2008年，陳先生在三亞買了一套房，當(dāng)時想的很好，每逢節(jié)假日可以過去度假。但等買了之后他才發(fā)現(xiàn)，自己一年能過去度假的次數(shù)不會超過兩次，每次多也不會超過一周。房子絕大多數(shù)時間那么空置著。

　　“原想是否該把房子賣了，但后來遇上房地產(chǎn)政策調(diào)控，三亞限購，又覺得把房子賣了不值得。”陳先生說，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能為了租房子動輒趕到三亞去。為此，陳先生一籌莫展。

　　讓陳先生卸下包袱的是小區(qū)物業(yè)。可能是看陳先生這套房子長期空置，物業(yè)公司致電陳先生，說陳先生可以委托物業(yè)公司將房子出租，日常房子的打理由物業(yè)公司來做。

        我國目前的房屋托管來說，基本的操作模式是，房地產(chǎn)中介公司與業(yè)主簽訂委托代理合同，一年設(shè)置一到兩個月的空置期，空置期不支付房租。其余時間由房地產(chǎn)中介公司尋找租戶，并負(fù)責(zé)收取租金、維護(hù)房屋，以及按照租戶的需求對房屋內(nèi)的家具家電進(jìn)行添置。

　　這其中，業(yè)主雖然不用與租戶見面拿到了租金，但可能并不知道自己的房子終是以什么樣的價格租出去的。

　　在北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，目前我國房屋租賃市場上的房屋托管業(yè)務(wù)根本不能稱之為托管業(yè)務(wù)，實(shí)際上是變相的雙邊代理，中介公司已經(jīng)不是提供居間服務(wù)，而是兩邊賺錢。

　　“在國外，房屋托管賺的是托管費(fèi)，是業(yè)主將房屋委托給一家機(jī)構(gòu)來打理，需要支付一定的費(fèi)用，但房屋出租的租金則全部交給業(yè)主，雙方是透明的。而且這家托管房屋的機(jī)構(gòu)在將房屋出租時是不收取中介費(fèi)的。”張大偉說，但我國現(xiàn)在的房屋托管則是為了賺差價，業(yè)主并不知道委托出去的房屋實(shí)際租金是多少，租戶還需要向中介支付一筆中介費(fèi)。

　　對中介公司來說，租金大化是其關(guān)心的問題，而業(yè)主對出租房屋不考慮租金，還要考慮房屋本身的維護(hù)、對鄰居是否有影響等等因素。

　　租金大化的理念導(dǎo)致很多中介公司都有將房屋用于群租的動力，將一套月租金3000元的房屋打出多個隔斷用于群租，每月能多得到一兩千元的租金，這多出的租金落入中介的口袋。

　　“如果不讓群租，中介沒有動力去做房屋托管了，因為賺錢太少。”張大偉說，這其實(shí)正是我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展過程中的一個階段。一些中介公司在這其中扮演了不光彩的角色，對租金上漲起到了推波助瀾的作用。

　　據(jù)了解，房屋托管業(yè)務(wù)早在上世紀(jì)30年代在美國出現(xiàn)，如今已經(jīng)發(fā)展成為一個非常成熟的市場。在美國，由于房屋托管業(yè)務(wù)的發(fā)展，租賃市場得到了細(xì)分，比如出現(xiàn)學(xué)生公寓、老年公寓等等，對市場需求的滿足更加有針對性。

　　在我國，這還是一個正在興起的市場，但已經(jīng)出現(xiàn)不少隱患。

　　“讓人反感的是把代理的房屋用于群租。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜介紹，有多余房屋的人會有需求，希望有一個機(jī)構(gòu)能幫助打理房屋，這種托管需求是正常的。但經(jīng)營這種托管業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)靠什么賺錢？是靠托管費(fèi)還是靠吃差價？有的中介吃差價吃的很多，干脆是蒙業(yè)主，這在國外都是難以想象的。

　　在汪利娜看來，我國還處在房地產(chǎn)建設(shè)高速發(fā)展的階段，有很多不規(guī)范的行為充斥在這個市場上。房屋托管在國外已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)市場的做大起到了非常關(guān)鍵的作用，但在我國的興起過程中卻有些偏向，對業(yè)主造成了很多風(fēng)險。

　　張大偉說，目前我國的房屋托管業(yè)務(wù)看起來正是風(fēng)生水起的階段，但卻如劣幣驅(qū)逐良幣，正規(guī)的做法被擠出了市場。目前有一些有口碑的物業(yè)公司比較規(guī)范地經(jīng)營著房屋托管業(yè)務(wù)，但量很小，是面對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的一項增值服務(wù)。

　　禁止還是完善,這是一個矛盾的現(xiàn)狀。

　　一方面，市場上對房屋托管業(yè)務(wù)有著自發(fā)的需求，而另一方面，不規(guī)范的操作大行其道，讓很多業(yè)主利益受損，也讓監(jiān)管者頭疼。

　　面對這種局面，該如何做出選擇？

　　“在我看來，目前我國市場上欠缺的恰恰是房屋托管業(yè)務(wù)，還缺少以機(jī)構(gòu)方式提供的房源。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，以機(jī)構(gòu)的方式提供房源能節(jié)約社會成本，是市場成熟的表現(xiàn)。美國的存量房市場是托管機(jī)構(gòu)逐漸做大的，已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融的載體。

　　在陳國強(qiáng)看來，以機(jī)構(gòu)的方式將房源組織起來統(tǒng)一打理，能夠把存量房市場盤活做大，還能夠細(xì)化市場。美國的市場化運(yùn)作是好的范例。但是，房屋托管業(yè)務(wù)如果得不到有效的監(jiān)管，很容易出現(xiàn)問題，比如群租、損壞房屋等等。

　　“但市場上的混亂并不是房屋托管業(yè)務(wù)本身造成的，而是監(jiān)管不到位造成的。”陳國強(qiáng)說，北京市也許是為了避免房屋托管業(yè)務(wù)市場上的混亂，干脆做出了禁止的規(guī)定。這樣做的思路是有欠缺的，政府部門更應(yīng)該思考的是如何在規(guī)范化管理上做文章，而不是遏制需求。

　　其實(shí)，在北京，并非所有的房屋托管業(yè)務(wù)都不規(guī)范。此次出臺的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見稿)中禁止中介從事這項業(yè)務(wù)，但對于什么樣的機(jī)構(gòu)可以從事這項業(yè)務(wù)卻沒有明示。

　　去年5月31日，北京市曾出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》，其中曾提到官辦中介的想法。其文件是這樣表述的：鼓勵市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營，并對受托租賃經(jīng)營房屋進(jìn)行日常維護(hù)等服務(wù)。

　　這是說，在一年前，北京市還試圖成立國有的房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，開展房屋托管業(yè)務(wù)。一年之后，國有的房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)還沒有出現(xiàn)，北京市出臺文件禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事房屋托管業(yè)務(wù)。

　　“不論是國有的機(jī)構(gòu)來做還是市場化的機(jī)構(gòu)來做，房屋托管業(yè)務(wù)本身并沒有錯，該動腦筋的是如何監(jiān)管這個市場，而不是一刀切地禁止。”汪利娜說，政府部門總是想當(dāng)然地認(rèn)為自己制定的政策是合理的，但放到市場上往往發(fā)現(xiàn)行不通，或者被市場的力量化解。如果政府什么都能做，還要市場干什么？也許，對這些問題的回答要比“禁止”兩個字更有利于租賃市場的發(fā)展。