第三季度內地房地產市場依然延續(xù)上半年的增長態(tài)勢，一改以往“增收不增利”的困境，房企凈利增幅普遍快于銷售增長。Wind數據顯示，截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家，其中63家實現盈利，占比為87.5%。

　　營業(yè)收入472.9億元，歸屬上市公司股東的凈利潤37.9億元，同比分別增長11.9%和30.1%。這份由萬科發(fā)布于10月26日的2017年第三季度報告顯示，萬科今年前九個月業(yè)績已超過去年全年的3647.7億元。

　　與萬科的業(yè)績一樣，恒大、碧桂園與萬科組成的TOP3陣營第三季度以更快的速度拉大與之后房企的距離。前10月，碧桂園、萬科和恒大的銷售業(yè)績分別為4841.7億、4352.2億、4208.2億元，均首次超過4000億元，創(chuàng)造歷史紀錄。三者之和也超過13000千億元，接近融創(chuàng)、保利、中海等其他9個進入千億陣營房企銷售業(yè)績之和。

　　分化正在加劇，從房企前三季度銷售情況也能看出行業(yè)急劇洗牌的現狀?？硕鸱康禺a研究中心數據顯示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在內，已有11家房企銷售規(guī)模突破千億元。碧桂園、萬科與恒大之后，保利、融創(chuàng)、綠地預計年內有望邁入3000億元陣營；中海、龍湖、金地、華夏幸福(600340)、華潤的銷售規(guī)模均已超千億元；綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝有望在今年實現千億元規(guī)模的跨越。

　　不過前三季度良好的市場表示能否繼續(xù)維持尚不得知。僅從一線城市來看，第四季度首月上海新房成交24.52萬平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面積不足20萬平方米，同比下跌72.3%。“重點城市成交繼續(xù)回落，與此同時信貸壓力繼續(xù)顯現，二手房量價調整強化，建議關注分化的機會?！敝行沤ㄍ斗治鰩熽惿鞣Q。

　　銷售之快與土地之重

　　按提高后的5000億元目標計算，碧桂園今年平均月銷售約475億元，只需在接下來的一個季度每月完成239.43億元即可實現全年目標。

　　保持如此之快的增長速度碧桂園的存貨規(guī)模自然不會少。記者查閱碧桂園資料發(fā)現，集團今年上半年存貨規(guī)模上升至近3800億元，較之去年，同比增加了近90%。

　　從存貨到現金，一向以快周轉模式著稱的碧桂園曾要求所有項目爭取拿地后迅速開工和銷售，盡量將開發(fā)周期縮短至8個月左右。今年9月底碧桂園曾邀請多家媒體參觀其東莞某項目，宣傳引入的一個可縮短項目開發(fā)周期，同時減少成本的建筑施工體系。

　　當時出席活動的碧桂園總裁莫斌表示，該體系的引入可將整體建造周期縮短至6-8個月，這將使得碧桂園實現從拿地、開工到銷售、交付更快的周轉，且未來會在集團所有項目推廣。

　　值得一提的是，在莫斌此次活動講話中曾提到了一句：“今年我們全年的目標是5000億，我相信不但能完成，而且能完成得更多。”無疑這將是碧桂園繼續(xù)擴充糧草，繼而變現為更大規(guī)模的號角。在此要求之下，無論從銷售還是拿地上，碧桂園在三季度之后還將面臨壓力。

　　恒大地產與碧桂園保持著相似的步調，而在土地儲備上更為突出。在今年上半年恒大地產的土地儲備已經達到2.76億平方米，成為內地土地儲備最多的開發(fā)商，不過其在第三季度絲毫沒有“收手”打算。其中9月20日一天恒大就以25.56億元的底價拿下句容市當日出讓的16幅地塊。

　　在“領頭羊”的帶領下，三季度內地房企普遍為自家土地儲備加倉。一份易居研究院監(jiān)測的30家 A 股房企的報告顯示，截至2017年9月，30 家A 股上市房企土地儲備面積環(huán)比增長6%，同比增長34%。

　　記者注意到，第三季度經歷虧損的房企理由多是因“交房項目結轉收入減少”而業(yè)績下滑。對此，分析認為，大中房企加速拿地也影響了中小房企的拿地能力，而拿地量也決定著后續(xù)庫存規(guī)模少以及結轉收入的減少。“雖然土地儲備量的膨脹可能會導致負債短期內的增長，但是在市場相對穩(wěn)定且三四線城市依舊看好的條件下這依然是只賺不賠的買賣”，該分析人士認為。

　　新興市場的機會

　　市場表象雖好但在宏觀政策加碼之下風險猶存，在不斷充實土地儲備的同時一些房企正在關注一些新興投資領域以分散風險。

　　其中標準普爾在11月2日發(fā)布的報告注意到，雖然萬科今年拿地規(guī)模為內地房企第二，但同時其非房地產開發(fā)領域正在同步進行激進的拿地和投資。

　　在住宅之外的新興市場布局上，萬科步伐顯然更為積極。萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮把物流、商業(yè)地產兩項業(yè)務視作除房地產開發(fā)之外，最重點的業(yè)務。今年7月，萬科參與收購普洛斯，整體收購價格約達790億元人民幣，其中萬科出資額約為169億元，這成就了亞洲歷史上最大一單私募股權并購。除了股權吃進普洛斯外，萬科第三季度自身新獲取項目14個。

　　而商業(yè)地產方面，10月，萬科旗下商業(yè)開發(fā)與運營平臺印力發(fā)起設立首個CMBS（商業(yè)地產抵押貸款資產證券化）產品“中金—印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”。

　　此外，截至9月底，萬科的長租公寓業(yè)務“泊寓”已覆蓋24個一二線城市，累計開業(yè)82個項目，開業(yè)約2.4萬間。

　　業(yè)務多元化上，綠地控股(600606)近期的動作同樣值得關注。進入2017年后，張玉良將精力更多地放在了特色小鎮(zhèn)的布局上。據張玉良表示，綠地今年的目標是特色小鎮(zhèn)要確保4萬到5萬畝土地的占有量，而且今年年內供地確保7000到1萬畝。截至目前，綠地已簽約特色小鎮(zhèn)超4.7萬畝，成為當前土儲的核心組成。

　　此外，包括萬達集團、奧園集團等企業(yè)亦通過輕資產化方式淡化地產在集團中的業(yè)務占比。

　　“沖千億及更高目標的過程中，要解決好一些致命的問題，比如一些企業(yè)在原有地產業(yè)務上，增加了非地產業(yè)務，很多業(yè)務和貿易有結合，但要防范其他非地產業(yè)務帶來的波動?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

　　在行業(yè)集中度提升的背景下，大型房企通過跨界與整合擴大規(guī)模，實現延伸產業(yè)鏈空間、多元化發(fā)展的目標。通過資源整合實現非地產業(yè)務的營運，最終實現戰(zhàn)略轉型獲取高效益回報的邏輯雖然美好，但是在此前一輪轉型互聯網的大潮退去，“裸泳者”畢現。正在嘗試各種轉型可能的地產商們，依然要抑制自己一時的沖動。

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