核心提示：隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來(lái)一年將迎來(lái)新一輪調(diào)整期和降溫期。

　　隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來(lái)一年將迎來(lái)新一輪調(diào)整期和降溫期。

　　2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是遭遇密集調(diào)控、因城施策。未來(lái)的一年，樓市會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的趨勢(shì)和走向?

　　12月5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2017~2018)》(以下簡(jiǎn)稱《發(fā)展報(bào)告》)給出了預(yù)判。報(bào)告預(yù)測(cè)稱，在沒(méi)有重大政策沖擊的情況下，2018年中國(guó)樓市將迎來(lái)平穩(wěn)調(diào)整。

　　《發(fā)展報(bào)告》指出，2017年樓市總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫，其中，尖塔型房?jī)r(jià)體系有所收斂，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來(lái)一年將迎來(lái)新一輪調(diào)整期和降溫期。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，未來(lái)市場(chǎng)需要警惕三個(gè)不確定性：第一個(gè)是反彈;第二個(gè)是下跌;最后就是轉(zhuǎn)移。具體來(lái)講是指出現(xiàn)市場(chǎng)反彈，泡沫擴(kuò)大;預(yù)期逆轉(zhuǎn)，泡沫破裂;住房投 資投機(jī)再度轉(zhuǎn)移。

　　住房市場(chǎng)總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低

　　2016年下半年以來(lái)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化。

　　中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺(tái)已經(jīng)接近180次。回顧政策調(diào)控年，《發(fā)展報(bào)告》指出，2016～2017年，中國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。

　　2016年10月～2017年9月，全國(guó)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市增幅分化上升，住房總體銷(xiāo)量同比增幅逐步下降，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅由4月的33.1%降到10月的26.4%，二線城市由38.6%微降到36.8%，三線城市樓市分化升溫，房?jī)r(jià)同比漲幅均由4月的12%上升到10月的17.6%，其中三線城市中有55個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅上升，四線城市中有143個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格上漲。

　　《發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一輪因城施策的密集調(diào)控，中國(guó)尖塔形房?jī)r(jià)體系在2017年有所收斂，不同區(qū)域、層級(jí)、城市群分化各異。具體表現(xiàn)為：東部城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，分化程度下降;不同層級(jí)城市房?jī)r(jià)差異顯著，二線城市領(lǐng)漲;中國(guó)房?jī)r(jià)體系的城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房?jī)r(jià)存在顯著差距，一線、二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大。

　　報(bào)告也給市場(chǎng)提了個(gè)醒，雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使當(dāng)前住房市場(chǎng)發(fā)展的總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低，但部分城市的住房市場(chǎng)仍面臨著樓市報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，或者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)致泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　看好住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

　　《發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，在沒(méi)有重大政策沖擊的情況下，2018年中國(guó)樓市將迎來(lái)平穩(wěn)調(diào)整，但也存在若干不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　總體上，本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來(lái)一年將迎來(lái)新一輪調(diào)整和降溫期。在具體指標(biāo)上，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷(xiāo)售額增幅較2017年將明顯回落，全國(guó)總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降，而降幅則有所收窄。2018年全年投 資增速可能會(huì)稍低于2017年的水平。

　　在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正表現(xiàn)出三個(gè)“新”的特征，即新時(shí)代、新階段和新模式。未來(lái)中國(guó)的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“租售并舉”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的模式，過(guò)去租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，發(fā)展租賃市場(chǎng)需要政府進(jìn)一步增加對(duì)公共租賃資源的供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和個(gè)人租賃行為的規(guī)范。

　　在租售并舉的政策背景下，《發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)將是一個(gè)有待開(kāi)發(fā)的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，在租購(gòu)并舉和租售同權(quán)的政策刺激下，加上銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)整，2018年住房租賃市場(chǎng)將有顯著的提升，其中一、二線城市的份額占比和總體規(guī)模提升將更加顯著。

??因此，在租賃土地供應(yīng)方面，報(bào)告預(yù)計(jì)將有更多的租賃用地進(jìn)入市場(chǎng)。如何有效運(yùn)營(yíng)自持地塊和租賃地塊，增加盈利能力將成為未來(lái)房企重點(diǎn)探索的方向。

　　中國(guó)社科院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大缺陷在于對(duì)房?jī)r(jià)關(guān)注較多，而到底什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)是理性的，這才是需要市場(chǎng)所關(guān)注卻關(guān)注不足的。此外，未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的建立還需要關(guān)注土地制度的變化。

　　《發(fā)展報(bào)告》對(duì)明年調(diào)控市場(chǎng)提出的建議，包括加快改革土地制度和機(jī)制改革;加快財(cái)稅體制改革，2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，明確房產(chǎn)稅時(shí)間表等。

　　認(rèn)為房企將繼續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升趨勢(shì)明顯，龍頭企業(yè)規(guī)模與業(yè)績(jī)大幅提升，中小房企逐漸被擠出市場(chǎng)。

　　《發(fā)展報(bào)告》提出，在人口結(jié)構(gòu)改變、購(gòu)房人群減少、存量市場(chǎng)壓力增加以及“房住不炒”的政策持續(xù)調(diào)控等背景下，房企已經(jīng)沒(méi)有了過(guò)去高速發(fā)展的土壤，市場(chǎng)整體下行和集中度持續(xù)攀升已經(jīng)成為確定的趨勢(shì)，房企正面臨轉(zhuǎn)型陣痛期和新一輪洗牌。預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，大型房企在產(chǎn)品、布局、管理機(jī)制等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，部分中型房企增長(zhǎng)迅猛。

　　《發(fā)展報(bào)告》指出，在集中度不斷提升的背景下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是境外債券市場(chǎng)和銀行融資、境內(nèi)債券市場(chǎng)與信托貸款等融資渠道，都將有利于財(cái)務(wù)健康的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎曾在鏈家2018房地產(chǎn)市場(chǎng)思享會(huì)上向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房企從2018年開(kāi)始集中進(jìn)入還債期，2019年進(jìn)入還債高峰期。因此對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2018年既有風(fēng)險(xiǎn)，也蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)，跨過(guò)這個(gè)門(mén)檻之后可能會(huì)登上一個(gè)新臺(tái)階。

　　事實(shí)上，在租售并舉的政策調(diào)控影響下，未來(lái)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)模將遭遇“天花板”，單一的“賣(mài)房”模式難以為繼，房企需提升多元化業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于未來(lái)房企的轉(zhuǎn)型路徑，報(bào)告提出包括園區(qū)、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、金融、城市配套的七大“地產(chǎn)+”的轉(zhuǎn)型方向，此外，社區(qū)物業(yè)、特色小鎮(zhèn)等也都將成為房企探索的方向。

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