在一場(chǎng)包括信托、保險(xiǎn)、基金在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)閉門沙龍上，因?yàn)橛浾叩某霈F(xiàn)，這場(chǎng)業(yè)界交流變得十分小心謹(jǐn)慎。“主要是現(xiàn)在政策面對(duì)地產(chǎn)融資虎視眈眈，大家都怕說(shuō)錯(cuò)什么話，把自己的飯碗砸了。”會(huì)后，一位參與人士私下表示。

　　據(jù)中投信托一位市場(chǎng)總監(jiān)透露，近，三分之一的信托公司都接到了銀監(jiān)會(huì)的窗口指導(dǎo)信息，請(qǐng)他們放慢步伐，要求嚴(yán)格控制四證不全、假股權(quán)項(xiàng)目及公司。該人士還透露，目前房地產(chǎn)信托至少占據(jù)了整個(gè)信托業(yè)60%的業(yè)務(wù)。

　　據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)66.92%，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26%。中國(guó)信托協(xié)會(huì)指出，去年下半年開始，房地產(chǎn)信托大熱，今年前4個(gè)月，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)了115.26%，發(fā)行數(shù)量達(dá)到222個(gè)，同比增長(zhǎng)66.92%。

　　信托再次被要求放緩，這無(wú)疑給開發(fā)商的資金“雪上加霜”。

　　救命的信托

　　據(jù)透露，中融信托、平安信托、中信信托、中誠(chéng)信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日都陸續(xù)收到來(lái)自銀監(jiān)部門的“窗口指導(dǎo)”電話。銀監(jiān)部門要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”。據(jù)介紹，批接受窗口指導(dǎo)的都是房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司，之后窗口指導(dǎo)的范圍要擴(kuò)大到全行業(yè)。

　　事實(shí)是，在房企融資短期內(nèi)難以全面松動(dòng)，銀行收緊“錢袋”的情況下，公司債、上市公司海外融資、房地產(chǎn)信托等瞬間成為很多房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式。

　　此前，陽(yáng)光城(行情，資訊)向中信信托融資5億元后，再度通過(guò)信托融資獲得15.5億資金。結(jié)合去年年底的一次信托融資，這已經(jīng)是這家福建開發(fā)商半年內(nèi)三次通過(guò)信托融資。

　　3月10日，嘉凱城(行情，資訊)發(fā)布公告，將為其全資子公司中凱置業(yè)通過(guò)國(guó)際信托發(fā)行7億元人民幣，借款期限為24個(gè)月的信托融資提供擔(dān)保。算上此筆，嘉凱城2011年至今已利用信托籌得19億元項(xiàng)目資金。

　　“雖然地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)比去年多了很多，但現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目四證卡得很嚴(yán)格。如今可投資的地產(chǎn)項(xiàng)目也并非想象的好找，因?yàn)橘Y質(zhì)良好的項(xiàng)目并不多。”光大金控不動(dòng)產(chǎn)一位投資總監(jiān)告訴記者。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)席分析師常智稱，“這個(gè)措施會(huì)加劇行業(yè)的整合度，大中型公司資質(zhì)好，資金成本和獲得信托的幾率要大。但銀監(jiān)會(huì)防范風(fēng)險(xiǎn)的指令將使得此前很多資質(zhì)不好(如信用以及抵押品)小型公司借道信托的道路被封死。”

　　常智認(rèn)為，該措施主要還是為了防范信托產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。“信托行業(yè)的干凈資本才1000多億，卻有1萬(wàn)多億的資產(chǎn)(其中一大半是房地產(chǎn)貸款)，如果這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的償還出現(xiàn)問(wèn)題，這1000多億不夠賠。所以，現(xiàn)在信托都不太敢冒險(xiǎn)找高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，都傾向與低收益低風(fēng)險(xiǎn)。”

　　地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)入預(yù)警區(qū)

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近期公開表示，房企的資金壓力主要來(lái)自于限購(gòu)令和信貸政策。“穩(wěn)健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入明顯減少。從貸款利率上也可以反映出來(lái)。原來(lái)8%的利率開發(fā)商往往嫌高，現(xiàn)在攀至18%的高點(diǎn)時(shí)卻搶著貸款，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資金開始緊張。”她表示，房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始，并將持續(xù)到今年三季度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭分析稱，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已經(jīng)不容樂(lè)觀。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。?

　　“二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間：主要原因有兩點(diǎn)：一是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金是賴以生存的命脈，隨著央行持續(xù)緊縮銀根、連續(xù)多次加息，不少開發(fā)商開始面臨著融資難的局面。二是，受樓市相對(duì)低迷的影響，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金仍難以快速回籠。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，樓市調(diào)控政策仍將維持偏緊態(tài)勢(shì)，盡管開發(fā)商有可能采取以價(jià)換量的方式銷售，但商品房銷售金額仍難實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的快速回籠。”

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，可以預(yù)見，未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)的“營(yíng)銷戰(zhàn)”將越演越烈。“通過(guò)私募基金融資或海外發(fā)債融資，開發(fā)商的年融資成本不會(huì)少于15%。即使‘幸運(yùn)’獲得國(guó)內(nèi)銀行的貸款額度，上浮利率也不少。與其去熬15%以上的高利息，不如拿出個(gè)3%-5%的比例去拼營(yíng)銷。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年以來(lái)北京等一線城市樓市一直未見真正回暖，在庫(kù)存高企、資金鏈?zhǔn)站o的雙重壓力下，加之時(shí)近年中，為沖業(yè)績(jī)，開發(fā)商將不得不加緊推盤。預(yù)計(jì)即將到來(lái)的兩個(gè)月，北京樓市將迎來(lái)一波開盤小高峰。

　　據(jù)某網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京近期將有包括金色漫香苑、住總?cè)f科·金域華府、西山壹號(hào)院等在內(nèi)的18個(gè)純新盤先后入市。保利、萬(wàn)科、金融街等品牌房企紛紛加大推盤力度。金融街近期三盤聯(lián)動(dòng)，其中早在2008年已經(jīng)入市的金色漫香林，5月加推90-150平米的花園洋房，以及190平米和270平米的疊拼別墅，并針對(duì)88平米的經(jīng)典兩居推出28-38萬(wàn)總價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，目前項(xiàng)目剩10%的房源在售。