當前中國除少數(shù)大型房企具備商業(yè)地產開發(fā)理念與運營能力外，多數(shù)商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)還處于發(fā)展與摸索階段，其利潤的主要貢獻是通過物業(yè)的銷售套現(xiàn)來獲利，而商業(yè)物業(yè)通過運營產生的可持續(xù)價值還沒得到市場驗證。因此，中國商業(yè)地產有著眾多的不確定性因素。這些風險的積累與地方政府有著密切的關系，因為商業(yè)地產給地方政府帶來土地財政收入的同時，還給城市形象與政績工程增添了一張名片，所以主導商業(yè)地產發(fā)展的幕后推手是政府規(guī)劃藍圖。那么地方政府是如何推動商業(yè)地產的投資熱潮呢?

　　商業(yè)地產幕后推手的三大戰(zhàn)略

　　筆者認為先是通過規(guī)劃造勢，在政府規(guī)劃中給商業(yè)地產的發(fā)展勾畫了預期的繁榮態(tài)勢。比如杭州市對外高調宣布“建設二十大新城,開發(fā)100個城市綜合體”的龐大計劃來吸引商業(yè)機構投資;寧波市利用余姚區(qū)域的高鐵項目推行了城市副概念，規(guī)劃在項目區(qū)域建設一個近600公頃的商業(yè)、金融生活圈。湖北省也在近日公布，在五年內，武漢將投資100多億元在花山新城打造華中地區(qū)大的旅游港，目前已吸引了眾多商業(yè)巨頭關注，其中包括已落戶的恒大地產。地方政府正是通過規(guī)劃上的氣魄與期望給市場釋放一種機會信號，在條件成熟時便通過三種模式搭建商業(yè)地產的開發(fā)平臺。

　　其一、通過立項來實現(xiàn)一級開發(fā)的用地指標。用地指標歸屬國家統(tǒng)一劃撥，地方政府要取土地指標來實現(xiàn)經濟發(fā)展或土地財政收入必須師出有名。因此很多變通的方法由此誕生，有的地方政府是以發(fā)展三產業(yè)的名義申請用地指標，有的則以公共配套及高新產業(yè)名義獲取，如以新城開發(fā)建設、高鐵生活配套區(qū)、中央商務區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)等名義立項。如果用地指標實在不夠用，選擇跨區(qū)域借用指標來實現(xiàn)變通，也是通常說的用地指標流通辦法。對于用地指標的落實效果與土地使用貢獻值國家將無法控制與考核，因此很多中小城市大量土地被消耗、浪費。

　　其二、選擇聯(lián)合開發(fā)模式來解決一級開發(fā)中的資本困局。根據(jù)國家統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，目前我國地方投融資平臺負債已超過6萬億元，其中地方債務總余額在5萬億元左右，約相當于GDP的16.5%，財政收入的80.2%，地方財政收入的174.6%。在這樣的資本結構下，地方政府要實現(xiàn)大規(guī)模的一級開發(fā)必須選擇聯(lián)合開發(fā)，或者通過城投向銀行抵押貸款來完成一級開發(fā)。目前中信地產、保利地產600048)、中交投等央企利用資本優(yōu)勢與全國各地方政府達成一級開發(fā)協(xié)議，通過前期的資本投入實現(xiàn)后期的二級市場收入。這種帶有壟斷性質的土地運營模式也給商業(yè)地產合理發(fā)展帶來一些客觀上的制約。

　　其三，通過二級市場定向供地提升土地的整體價值。土地由生地變成熟地需要一個價值轉變過程，在這個過程中地方政府往往會通過定向用地辦法引進知名地產企業(yè)來形成羊群效應，從而提高土地的價值與出讓價格。對于個吃螃蟹的企業(yè)來說，廉價的定向用地是企業(yè)快速發(fā)展的競力。2010年萬達實現(xiàn)銷售收入770億元，預計2011年超過1000億元，目前為止萬達已擁有全國42個萬達廣場，15家五星級酒店，如此大的商業(yè)帝國在某種程度上是得益于地方政府的互利性支持，而為此買單的是后續(xù)通過高價競拍土地的開發(fā)企業(yè)。

　　商業(yè)地產危機與機會呈現(xiàn)兩化

　　城市運營與商業(yè)發(fā)展本身是有利于社會經濟建設的，但是這需要地方政府的高度責任感與科學的商業(yè)規(guī)劃能力，否則將給城市建設與消費經濟帶來負面的影響。由于地方政府急功近利思想與商業(yè)規(guī)劃的失誤，導致商業(yè)地產項目頻頻失敗的案例屢見不鮮。1993年動工的成都“熊貓城”以50萬方的規(guī)模號稱建設亞洲大的shoppingmall，而由于政府的規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略的失誤，至今該項目還沒有完工。東莞的“華南Mall”規(guī)劃建筑面積119萬平方，其中商業(yè)建筑面積46萬方，曾一度被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”，而如今卻經營慘淡，其主要原因是區(qū)域規(guī)劃不理想，商業(yè)面積與城市規(guī)模不對稱。杭州信義坊色商業(yè)街地處繁華的城市，但由于政府規(guī)劃了七條色商業(yè)街，其經營模式與商業(yè)定位基本雷同，加上政府后續(xù)監(jiān)管不力，信義坊商業(yè)街終淪為一個地攤市場。而作為國際大都市的上海，從2009年開始也出現(xiàn)商業(yè)坪效持續(xù)下滑，租金下跌的現(xiàn)象。主要原因是商業(yè)規(guī)劃不合理導致同業(yè)競下的商業(yè)過剩。根據(jù)易居中國報告，早在2008年上海人均商業(yè)面積高達2.3平方米，這一面積是標準的2倍。按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個比較合量的參照值。由于中國的社會經濟和商業(yè)展尚未成熟，居民消費能力差較大，城市發(fā)展程度的不同，合理的人均商業(yè)面積一線城市應為1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。但目前中國很多三線城市人均商業(yè)面積都已經超過1.2平方米了。

　　政府在商業(yè)地產發(fā)展中該扮演的角色

　　當前，我國土地抵押貸款已經超過3萬億元，如果商業(yè)地產后續(xù)經營不善而無法實現(xiàn)預期收入，那么地方銀行將面臨巨大的金融風險，從而威脅地方經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，地方政府必須高度重視城市商業(yè)規(guī)劃的科學性與商業(yè)發(fā)展的一體化管理。在商業(yè)規(guī)劃中切勿盲目攀比，要以區(qū)域經濟性與居民可支配性收入為參照基礎，在對商業(yè)地產的開發(fā)過程中需要形成前、中、后三大機制才能保證商業(yè)地產的健康發(fā)展。

　　先，要加強城市商業(yè)規(guī)劃的科學性、專業(yè)性，以功能性、服務性商業(yè)開發(fā)為主導理念。避免城市商圈重復建設、項目疊加、定位不明確造成的同類商業(yè)惡性競，影響整體商業(yè)經濟的發(fā)展。

　　其次，要建立嚴格的商業(yè)地產審批與監(jiān)管制度。目前商業(yè)地產開發(fā)與住宅地產開發(fā)一樣，主要還是依托土管、建委、規(guī)劃、房管四個部門來管理。而這四個部門在業(yè)務上基本與商業(yè)無關，所以商業(yè)的科學規(guī)劃更是無從談起，審核也是走個程序。因此建議在商業(yè)地產審批上形成專家制，根據(jù)不同商業(yè)性質加入商務局及旅游局介入，以此避免管理缺位現(xiàn)象。

　　再則，需要建立城市商業(yè)后期服務平臺，解決商業(yè)運營瓶頸。商業(yè)地產大的瓶頸是招商資源與后期運營人才的匱乏。為此政府可以組織協(xié)調企業(yè)成立城市商業(yè)后期服務平臺，使區(qū)域內的商業(yè)資源得以合理分配。同時組織跨區(qū)域招商與人才培養(yǎng)，讓政府與企業(yè)之間形成一個共信機制來推動城市商業(yè)發(fā)展。