租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現為居住的空間，更體現為一系列的公共基礎服務和市場化的商業(yè)服務，因此可以說，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值。

　　“試點利用集體建設用地建設租賃住房，如果操作得好，會有多贏的效果，可以讓多方享受到城市化紅利。但是需要注意在操作過程中，以配套措施跟進確保改革進程和風險可控，確保"好經不被念歪"。”深圳（樓盤）市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴法治周末記者。

　　近日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(以下簡稱“方案”)，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　試點實操須考慮法律程序

　　避免農民權益被侵害

　　李宇嘉在長期的研究中了解到，集體建設土地市場化過程中，農民處于弱勢地位。近年來房價上漲，國有和集體土地“級差地租”拉大，基層政府利用土地進行房地產開發(fā)的內在激勵很高，資本侵害農民利益也普遍存在。

　　“村集體在集體建設土地市場化的過程中的權力很大，過往出現過一些不良事件，村集體、開發(fā)商和地方政府獲益而農民權益受損的情況時有發(fā)生。所以，集體建設土地市場化的任何改革中央層面都是小心謹慎(比如試點公租房)，中央甚至寧愿原地踏步，也不愿出現侵害農民利益的亂象。”李宇嘉表示。

　　在李宇嘉看來，集體建設用地的存量規(guī)模很大，但是這次只是選取了13個試點城市進行探索，就是這個原因。

　　圣運律師事務所主任王優(yōu)銀也對法治周末記者透露，他近些年代理了一些案件就是典型的村集體侵犯農民利益的情況。

　　“比如按照法律規(guī)定，如果村集體想要把集體建設用地用于其他用途，需要經過一半以上的成年村民或三分之二的戶的同意才可以，但實際操作中，村集體的相關領導可能直接就簽字代表了村民；再比如，我曾經經手一個案件，村集體組織開發(fā)商和村民簽訂了征地補償合同，但是征地補償款項卻直接打到了村集體帳號中，村集體拿數億資金去理財，最后血本無歸。”王優(yōu)銀舉例道。

　　　王優(yōu)銀還告訴記者，根據現行土地管理法的規(guī)定，集體建設土地上如果要建設房屋租賃給農戶以外的“新市民”，需要先通過招拍掛，將集體建設土地的性質轉為國有土地，然后再進行建設開發(fā)和租賃。

　　“在推行集體建設土地建設租賃房屋的過程中，這些農民同意集體建設用地用于其他用途的手續(xù)、法定的土地性質變更程序都應當嚴格執(zhí)行，避免農民利益受損，使農民權益得到保障和提升。”王優(yōu)銀補充道。

　　建設資金問題需解決

　　如何提高村集體積極性

　　李宇嘉曾經多地調研集體建設用地的使用情況，他發(fā)現，即便是以往沒有相關試點，很多地方的農村集體建設用地實際上都在使用過程中，閑置的量非常少。

　　“比如農民在自家的宅基地上建房屋往外出租；再比如集體經營性建設用地租給一些公司做經營使用等?！崩钣罴握J為，當前情況下，要在集體建設用地上建租賃房屋，無非就兩種途徑，第一是新建租賃房屋，第二是盤活現有土地上的存量房。

　　但是李宇嘉表示，這兩種途徑在實際操作中都存在一定難題。其中盤活存量房的難題在于，存量盤活涉及規(guī)劃調整、配套跟進、消防安全驗收等，實踐中推進速度非常慢。

　　李宇嘉曾經在某地調研中發(fā)現，相關部門把城中村的存量房重新統一規(guī)劃、裝修、調整后，到消防部門申請驗收時，消防部門不予驗收，理由是城中村之前出現過消防問題。雖然存量房可能已經在消防的配套上做了改進，但就是由于之前出過問題，消防部門還是會有所顧慮。

　　“在沒有政策優(yōu)惠的情況下，新建租賃房屋過程中的最大難題是資金?！崩钣罴胃嬖V記者，集體建設土地上建租賃住房，前期建設和配套需要投入的資金量太大，中后期管理運營又需要密集的人力，而這些郊區(qū)的租金水平又不一定跟得上，投資回收期將在20年以上。那么村集體是否可以考慮通過銀行貸款的方式來解決資金問題？

　　“銀行一般不接受集體建設用地抵押貸款，因為這類土地很可能存在產權不清晰等問題，銀行認為這種貸款業(yè)務風險比較大。所以在種種因素之下，現在不少村集體、村民及合作開發(fā)商等對于這類業(yè)務都處于觀望態(tài)勢?！崩钣罴握f，畢竟建租賃房不像直接蓋房子往外賣來得快，村集體和村民的內生動力還不是很夠。

　　李宇嘉認為，這種大型且?guī)в泄残缘墓こ蹋鉀Q了資金問題，才能持續(xù)，不會異化為“數字工程”或“面子工程”。

　　至于如何才能解決資金問題？李宇嘉有兩個建議：第一是在相關項目沒有很高的利潤吸引力的情況下，需要發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭作用；第二是充分發(fā)揮房地產投資信托基金(REITs)的作用。

　　“去年國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》與近期九部委發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，都提出要“積極支持并推動發(fā)展REITs。”李宇嘉補充道。

　　REITs是否會愿意介入這樣的項目？

　　李宇嘉認為，如果集體建設用地上建的租賃房的最大優(yōu)勢是土地成本比較低，主要是建安成本，經過專業(yè)機構的運營，投資回報率還是可以比較高的。

　　中原地產首席分析師張大偉曾經做過測算，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率很低，大部分年收益只有1%至2%。集體建設用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。

　　李宇嘉也曾到杭州市調研，在當地，房地產服務機構世聯行(002285,股吧)負責運營村集體建設的租賃用房后，可以得到的回報率就可以達到5%至6%。

　　“5%至6%的租金回報率，已接近甚至超過國際大城市的租賃收益率，這使得此類項目成為REITs可介入的優(yōu)質基礎資產?！崩钣罴伪硎?。

　　讓新市民愿意到試點地居住

　　三個問題需平衡

　　方案中在談及試點的基本原則時提到，試點以滿足新市民合理住房需求為主。

　　法治周末記者在采訪中也隨機詢問了部分有租房需求的人，他們是否愿意到這些集體建設用地上蓋的租賃房居住？

　　有些人的回答是，會有顧慮，一是擔心房子太偏遠，二是擔心房子會建在村子里，房屋管理不好導致環(huán)境特別亂。

　　如果是這樣，試點建的租賃房屋沒有足夠吸引力，試點的效果也很難到達。

　　鏈家研究院院長楊現領告訴法治周末記者，集體建設用地建設租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。但該政策在實施過程中需要平衡三個問題。

　　其一是職住平衡，如何讓居住地和工作地保持在一定的通勤范圍內，這需要更多地盤活城區(qū)內工作集聚區(qū)內的集體用地；其二是前瞻性關注租賃人口集中分布帶來的社會問題。例如，如何讓這些集中居住的年輕人與其他社會群體，其他社區(qū)融合？如何避免貧困的集中和社會問題的集中？其三是要統籌考慮租賃建設和租賃配套設施的安排。

　　“租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現為居住的空間，更體現為一系列的公共基礎服務和市場化的商業(yè)服務，因此可以說，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值?！睏瞵F領表示。

　　買房？裝修？添加荊房網小編荊小宅一次性為您搞定，掃描下方二維碼即可！或者添加小編微信號(微信號：jzjz0716)，邊撩妹邊買房，裝修也能一應俱全，你還在等什么？誠邀各位買房者加入購房裝修交流群：534137357。