性付款，導(dǎo)致了二手房的成交并不明顯。

　　受此影響，更多的購房者轉(zhuǎn)向購買一手房。據(jù)了解，今年1~10月東莞一手住宅簽約均價(jià)約9138元/平方米；而合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，東莞中高端二手住宅的成交均價(jià)為8166元/平方米，加上較高的二手稅費(fèi)以及二手住宅貸款限制相對較多等因素，二手住宅的價(jià)格優(yōu)勢并不明顯。實(shí)際調(diào)查顯示，目前不少買家轉(zhuǎn)投一手樓市。

　　一手市場

　　新盤定價(jià)高 不少樓盤定價(jià)高過片區(qū)1000~2000元/平方米

　　自房貸新政出臺后，東莞樓市出現(xiàn)回暖，別是10月份成交活躍，市場預(yù)期向好，新盤“低價(jià)入市”現(xiàn)象逐漸減少，新盤的定價(jià)開始走高。

　　上周石龍一樓盤開盤，定價(jià)在8000元~1萬元/平方米之間。據(jù)記者了解，在10月份以前，石龍片區(qū)樓盤定價(jià)普遍為“6字頭”，該樓盤的定價(jià)明顯偏高于同類樓盤價(jià)格的2000元/平方米左右。此外，南城一樓盤推出大戶型豪宅，單價(jià)約1.3萬元/平方米左右，價(jià)格較片區(qū)高1000元~2000元/平方米。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，由于政策環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)，樓市成交回暖，導(dǎo)致開發(fā)商對市場預(yù)期走高，新盤新品定價(jià)走高的現(xiàn)象越來越明顯。但開發(fā)商合理地定價(jià)才能更好地引導(dǎo)購房者入市，目前離年底剩下1個(gè)多月，業(yè)績沖刺任務(wù)壓頂更不允許營銷策略的失誤。

　　舊盤清貨多 仍有近五成樓盤“以價(jià)換量”

　　近期，宏遠(yuǎn)·江南城以“7字頭”清貨，中信·觀瀾凱旋城、豐泰·東海城堡、龍光君御旗峰等舊盤也降價(jià)促銷，雖然樓市回暖，但是不少舊盤定價(jià)仍然較為謹(jǐn)慎，近五成樓盤通過“以價(jià)換量”來回籠資金。

　　東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近兩周均出現(xiàn)洋房成交的項(xiàng)目有125個(gè)，上周洋房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降的項(xiàng)目有58個(gè)，樓市中降價(jià)促銷現(xiàn)象尤為明顯。

　　TIPS

　　尾貨房要實(shí)地考察

　　二手房多看多比價(jià)

　　年底開發(fā)商資金鏈緊張，為了完成銷售任務(wù)，推出價(jià)房、低價(jià)促銷尾貨較多，購房者的選擇也增加。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在買房前可多關(guān)注心儀樓盤信息，別是進(jìn)入尾貨階段的樓盤，往往容易出現(xiàn)價(jià)格較低的產(chǎn)品，不過值得注意的是，部分尾貨產(chǎn)品可能存在位置不好、噪音大、戶型缺陷等不足，購房者在購買便宜房之前，要先考慮好自己是否能夠接受樓盤可能存在的缺陷。“對于靠近路邊的房子，擔(dān)心房子有噪音，不要白天來看房，還要晚上到房子里實(shí)地考察，如果是頂樓，還要在下雨天的時(shí)候來看過，多跑幾遍。”有豐富購房經(jīng)驗(yàn)的林先生告訴記者，購買價(jià)房時(shí)，千萬不要因?yàn)樨潏D便宜馬上下定。

　　對于想購買二手房的購房者，則需要在買房前多看幾套房，多比價(jià)，“例如有一套別墅，中介可能報(bào)價(jià)400萬~500萬元，但是業(yè)主自己可能要300多萬元，有一定的議價(jià)空間。”一名業(yè)內(nèi)人士稱，在看房前需要對同一小區(qū)的房價(jià)有個(gè)基本的了解，“可以通過業(yè)主群、論壇，還有熟人多打聽小區(qū)同類戶型的價(jià)格，多看房、多方比較后得到自己的心理價(jià)位，然后再進(jìn)行議價(jià)。”

　　另外，雖然新開盤定價(jià)走高，但是也有部分開發(fā)商次開盤定價(jià)低，優(yōu)惠較大，針對某些群體客戶的團(tuán)購還有更大優(yōu)惠，購房者多關(guān)注相關(guān)信息，便可從中挑選到性價(jià)比高的新房。