保利公園壹號(hào)

均價(jià)：7900元/m2

戶型：三室（14）四室（7）

地址地址：紀(jì)南文旅區(qū)武德路與舒志路交匯處（荊州中學(xué)東北向·方特樂(lè)園旁）[紀(jì)南文旅區(qū)]

0716-8678888

申請(qǐng)優(yōu)惠

　　抄底：原為股票用語(yǔ)，指以某種估值指標(biāo)衡量股價(jià)跌到最低點(diǎn)時(shí)，尤其是在短時(shí)間內(nèi)大幅下跌時(shí)買(mǎi)入股票，以獲得最佳的經(jīng)濟(jì)利益。

　　那么買(mǎi)房抄底同理，也是在樓市價(jià)格處于低位時(shí)買(mǎi)入，樓市跌到谷底固然最好，但沒(méi)人知道真正的底在哪里。

　　那么，2019年的現(xiàn)在是不是荊州抄底買(mǎi)房的最佳時(shí)間點(diǎn)呢？

（一）中國(guó)樓市的四次下跌周期

　　以史為鏡，可以知興替，中國(guó)樓市歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)四次最好的買(mǎi)房機(jī)會(huì)：

　　第一次是2004年，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)八條樓市調(diào)控政策出臺(tái)，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入第1次下跌短周期。

　　第二次是2008年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，波及中國(guó)樓市，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入第2次下跌短周期。

　　第三次是2011年，中國(guó)開(kāi)始收緊信貸，全國(guó)房企為了加速回籠資金降價(jià)促銷(xiāo)，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入第三次下跌短周期。

　　第四次是2014年，樓市跌進(jìn)冰庫(kù)，全國(guó)庫(kù)存高達(dá)7.2億平米，去化周期接近7年。高壓之下房企開(kāi)始降價(jià)自救。

　　那么2019年底會(huì)是中國(guó)買(mǎi)房的第5次機(jī)會(huì)嗎，現(xiàn)在會(huì)是在荊州買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？

（二）荊州的樓市歷史

　　用數(shù)據(jù)說(shuō)話，荊州商品住宅均價(jià)在經(jīng)歷08年低谷后，進(jìn)入一波長(zhǎng)增長(zhǎng)期，但增幅逐漸放緩，13年荊州商品房住宅市場(chǎng)隱性與顯性存量，合計(jì)超800萬(wàn)方，去化周期接近6年；于是，14年-15年各大房企紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，去庫(kù)存自救。

　　而后從2016年開(kāi)始，國(guó)家先后6次降息，5次降準(zhǔn)，出臺(tái)相關(guān)棚改政策，并在初期以貨幣化補(bǔ)償為主，荊州房?jī)r(jià)又迎來(lái)新一波增長(zhǎng)期，并開(kāi)始逐漸進(jìn)入精裝房時(shí)代，至17年荊州房?jī)r(jià)增幅達(dá)到頂峰后，國(guó)家開(kāi)始收緊住建口與金融口政策，并提出“住房不炒”的樓市口號(hào)，因城施策，將棚改政策調(diào)整為以產(chǎn)權(quán)置換為主，加強(qiáng)租賃與保障房供應(yīng)，建立市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不以房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?，?qiáng)調(diào)整體健康發(fā)展；荊州樓市增幅從此開(kāi)始放緩。

　　2018年初，荊州某項(xiàng)目入市率先毛坯銷(xiāo)售，后續(xù)荊州各大入市品牌地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛效仿，變相降價(jià),。至2019年目前，荊州商品住宅（新房）月均供應(yīng)與成交同比18年均有下滑，但均價(jià)總體趨于平穩(wěn)，并無(wú)太大變化。

　　大家可以發(fā)現(xiàn)2008年和2014-2015年這兩段下跌周期是抄底買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，那么荊州下一個(gè)下跌周期何時(shí)到來(lái)？

（三）未來(lái)荊州房?jī)r(jià)是否還將大跌？

　　長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)新房成交量正處于大周期的高位平臺(tái)期。基于人口和經(jīng)濟(jì)模型的測(cè)算結(jié)果顯示 2016-2020 年將是全國(guó)新房需求量的高位平臺(tái)期，年均合理需 求中樞 11-12 億平方米（基于偏保守的假設(shè)預(yù)測(cè)），之后十年將逐漸降至每年 8-10 億平方米，2040 年之后基本穩(wěn)定在 7 億平米左右。實(shí)際市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)將是圍繞上述長(zhǎng)期合理需求中樞的短期波動(dòng)，過(guò)去幾年商品住宅銷(xiāo)售面積較中樞明顯偏高（2016-2019 年年均14.6 億平米，高出合理中樞約 3 億平米），未來(lái)該偏離程度將會(huì)逐漸回歸，但回歸速度取決于短期的政策作用（因此很可能不會(huì)出現(xiàn)短期大幅下滑）。

　　明年荊州商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售雖趨勢(shì)向下，但再出現(xiàn)大幅回落的可能性不高，主要考慮以下三點(diǎn)理由：

　　?  市場(chǎng)可能夸大了棚改對(duì)三四線市場(chǎng)的直接作用。2016 年起大力實(shí)施的棚改貨幣化被廣泛認(rèn)為是拉動(dòng)此輪三四線需求的核心因素，但我們看到在去年下半年開(kāi)始棚改出現(xiàn)退坡（今年開(kāi)工規(guī)模近乎“腰斬”）后實(shí)際三四線市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模并未明顯下行。事實(shí)上，過(guò)去幾年年均 600 萬(wàn)套棚改規(guī)模中貨幣化補(bǔ)貼的比例只有半數(shù)左右，其中使用補(bǔ)貼款購(gòu)房的比例更低，棚改對(duì)三四線城市銷(xiāo)售的直接貢獻(xiàn)占比實(shí)際只有 10-15%。棚改更大的作用體現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響上，尤其配合市場(chǎng)上行周期時(shí)的政策寬松，大幅提振了三四線城市居民的房?jī)r(jià)預(yù)期。但在當(dāng)前平穩(wěn)的政策環(huán)境和偏低的庫(kù)存水平下，棚改退坡對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的負(fù)面影響將遠(yuǎn)小于上行周期的提振效果，對(duì)荊州市場(chǎng)成交量的拖拽也相對(duì)有限。

（四）對(duì)于2019年目前的荊州文旅板塊

將是最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)

　　?  文旅騰飛在即，即買(mǎi)即賺

　　將目光聚焦在了三四線城市以后，繼續(xù)分析荊州市為什么從其他三四線城市跳脫出來(lái)，成為投資熱門(mén)。作為楚文化發(fā)祥地的荊州，是江經(jīng)濟(jì)帶上的關(guān)鍵一城，適合文旅戰(zhàn)略的布局。2014年，政府在荊州成立建設(shè)紀(jì)南文旅新區(qū)，以700億投資額打造華中地區(qū)旅游航母。紀(jì)南文旅區(qū)“三年形成、五年建成”恰好在今年進(jìn)入紅利兌現(xiàn)期，荊州的城市地位提升，即將成為湖北乃至整個(gè)中部地區(qū)的文化軸心。

▲/圖源網(wǎng)絡(luò)

　　荊州幾大區(qū)域：華中農(nóng)高區(qū)以農(nóng)業(yè)為主；城東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以工業(yè)為主；傳統(tǒng)中心區(qū)缺乏活力；沙北新區(qū)無(wú)核心產(chǎn)業(yè)；唯有紀(jì)南文旅區(qū)標(biāo)志著荊州的未來(lái)。楚王宮文化歷史悠久、荊州園博園今年九月開(kāi)放截至目前，入園總?cè)藬?shù)已突破60萬(wàn)人次。方特園是湖北規(guī)模最大、檔次最高的歷史文化主題樂(lè)園，開(kāi)園當(dāng)天就人流量爆滿。文旅區(qū)規(guī)劃中的項(xiàng)目建成并開(kāi)放，實(shí)質(zhì)性地提升了城市的熱度。人們實(shí)際地感受到文旅區(qū)的價(jià)值潛力，文旅區(qū)樓市大熱，未來(lái)會(huì)水漲船高不斷升溫。

　　?  未來(lái)大城之芯，獨(dú)攬城市資源

　　買(mǎi)房看什么？地段！地段！還是地段！紀(jì)南文旅區(qū)既是撬動(dòng)荊州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，也是國(guó)內(nèi)城市資源最豐富的文旅區(qū)，占據(jù)文旅區(qū)域的黃金地段無(wú)疑最具升值潛力。保利公園壹號(hào)，雄踞紀(jì)南文旅區(qū)的門(mén)戶位置，獨(dú)享文王大道和復(fù)興大道的橫縱主軸，貫穿文旅區(qū)所有項(xiàng)目。除楚王宮、園博園、方特等文化資源外，享有稀缺的自然資源。

▲/城市戰(zhàn)略規(guī)劃圖

　　區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)湖，水域面積約 40 平方公里是湖北第三大湖泊。崗地、平原、河流、灘涂多樣性地貌，河流與平原交相輝映，湖泊與灘涂掩映其間。2019年建成江漢運(yùn)河十里畫(huà)廊；2020年，建成長(zhǎng)湖風(fēng)光帶。在這里天藍(lán)、地綠、水清是環(huán)境新常態(tài)。未來(lái)太岳路高架通車(chē)，將成為市內(nèi)高架，與復(fù)興大道共同構(gòu)成荊州一橫一縱快速路，將項(xiàng)目地段的價(jià)值進(jìn)一步提升。

▲/圖源網(wǎng)絡(luò)

　　?  家國(guó)情懷、品質(zhì)保障，置業(yè)絕佳良機(jī)

　　央企保利作為央企實(shí)力排名第一的地產(chǎn)品牌，以“家國(guó)情懷”擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任參與軍運(yùn)動(dòng)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村的建設(shè)。保利公園壹號(hào)同樣承國(guó)匠精魂，打造國(guó)際生活樣本。作為保利落位于荊州的第二子，秉承開(kāi)拓區(qū)域、樹(shù)立品牌標(biāo)桿的大盤(pán)使命，以三線的價(jià)格定義一線的產(chǎn)品。

▲/項(xiàng)目效果圖

　　保利公園壹號(hào)在內(nèi)獨(dú)享保利早教、保利國(guó)際幼兒園、社區(qū)四點(diǎn)半學(xué)堂、保利青少年宮，尊享保利和樂(lè)教育。4公里內(nèi)擁有兩所全國(guó)前500強(qiáng)高中——沙市中學(xué)、荊州中學(xué)。項(xiàng)目?jī)?nèi)享紐約曼哈頓式大型中央公園，綠地面積超10萬(wàn)方，綠地率達(dá)35%，景觀主軸貫穿各個(gè)園區(qū)節(jié)點(diǎn)，是煥新城市生機(jī)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。項(xiàng)目自配大型商業(yè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體，不讓年華流失于路程之上，感受專(zhuān)屬于你的繁華。建筑上采取大都會(huì)建筑風(fēng)格，是當(dāng)代高檔人居的生活典范。

▲/項(xiàng)目效果圖

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