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下半年開始，荊州土拍市場(chǎng)多少還是讓人有點(diǎn)期待的，僅在9月份就公布將會(huì)出讓三宗土地，且均位于中心城區(qū)。

2020年9月18日下午，紅門南路P（2020）020地塊，因無人報(bào)名最終慘遭流拍。

說實(shí)話，這個(gè)結(jié)局有點(diǎn)意外，原本準(zhǔn)備好的喜報(bào)文，一時(shí)間無法推出，本打算這篇文就此“涼涼”。

沒想一個(gè)星期過去了，仍然還是有不少人在問這塊土地，相較于以往的土拍，此次關(guān)注度出乎意料的高，可能跟宗地位置有關(guān)，畢竟中心城區(qū)近幾年鮮少有土地出讓。

土地流拍的背后究竟是何原因？

LAND AUCTION

這也是今年荊州首例住宅地塊出現(xiàn)流拍情況，該地塊堪稱優(yōu)質(zhì)地塊，竟無人問津！

P（2020）020號(hào)地塊屬于荊州市中心片區(qū)，不談別的，光從地理?xiàng)l件上來說，已經(jīng)是占盡了地利。

地塊處于沿江大道與紅門南路交匯處，北臨城市主干道——北京路，作為荊州一條重要的通道，不僅連接著荊州各個(gè)版塊，實(shí)現(xiàn)各區(qū)域間的緊密聯(lián)系。

它一直也是荊州人口最密集、商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方。

1958年修建至今，陪伴荊州50余年，即使城市北擴(kuò)，多個(gè)新商業(yè)中心崛起，但在大多數(shù)人心中，它依舊有著不可撼動(dòng)的地位。

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▲紅門南路直通北京路

以北京路為軸，中商百貨、美佳華商業(yè)廣場(chǎng)、人信匯、萬家福購物廣場(chǎng)、中央大道、中建之星商業(yè)街等商業(yè)體在這里落地。

▲中央大道地下商業(yè)街

▲沃爾瑪超市

而P（2020）020地塊距離北京路僅約500米，不僅如此，在該地塊西邊約1公里大賽巷小吃一條街，遍布的銀行網(wǎng)點(diǎn)，下班之后，和朋友逛街約會(huì)，去品嘗美食，去看一場(chǎng)無厘頭的電影，輕松的氛圍讓人們忘了一天的疲憊。

▲大賽巷

從教育方面來看，就更是得天獨(dú)厚的存在了，該地塊幾乎被多個(gè)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校包圍，往南590米是張家三巷小學(xué)，790米是沙市六中，在3公里范圍內(nèi)遍布沙市區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大賽巷小學(xué)、黃家塘小學(xué)等等。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

對(duì)于一個(gè)城市來說，醫(yī)療配套并不像商業(yè)圈一樣分布廣泛，一直都是城市的稀缺資源。

▲圖源荊州一醫(yī)官網(wǎng)

該地塊往北1.3公里是荊州市第一人民醫(yī)院，它始建于1949年，是一所集預(yù)防、醫(yī)療、教學(xué)、科研、康復(fù)為一體的三級(jí)甲等綜合醫(yī)院。

往西1.2公里是沙市區(qū)婦幼保健院，1.4公里是荊州市第二人民醫(yī)院（中山路部）。

除了這些硬核商業(yè)教育醫(yī)療指標(biāo)，最大的特點(diǎn)就是該地塊南臨文星樓和荊江大堤。

▲文星樓

一邊是城市中心，一邊是城市風(fēng)景線，得天獨(dú)厚的自然資源和完善的城市資源合二為一。

以上這些配置，無論是哪方面都顯示著這塊土地的優(yōu)質(zhì)，正常情況來看，應(yīng)該是市場(chǎng)上的“香餑餑”，為什么會(huì)流拍呢？

最重要一點(diǎn)：房企拿地更加理性

信息源于荊州自然資源和規(guī)劃局

據(jù)資料顯示，該地占地面積68424㎡，根據(jù)用地規(guī)劃指標(biāo)，容積率≤3.2，建筑密度≤28%，綠地率大于等于35%。

公告中特別指出，項(xiàng)目?jī)?nèi)需要配建黨群服務(wù)中心，建筑面積不得少于1000平方米。還需建設(shè)6班幼兒園，建筑面積不得少于2200平方米，用地面積不得少于4000平方米。

土地流拍并不代表房企對(duì)土地市場(chǎng)的悲觀，只能說在當(dāng)前樓市的變化下，導(dǎo)致房企更加理性。

從現(xiàn)狀圖來看，地塊的形狀很不規(guī)則，整體規(guī)劃和布局就會(huì)增加難度，無形中就是在增加建筑成本。

從價(jià)格上來看，該地塊起拍價(jià)格為7.29億，樓面地價(jià)已達(dá)3281元/㎡，基本上與目前沙北荊北熱門區(qū)域的樓面地價(jià)相差不甚，根據(jù)目前中心、沙北、荊北三大區(qū)域在售項(xiàng)目來看，整體參考均價(jià)都在8500元/㎡左右。

因此，如果算上更高的建筑成本，該地塊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格必須要更高，顯然就是“面粉或無法支撐未來面包價(jià)格”，對(duì)房企來說是拿地后風(fēng)險(xiǎn)的增加。

從政策方面來看，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行基調(diào)，受房企融資環(huán)境趨緊影響，會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房企在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎。

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通俗一點(diǎn)來講，“錢袋子收緊”讓原本豪氣的開發(fā)商，也不得不減少土地?cái)U(kuò)張。

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9月28日，碧波路P（2020）021地塊將拍賣，能否再回?zé)岢保?/span>

讓我們持續(xù)關(guān)注荊州土拍市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。