在房企各融資渠道持續(xù)收緊的情況下，今年以來，房企通過信托方式融資的額度卻逆勢增長。但在樓市嚴格調(diào)控的大背景下，對房地產(chǎn)融資的管控全面加強，監(jiān)管層已經(jīng)瞄準房地產(chǎn)信托，強化了監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士預計，流向房地產(chǎn)的信托資金增速預計將趨于平緩。

　　房產(chǎn)信托融資規(guī)模攀升

　　自從去年930調(diào)控以來，多個部門多管齊下，收緊房企的融資通路。目前，房企境內(nèi)發(fā)債已基本停止，銀監(jiān)會收緊了開發(fā)貸，嚴禁理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域，證監(jiān)會也出臺了嚴控私募資產(chǎn)管理計劃等措施。融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企通過一般融資渠道所融資金額度持續(xù)下降。

　　據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，在其監(jiān)測的108家重點房地產(chǎn)企業(yè)中，5月份產(chǎn)生融資活動的共有12家，融資事件39起，新增融資額579.69億元，環(huán)比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明顯。從融資結(jié)構(gòu)來看，房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%。其中，5月房企海外發(fā)債額為零。

　　房企其他融資渠道的收緊，使房企只能尋找其他合規(guī)資金來源。于是，近兩年曾經(jīng)一度遇冷的房地產(chǎn)信托成為選項。用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模一直在持續(xù)回溫。今年前5個月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規(guī)模256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領域中占比達23%，環(huán)升14%。這些都表明，房地產(chǎn)仍然是信托的重要投資領域，尤其是當其他融資渠道收緊時，信托成為房企最重要的融資方式。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模1273.26億元，去年同期為846.43億元；成立規(guī)模888.08億元，去年同期為666.35億元，同比增長超過三成。

　　在6月第三周（12日-18日）成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領域共成立5款，募集資金22.65億元，占總規(guī)模的38.47%，較為少有的規(guī)模占比最大。今年5月第二周(5月8日-14日)，房地產(chǎn)領域信托融資規(guī)模占比也曾位居首位。

　　而2015年以來，房地產(chǎn)信托曾一度遇冷。據(jù)信托業(yè)人士介紹，在2015年樓市去庫存的大背景下，不少房地產(chǎn)信托暴露了風險，信托公司開始收緊這類業(yè)務。自去年樓市930調(diào)控以來，信托公司對房地產(chǎn)融資項目更加謹慎。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2016年底，資金信托投向房地產(chǎn)領域的規(guī)模為1.43萬億元，占比8.19%，在信托各投向領域中，占比從曾經(jīng)的首位滑落至末位。

　　強化監(jiān)管或使融資規(guī)模轉(zhuǎn)入下降通道

　　在史上最嚴樓市調(diào)控的大背景下，5月下旬，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，再次將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務列為重點檢查對象之一，對當下流行的“拿地融資業(yè)務”進行規(guī)范，相關(guān)業(yè)務面臨調(diào)整，在業(yè)內(nèi)引發(fā)較大反響。

　　“涉及正常的開發(fā)貸、并購和經(jīng)營性物業(yè)還在做，但拿地這塊停了?！备＝承磐泄救耸勘硎?。其背后原因與監(jiān)管部門上月所釋放的監(jiān)管信號不無關(guān)系。審查細化到特定交易結(jié)構(gòu)層面，直指房企土地融資房地產(chǎn)信托傳統(tǒng)交易結(jié)構(gòu)為抵押貸款，募集資金嚴禁用于拿地。為了規(guī)避開發(fā)貸資金用途的限制，包括“股+債”、“合伙企業(yè)投資”與“收益權(quán)轉(zhuǎn)讓”等其他常見交易結(jié)構(gòu)均在此次審查要點中被明確提及，房企通過信托方式融資拿地的可能性基本被消除。

　　除了前述審查要點，今年監(jiān)管層下發(fā)的45號文、6號文等多份文件也意在強化對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管。以銀監(jiān)會今年4月就下發(fā)的“6號文”為例，該文件要求各級監(jiān)管機構(gòu)要重點關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動大的銀行業(yè)金融機構(gòu)，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務增量較大、占比較高的信托公司。

　　多家信托公司相關(guān)負責人表示，今年房地產(chǎn)信托業(yè)務處于調(diào)整期，在監(jiān)管強化的情況下，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現(xiàn)在都無法備案，不少房地產(chǎn)信托都更改了發(fā)行檔期，部分信托公司更是主動叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務。目前，多數(shù)信托公司持觀望態(tài)度，等待市場情況的明朗化。

　　華融信托研究員袁吉偉表示，今年以來，受到看淡房地產(chǎn)市場前景的影響，少部分信托公司已經(jīng)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務，在業(yè)務區(qū)域、增信措施、客戶資質(zhì)等方面有了更高要求，并有個別信托公司面對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級而正在考慮調(diào)整相關(guān)業(yè)務準入標準。同時，在持續(xù)的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)信托面臨更大不確定性，隨著房地產(chǎn)市場風險程度的上升，投資者投資意愿將會降低，投資收益要求會升高，由此房地產(chǎn)信托募集難度會逐步增大。

　　據(jù)興業(yè)研究判斷，房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模將明顯下滑。在目前強化監(jiān)管的情況下，符合監(jiān)管要求的交易結(jié)構(gòu)將主要局限于開發(fā)貸和少量非固定收益類股權(quán)投資。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著監(jiān)管的深入，流向房地產(chǎn)的信托資金增速預計將趨于平緩。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜表示，目前針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正在趨嚴，會令信托公司對房地產(chǎn)融資項目更為謹慎，因此融資規(guī)模預計會重回下降通道。

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