未來國家將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在新的住房政策指導下,除了各地政府將加大租賃住房的供應外,發(fā)展商也早已紛紛嗅到了住宅開發(fā)以外,租賃市場的新商機,各路資本紛紛加快布局長租公寓市場。

　　1 國內首支租賃住房REITs上市

　　10月23日,國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(下稱“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過。令業(yè)界驚喜的是,國內酒店、寫字樓、商場等商業(yè)項目真正意義上的REITs喊了多年,一直沒有出現(xiàn),而租賃住房證券化則首先破冰,意義重大。產品總規(guī)模50億元,以保利地產自持租賃住房作為底層物業(yè)資產,采取儲架、分期發(fā)行機制。本單產品的成功落地,驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性,為租賃住房資產證券化樹立了優(yōu)質榜樣。

　　業(yè)內人士指出,此舉也基本上已經指明了目前開發(fā)商自持比例高的土地項目入市流轉的方向,發(fā)展商更會放開手腳拿地、上馬項目。近期,住建部積極推動住房租賃市場的發(fā)展,在12個大中城市開展住房租賃試點,積極培育機構化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè),鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務。同時,支持房地產企業(yè)進行創(chuàng)新租賃住房資產證券化實踐,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道,支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務,推進住房租賃市場發(fā)展。

　　在房地產行業(yè)的“存量時代”,房地產企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型。

　　2 租賃市場存在高開發(fā)成本與較低租金收益矛盾

　　第一太平戴維斯的報告指出,目前長租公寓市場優(yōu)、劣勢并存。優(yōu)勢是大量租賃需求支撐,中央及本地政府的大力支持。地產行業(yè)的發(fā)展新趨勢。劣勢則是租賃市場欠缺規(guī)劃管理,發(fā)展商的高發(fā)展成本與較低的租金收益矛盾。整體地產市場往更健康的方向發(fā)展。房地產開發(fā)商及服務類企業(yè)將得到新的利潤增長點。市場競爭愈發(fā)激烈,準入門檻和優(yōu)勝劣汰將帶給市場殘刻的商業(yè)戰(zhàn)爭。

　　據(jù)悉,長租公寓市場目前在我國剛起步,是一片廣闊的藍海。分散式長租公寓的主要品牌有自如友家、蛋殼、青客、優(yōu)客逸家、包租婆、寓見等。集中式長租公寓主要品牌有優(yōu)+、魔方、冠寓、泊寓等。優(yōu)質品牌的建立有效提升長租公寓的服務質量,有利于整體市場的長遠發(fā)展。

　　開發(fā)商方面以不僅是國內領頭的千億房企,還是中小型的開發(fā)商,紛紛搶灘住宅的租賃市場。如碧桂園集團對外表示已開始探索購租并舉的實現(xiàn)路徑,在一線城市及周邊布局長租項目,目前已在上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個長租項目,還有一批項目即將落地。萬科表示今年將把長租公寓作為重要發(fā)力點,目前其長租公寓品牌泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊等城市上線。保利集團在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓和熹會四大品牌,項目布局十余城市,分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負責運營。除此之外,以往只專注高端服務式公寓的品牌“雅詩閣”也宣布推出面向“千禧一代”的長租公寓品牌——“Lyf”。

　　3 未來市場份額將不斷加大

　　目前,房地產市場已開始由增量市場向存量市場過渡,布局存量市場無疑是未來的主要趨勢。數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)階段,我國長租公寓行業(yè)的集中度不到5%,行業(yè)剛剛進入起步期,商業(yè)模式正處于以租賃和物業(yè)服務為主的初級階段。有專家預測,預計公寓市場在2015年-2025年期間,復合增長率高達15.8%,到2025年長租公寓整體市場規(guī)?？蛇_6371億元,并占整體租賃市場規(guī)模的25%份額,市場潛力巨大。

　　近期,高力國際發(fā)布季度報告顯示,第三季度我國房地產市場大宗交易持續(xù)活躍,北京、上海、廣州、深圳四地均錄得多宗整售交易,僅上海、北京兩地的交易金額就達140億元。而隨著政府加大對住宅市場的調控力度以及對租賃市場的扶持力度,投資者和開發(fā)商將投資目標轉向二手住宅開發(fā)項目和自用房產建設,服務式公寓市場的發(fā)展前景也極為樂觀,有望成為下一個投資熱點。

　　高力國際研究發(fā)現(xiàn),政府調控政策繼續(xù)對珠江三角洲(珠三角)地區(qū)的房地產市場發(fā)揮重大影響。嚴格的限制政策促使投資者和發(fā)展商轉向自用房產建設。例如,微眾銀行收購前海一處商業(yè)地塊,該地塊的出讓條件之一是30年內不得轉讓給第三方。CNC風險投資基金收購了一處商業(yè)地塊,需要自用10年。高力國際華南區(qū)資本市場及投資服務董事總經理林國東認為,大灣區(qū)大型基建項目建設,即港珠澳大橋、廣深港高速鐵路和深中通道,將大大改善珠三角城市的交通狀況,為投資市場帶來積極的發(fā)展前景。由于工業(yè)企業(yè)逐步遷出市中心,騰出的土地改為商業(yè)用地,市區(qū)重建將繼續(xù)成為深圳和廣州中心區(qū)的主要任務。預計將引起投資者對住宅和服務式公寓領域的關注。

　　業(yè)內人士還指出,廣州作為國內首批發(fā)展租賃住房的試點城市,租賃住房供應將快速增加政府將通過增加自持租賃住房面積和鼓勵“商改住”等方式來滿足新增住房需求?，F(xiàn)代租賃產業(yè)將迎來快速發(fā)展房地產企業(yè)將陸續(xù)進入租賃服務行業(yè),有效推動住宅租賃產業(yè)的發(fā)展,但市場競爭也會隨之愈發(fā)激烈,未來幾年內可能會進行一場殘酷的淘汰洗牌。

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