當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大鱷紛紛站上新的發(fā)展臺階時，中小房企卻不得不面對嚴(yán)厲調(diào)控所帶來的影響。

　　一些主要布局在一線及環(huán)一線城市的中小型房企，在本輪調(diào)控大潮的影響下，試圖通過“打擦邊球”的方式，來快速回籠資金。

　　時代地產(chǎn)即是其中一家。記者調(diào)查了解，為了躲避“限購”等調(diào)控措施，這家深耕廣州的上市房企，在商品房的售賣過程中用上了一些“手段”。

　　有樓盤未獲預(yù)售證先開盤

　　2016年10月，隨著全國開始新一輪調(diào)控，廣州緊跟政策步伐，明確表示繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導(dǎo)，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

　　因而在限購等調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，售價偏高的項目要獲得預(yù)售證并不容易。2015年年底，時代地產(chǎn)以樓面價16401元/平方米（含保障房建設(shè)成本）奪下如今案名為“時代柏林”的宗地，是當(dāng)時廣州市橋區(qū)域單價最貴的宗地。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，該項目周邊的二手房售價為2.4萬~ 2.8萬/平方米。

　　陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，目前時代柏林（備案名為時代雅苑）共有55套商業(yè)房取得預(yù)售證，取得預(yù)售證的時間最早為2017年4月28日，最近為2017年7月17日。

　　實際上，時代柏林的樓盤早在2016年9月首次開盤。記者以購房者身份走訪此樓盤，案場銷售經(jīng)理表示，目前項目在推2棟、8棟，此前1棟、6棟與9棟均已經(jīng)推售完畢，進(jìn)入尾貨銷售階段。

　　據(jù)記者獲得的一份認(rèn)購書，其中一條需要買方確認(rèn)的條款為：“買方在簽訂本認(rèn)購書是已清除知道該物業(yè)尚未取得預(yù)售許可證，清楚知道國家、當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房屋買賣的相關(guān)法律及政策規(guī)定，且愿意承擔(dān)在尚未取得預(yù)售許可證之前認(rèn)購該物業(yè)可能取得的風(fēng)險”。

　　但通過合同方式來規(guī)避風(fēng)險顯然不符合法律規(guī)定。北京盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張茂榮律師分析稱，開發(fā)商取得預(yù)售證之后才能夠進(jìn)行房屋出售，這是法律強(qiáng)制規(guī)定的。“即使在合同中和購房者約定，對于購房者而言，也并不具備法律效力”。

　　這并非孤例。記者了解到，時代地產(chǎn)旗下另一樓盤時代水岸也同樣在未取得預(yù)售證的情況下，進(jìn)行銷售。多名佛山時代水岸1棟、2棟的購房者告訴記者，其于2016年下半年購入時代水岸的房產(chǎn)，至今仍不能網(wǎng)簽。

　　記者以購房者身份走訪此樓盤時從銷售經(jīng)理處獲得的信息是，此樓盤目前已經(jīng)網(wǎng)簽了六成，當(dāng)問及為何有購房者購房一年仍未能網(wǎng)簽，銷售經(jīng)理回答是因為佛山市目前限購，無法網(wǎng)簽的購房者均是在佛山市沒有購房資格的人群。

　　從佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)（主管單位：佛山市住建局）查詢到的信息得知，目前時代水岸1棟、2棟、5棟和6棟均為“限制房產(chǎn)”，即由于某些原因，暫不允許出售的商品房。

　　“陰陽合同”與“捆綁車位”

　　實際上，“陰陽合同”在限購等調(diào)控加碼之后，在廣州可算是“見怪不怪”的現(xiàn)象。

　　此前曾有報道，以時代天啟85平方米的房源為例，其合同價為101萬元，裝修合同款為44萬元，需要在1年內(nèi)還清，每季度償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，但需要支付高達(dá)16%的年利息，意味著貸款22萬元裝修合同款，5年需要支付10萬元利息。

　　時代長島的一名銷售經(jīng)理告訴記者，目前時代長島的均價在1.8~2.2萬元/平方米。而陽光家緣的信息顯示，時代長島（備案名為佳創(chuàng)紫峰花園）的備案均價為1.4萬元/平方米。這意味著溢價部分或要通過“陰陽合同”來實現(xiàn)。

　　上述銷售經(jīng)理指出，如果算上裝修合同，時代長島目前的首付在四到五成，而裝修合同則視乎面積不同，總價落在30萬~50萬元區(qū)間，可以選擇一年、三年及五年的分期付款方式。

　　除“陰陽合同”，時代地產(chǎn)旗下有樓盤捆綁車位銷售。以時代柏林為例，其車位總價為24萬元，在簽訂認(rèn)購書7天內(nèi)須支付7萬元，1年后另支付5萬元，余下12萬元則在交房后半年內(nèi)付清。

　　多名律師分析稱，根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》，購房者有權(quán)自由選擇是否在購房的時候購買車位，開發(fā)商不得強(qiáng)制購買。由此可見，車位不可以捆綁銷售。

　　項目推介瞄準(zhǔn)投資客

　　“無名額也能買”，是時代地產(chǎn)招徠客戶的另一方式。

　　這種方式的銷售對象是在限購區(qū)域沒有購房資格的人士。據(jù)記者獲得的一份時代長島項目的推介方案顯示，以83.82平方米總價140.6萬元的房源為例，如果是沒有購房資格的人士，可以選擇在一年內(nèi)全款付完。具體付款方式為，認(rèn)購當(dāng)月支付三成首付，此后每季度支付總價的17.5%，分四個季度付完。

　　時代長島位于廣州市南沙區(qū)。推介方案中指出，相比起同為自貿(mào)區(qū)的前海和橫琴，南沙的價格仍處在洼地。方案中還表示，此種付款方式三年內(nèi)可以按照一手房轉(zhuǎn)名，業(yè)主可以“無憂無慮享受自貿(mào)區(qū)升值果實。”

　　上述時代柏林樓盤同樣也可以以兩年付完全款的方式購買，針對的客戶也是在廣州沒有購房資格的人士。具體的操作方式是，在簽訂認(rèn)購書的七天內(nèi)支付全款的15%，此后每季度支付全款的10.6%，分8個季度付完。

　　多名律師提醒，上述付款方式也可能存在違規(guī)的地方，且這種方式對買家而言風(fēng)險巨大。北京大成（深圳）律師事務(wù)所劉子孺指出，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！?，因此這種付款方式并不合規(guī)。

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