2017年3月17日，北京出臺“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策。在過去的100天，市場有何變化？

　　1.房地產(chǎn)市場的幾個顯著變化

　　1）中國房地產(chǎn)市場正以很快速度進入二手房時代

　　2016年中國有41%的住房需求是通過二手房供給的方式滿足，而今年1到5月份這個比例已超過50%，其中北京、上海等一線城市這一比例達到85%，從全年來看，今年中國至少有50%以上的住房需求會通過二手房供給的方式滿足。

　　當前二手房市場已經(jīng)成為中國住房供應(yīng)的重要力量之一。從供應(yīng)鏈的數(shù)據(jù)來看，2016年北京二手住宅供應(yīng)26.7萬套，商品住宅供應(yīng)只有4.8萬套左右；相對而言上海供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為合理，二手房與商品住宅的供應(yīng)比例大約在3：1左右。從新房供應(yīng)的情況來看，上海每年新房供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定走勢，而北京新房供應(yīng)量在近年來持續(xù)保持下降和收縮態(tài)勢，新房供應(yīng)能力持續(xù)走弱。

因而在北京、上海這類二手房供應(yīng)占主導(dǎo)的市場，房屋供給能力更多取決于二手房。

　　2）房產(chǎn)中介的悄然變化

　　過去幾年房地產(chǎn)中介快速成長，在二手房市場中發(fā)揮的作用越來越大。全國100萬經(jīng)紀人完成了接近7萬億的房屋交易額，為超過550萬家庭匹配了他們心儀的房屋，這是一個很不錯的成就。

從行業(yè)角度，本質(zhì)上中介就是一個信息交易和匹配的平臺，房產(chǎn)中介線下服務(wù)的規(guī)模效益+線上服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，使得這個行業(yè)天然具備很強的集中度。2016年CR3的集中度已超過30%。

　　今年調(diào)控對中介的規(guī)范和二手房的管理總體上會對這個行業(yè)起到一定的正向作用。當前的中介市場已經(jīng)形成了一批比較職業(yè)化的參與者，這個變化對房地產(chǎn)市場的規(guī)范運營，對政策的執(zhí)行也起到非常關(guān)鍵的作用。這個市場正在快速形成一批比較專業(yè)化和機構(gòu)化的力量，這些力量在房地產(chǎn)市場也發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　3）整個市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化

　　2016年市場的迸發(fā)，主要在于換房需求的集中釋放，2016年北京購房需求中80%都是換房需求，在換房需求中，購房者的決策機制也發(fā)生了相應(yīng)變化，因為手里有一套房子，消費者在購房決策中，需求的邊際約束不再是首付和房貸，購房能力的增加也使得消費者的出手能力變強，對價格的敏感度下降，擇時變的更為重要。

　　但成交量的快速上漲，也伴隨著巨大的風(fēng)險，因為需求都快速集中在一個時間點上釋放：首先需求本身存在；其次大家預(yù)期未來市場會出臺調(diào)控措施。因而在這種情況下，擇時的因素導(dǎo)致?lián)Q房需求在階段性區(qū)間內(nèi)快速釋放。我們調(diào)研時候發(fā)現(xiàn)有些學(xué)區(qū)房換手率超過12，這個流通率的活躍度已屬異常，即使政府不出手調(diào)控，市場也會有一個自然回落的過程。

　　我們做過一個基本判斷：月均成交量在一萬五千套左右時，市場價格會比較平穩(wěn)；成交量低于一萬套時，房價很難上漲；如果成交量高過兩萬套，房價會上漲。2016年北京月均成交量在高峰期超過3.5萬套，全年平均每月成交2.5萬套；而當前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在這個成交水平下，房價幾乎很難上漲。當前市場就處于這一周期中，這個現(xiàn)狀的形成，有調(diào)控因素也有自然回落的因素。

　　4）租賃市場的變化

　　首先租金并沒有下降，還是比較穩(wěn)定的，我們認為租金水平從根本上取決于人均可支配收入，而從長周期來看，租金收入彈性是非常穩(wěn)定的，長期來看租金收入彈性就是1。過去幾年整個市場也基本保持這個水平，今年同樣比較平穩(wěn)并沒有出現(xiàn)明顯下滑。鏈家在北京租賃市場的占有率約在12%左右，大致能夠反映不同商圈租金變化的趨勢，我們看到這個趨勢沒有明顯下降，上海也是一樣，反而上海整個租賃的單量在快速上升，市場還是處于一種常態(tài)。

　　也有一些結(jié)構(gòu)性的市場出現(xiàn)房租的下降，在上海租賃市場中有兩類產(chǎn)品租金價格在下降，第一類是高客單價的產(chǎn)品，真正出現(xiàn)空置率上升的是客單價超過五千的高品質(zhì)房源，第二類是運營機構(gòu)集中供應(yīng)的房子，通過租金下降，提升入住率使得整個回報率達到平衡。2016年上海集中式公寓快速爆發(fā)，大量運營企業(yè)和開發(fā)商進駐上海租賃市場。之前租賃市場6-8個月就換一批租客，每一次換租的難度都比較大，因此租金必須下降才能保證一定的入住率，今年的情況就是結(jié)構(gòu)性供給上漲帶來的租金壓力，但是這個市場占比仍然較低，北京機構(gòu)化運營租賃房源占比只有15%，上海不到10%，所以這塊不會對租賃市場產(chǎn)生很大影響，租賃市場仍處于比較正常的市場環(huán)境。

　　我們認為租賃市場未來還存在較大機遇，前段時間去日本調(diào)研，日本與北京可比地段平均房屋售價相差不大，但房租相差巨大，在3倍差價左右，所以未來中國租賃市場還有機會，當前中國租賃市場才剛剛起步，結(jié)構(gòu)化、專業(yè)化的運營機構(gòu)占比較低，以北京為例，處于租賃的房子大約在120萬到150萬套，里面有品牌機構(gòu)管理的房源大約只有20萬套，有四五十萬套大約在二房東手中，還有一部分沒有管理，而日本品牌機構(gòu)管理的房源占比大約在65%到80%，在租房屋基本上都是專業(yè)化公司在運營。未來這個市場仍有較大機會，開發(fā)商進來總體趨勢也是對的，租金的管理才剛剛開始，未來租金肯定會面臨上漲。

　　此外未來總體人口競爭會越來越激烈，對高品質(zhì)房屋追求會越來越高，今天我們看到整租一居室比例在上漲，是因為租賃需求在改善，第一步改善由群租換成單間，現(xiàn)在由單間向整租一居室改善，因此，整個市場租金漲的最快的是一居室，供不應(yīng)求非常明顯，三居室則是典型供大于求的，租賃市場未來仍有好幾波機遇。

　　2.調(diào)控前后的市場狀況

　　1）成交量

　　根據(jù)鏈家統(tǒng)計北京調(diào)控前后一百天成交量平均下降70%，在大部分一二線核心城市中，北京的成交量下降最快，其他如廈門、青島、天津、成都等城市也都有所下降，另外還有一些城市在增長，部分城市的二手房市場正在逐步活躍起來，例如武漢。

我們看到平均新房交易到二手房交易有一個3到5年的周期，目前中國一批二線城市正處新房交易向二手房交易轉(zhuǎn)化的這個階段，如武漢、南京等城市二手房交易量上漲速度遠遠快于新房，這是前期新房供應(yīng)釋放產(chǎn)生的效果。

　　2）房價

　　根據(jù)我們跟蹤的情況，目前北京均價下降約7%左右，個別區(qū)域降幅較大，但總體上屬于正常下降，按照當前下降的幅度測算，今年平均月均下降幅度不到2.5%，按照這個比例，年底北京房價可以回到年初水平。

　　雖然交易價格有一些回調(diào)，但沒有出現(xiàn)失速回調(diào)的情況。我們預(yù)計今年整個市場交易價格回落應(yīng)該在10%左右，因為換房的需求可以延遲，不會存在降價換房的動力。此外學(xué)區(qū)房和地鐵房跌幅較大。最近幾周周均成交有所穩(wěn)定，市場交易活躍度下降，零成交占比在25%左右。

　　與此同時客戶的預(yù)期也在發(fā)生變化，今年有91%的房屋是通過降價成交的，這說明賣方談判能力在變?nèi)?，而去年高峰時間有82%的房屋是漲價成交的，在今年317調(diào)控之前，仍是賣方市場，但調(diào)控之后市場發(fā)生反轉(zhuǎn)，說明市場預(yù)期在逆轉(zhuǎn)，議價空間在持續(xù)走高。

　　3.后市展望：房價不會大降

　　從潛在需求數(shù)據(jù)來看，根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和掌上鏈家的瀏覽數(shù)據(jù)，我覺得房價不會存在特別大的下降空間，我們發(fā)現(xiàn)登錄鏈家的流量數(shù)據(jù)和鏈家的瀏覽數(shù)據(jù)仍保持穩(wěn)定，沒有明顯下滑，說明需求仍在，客戶仍在保持對市場的關(guān)注。

　　其次，瀏覽用戶7日內(nèi)轉(zhuǎn)委托客源比例存在回升趨勢，這說明7日內(nèi)從線上客戶轉(zhuǎn)化成真實客戶的比例在穩(wěn)定上升，說明需求端的基礎(chǔ)依然較好。

　　另外，客戶線上關(guān)注房源的比例在上漲，這里有兩個數(shù)據(jù)，一個是平均一個客關(guān)注多少套房子，另一個是每一個房源平均被多少用戶關(guān)注過，兩個關(guān)注比例都是比較穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。

　　從供應(yīng)來看，可售房源沒有明顯增加，調(diào)控意圖還是比較明顯的，新增房源還是在低位保持穩(wěn)定狀態(tài)，所以市場不太可能出現(xiàn)價格的大幅下滑，如果政策放松或者是預(yù)期轉(zhuǎn)變，未來房價還是有很大的壓力，因為今年庫存確實非常少。

　　從房貸方面來看，首付比例大幅提升（接近70%），使用貸款人群減少（以前80%，今年60%），現(xiàn)在全款比例在上升，最重要的是批貸周期延長明顯，這對整個交易影響很大。

　　當前市場處于一個階段性的脆弱狀態(tài)，上行和下行壓力同在，供給還是存在短缺，另外金融收縮也有負面的拉扯作用，行業(yè)整體處于穩(wěn)步向下的區(qū)間，但目前態(tài)勢有所穩(wěn)定，這周開始成交均價止跌，成交量也維持在月均三千套左右。

　　4.建議總結(jié)

　　首先房地產(chǎn)市場長效機制的建立非常必要，我們認為其核心在于解決住的問題，也就是解決租賃問題，這個思路非常清晰。

　　其次未來北京人口的梳理和環(huán)北京經(jīng)濟圈的發(fā)展密不可分，光限購是沒意義的，短期可以限，長期一定要把北京和環(huán)北京的空間打開，推動人口的疏解，推進環(huán)北京區(qū)域的城市化建設(shè)。

近日發(fā)改委公布了新一期繞城鐵路的建設(shè)項目，未來整個環(huán)北京市場崛起應(yīng)該是比較確定性的事情。

　　在三大城市圈里最需要崛起的就是環(huán)北京區(qū)域，從過去來看，環(huán)北京區(qū)域的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價的上漲并不匹配，環(huán)北京區(qū)域的房價在快速與北京房價收斂，但人均收入和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在缺失，未來只有經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的迅速歸位，這個市場才能保持健康。

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