3月和4月連續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，卻在5月地頻出時(shí)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，且同比漲幅也度落在10%的調(diào)控目標(biāo)值內(nèi)，廣州樓市令人驚奇。

         根據(jù)廣州市房管局下屬陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州5月網(wǎng)簽成交均價(jià)約為13029元/㎡，環(huán)比上月的13515元/㎡下跌3 .06%。廣州是真的控制住了房?jī)r(jià)，還是是數(shù)字游戲？

         開發(fā)商內(nèi)部銷售人士對(duì)南都記者稱，目前“雙合同”、“裸賣”、“高低價(jià)混搭”等策略流行，為安度廣州“限簽”期。不少購(gòu)房者直言，并未從簽約均價(jià)的下降中，看到房?jī)r(jià)松動(dòng)的希望。

         方圓地產(chǎn)席市場(chǎng)分析師鄧浩志告訴南都記者，由于前期漲勢(shì)過(guò)猛，要完成同比漲幅控制在10%以下的目標(biāo)，接下來(lái)幾個(gè)月，廣州無(wú)論用什么手段，都必須保證樓價(jià)有所下跌。

         廣州房?jī)r(jià)或“假摔”

         根據(jù)廣州市房管局下屬陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州5月網(wǎng)簽成交均價(jià)約為13029元/平方米，環(huán)比上月的13515元/平方米下跌3.06%。

         其中，城區(qū)天河、海珠、荔灣房?jī)r(jià)均出現(xiàn)罕見(jiàn)下跌。天河區(qū)房?jī)r(jià)一個(gè)月內(nèi)暴跌3031元/㎡，大幅回落至32123元/㎡，降幅達(dá)8.6%。越秀[簡(jiǎn)介 新動(dòng)態(tài)]區(qū)回落至31957元/㎡，環(huán)比降幅為7%。

         對(duì)于樓市的下跌，一位今年來(lái)持續(xù)看盤的剛需戶和幾位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都向南都記者質(zhì)疑稱，整體的樓盤價(jià)格都在上漲，官方說(shuō)天河區(qū)均價(jià)下跌8.6%，其實(shí)連一個(gè)樓盤下跌8.6%都很少見(jiàn)，更不用說(shuō)全區(qū)均價(jià)。

          南都記者昨日采訪的業(yè)內(nèi)人士透露，這是房?jī)r(jià)在限簽的威力下“假摔”。由于高價(jià)盤限簽，不少簽約盤以筍貨為主。

           “廣州樓價(jià)下跌的‘奇觀’是一個(gè)數(shù)字游戲而已。房子的實(shí)際成交價(jià)格和房管局公布的價(jià)格是不是同一價(jià)格，我們存疑。”方圓地產(chǎn)席市場(chǎng)分析師鄧浩志昨日接受南都記者采訪表示，在限價(jià)令政下面，廣州的樓市會(huì)是趨于穩(wěn)定，降價(jià)是數(shù)字上面的變化而已。

           一位開發(fā)商對(duì)南都記者透露，如果開發(fā)商不降價(jià)，或者說(shuō)不按指導(dǎo)性房?jī)r(jià)出售的話，無(wú)法拿到預(yù)售證。對(duì)于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下跌，該人士稱，廣州房管局限簽，高價(jià)房不能入市，不讓簽約，無(wú)法進(jìn)入簽約統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，所以價(jià)格才會(huì)下降。

         以5月的越秀區(qū)江尚東山和天河區(qū)天鑾的銷售為例，環(huán)比上月降價(jià)10000元/㎡，跌幅分別為18.2%和16.67%。

         合富輝煌市場(chǎng)研究經(jīng)理成朝暉對(duì)南都記者表示，單個(gè)樓盤別是帶優(yōu)越景觀資源的高端豪宅，非?？赡艹霈F(xiàn)成交均價(jià)大跌，因?yàn)榫坝^、樓層不同，價(jià)差相當(dāng)大。高端樓盤無(wú)法成交的情況下，成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果自然下跌。

         實(shí)質(zhì)降價(jià)樓盤難覓

         在5月份白云區(qū)、海珠區(qū)接連出現(xiàn)地后，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)廣州地周邊附近的樓價(jià)將上升。

         從海珠區(qū)南洲路地附近的羅馬家園新一期開盤價(jià)來(lái)看，3 .3萬(wàn)- 3 .6萬(wàn)/㎡的價(jià)位比前一期已有所上升。

          合富輝煌市場(chǎng)研究經(jīng)理成朝暉告訴南都記者，“現(xiàn)在樓盤不漲價(jià)算難得了，根本不會(huì)降價(jià)。”對(duì)4月以來(lái)出現(xiàn)的樓盤均價(jià)下降現(xiàn)象，他稱是結(jié)構(gòu)性原因，因?yàn)橘F的單位無(wú)法成交。

         “廣州的樓盤價(jià)格情況是，明穩(wěn)、暗漲。開發(fā)商對(duì)外是沒(méi)有漲房?jī)r(jià)，但實(shí)際上通過(guò)‘精裝修’等手段進(jìn)行漲價(jià)。尤其是地頻出，地周圍的樓盤會(huì)漲，不會(huì)跌。”鄧浩志向南都記者如是判斷。

           從單盤的定價(jià)來(lái)看，實(shí)質(zhì)降價(jià)的樓盤很少。全市簽約量的中海譽(yù)城，5月網(wǎng)簽量為491套單位，網(wǎng)簽均價(jià)為14945元/㎡，相比起4月份的網(wǎng)簽均價(jià)14148元/㎡有輕微上漲，單月漲幅接近千元。

           5月成交量前十的樓盤中，網(wǎng)簽價(jià)高的是保利西海岸的18689元/㎡。西海岸樓盤均價(jià)自3月以來(lái)保持該水平，價(jià)格也未有松動(dòng)。

          保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者介紹，今年仍希望快速周轉(zhuǎn)，堅(jiān)持以一二線城市為主，適度輻射周邊城市，“產(chǎn)品上也還是堅(jiān)持主流產(chǎn)品。”前5月，保利地產(chǎn)銷售額已達(dá)500億。

         “開發(fā)商錢足，暫時(shí)不會(huì)有降價(jià)動(dòng)作，”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究經(jīng)理?xiàng)畛壳嘟邮苣隙加浾卟稍L表示，目前開發(fā)商的資金還是比較充足的，資金面從去年二季度開始回暖，四季度沒(méi)售出的中房都能銷售；同時(shí)融資較多，開發(fā)商的錢是比較多的。

            地刺激看漲心態(tài)

           在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廣州5月的樓市表現(xiàn)其實(shí)跟4月相比變化不大。別是在廣州限價(jià)令如此嚴(yán)格的情況之下，樓市均價(jià)的下跌不是別能夠反映房?jī)r(jià)的變化。

         鄧浩志表示，樓市走勢(shì)看均價(jià)是不準(zhǔn)確的，5月份全國(guó)樓市的成交量基本跟4月份持平，樓市處于一個(gè)價(jià)格溫和增長(zhǎng)的時(shí)期，除了政策較嚴(yán)的北京以外，其他地區(qū)基本上都是量穩(wěn)價(jià)漲。

          廣州頻出的地顯然影響了樓市后市的預(yù)期，看漲心態(tài)非常明顯。不少地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，地周邊的樓盤有升值潛力。

           南都記者近來(lái)聯(lián)系的不少房地產(chǎn)商已經(jīng)慎談房?jī)r(jià)走勢(shì)。萬(wàn)科、保利等房企強(qiáng)調(diào)了下半年的大手筆推貨，顯得對(duì)完成目標(biāo)信心十足。而知情人士透露，正是因?yàn)檫@些底氣，房企對(duì)后市的預(yù)期是很“樂(lè)觀”的。

         “和2012年相比，今年保利貨量推出的周期更加均衡，降低了對(duì)傳統(tǒng)銷售旺季的依賴度”，保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新說(shuō)，“2013年，公司全年預(yù)計(jì)推出全新項(xiàng)目43個(gè)，其中上半年約18個(gè)，下半年約25個(gè)。”

          龍頭萬(wàn)科的貨量也不少。萬(wàn)科今年在廣州將有6個(gè)全新項(xiàng)目上市。珠江實(shí)業(yè)下半年將陸續(xù)推出頤德公館等新樓盤。

          開發(fā)商內(nèi)部銷售人士稱，目前“雙合同”、“裸賣”、“高低價(jià)混搭”等策略流行，為安度“限簽”期。但這個(gè)期限何時(shí)“松綁”仍是未知數(shù)。不少購(gòu)房者直言，并未從簽約均價(jià)的下降中，看到房?jī)r(jià)松動(dòng)的希望。

          全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存判斷，未來(lái)商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市會(huì)在5年內(nèi)翻番，其他各類城市的翻番時(shí)間會(huì)在6到10年實(shí)現(xiàn)。

             5月百城房?jī)r(jià)近8成上漲

            中國(guó)指數(shù)研究院昨日發(fā)布5月“百城價(jià)格指數(shù)”，5月百城住宅均價(jià)，環(huán)比上漲0.81%，同比上漲6.90%。

           其中77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。一線城市中，廣州在“價(jià)格備案”等嚴(yán)厲政策下，5月網(wǎng)簽7441套，環(huán)比上漲32.52%，成交均價(jià)下跌3.06%。

           中原地產(chǎn)研究昨日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全月，全國(guó)主要54城市新建住宅簽約套數(shù)為24.86萬(wàn)套，環(huán)比4月份的25.3萬(wàn)套下調(diào)了1.8%，相比3月份跌幅比較大。

           “市場(chǎng)沖高后回落，整體市場(chǎng)在3月份都嚴(yán)重透支，需求及房源都有明顯減少。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析成交下跌的原因時(shí)稱，同時(shí)信貸政策未繼續(xù)放松，各地公積金政策還有收緊，也影響購(gòu)房者入市。