其實(shí)這并不是新聞了，在2月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中，關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的規(guī)定引發(fā)了市場(chǎng)的熱議。

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　　正是“套內(nèi)面積”的說法，引發(fā)了取消公攤的討論。什么是套內(nèi)面積呢？一般認(rèn)為，套內(nèi)面積是“建筑面積”減去“公攤面積”。那為什么僅僅是一個(gè)征求意見稿，就會(huì)引發(fā)巨大關(guān)注呢？答案有點(diǎn)兒殘酷，大部分人根本不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括已經(jīng)買了房賺了錢的。

　　首先我們來簡(jiǎn)單回顧一下“公攤”的歷史！公攤從何而來，香港是鼻祖，發(fā)明者就是大名鼎鼎的樓市大亨霍英東。香港寸土寸金，如何讓老百姓能買上房？這讓當(dāng)年的香港房地產(chǎn)商動(dòng)足了腦筋。繼1952年，國(guó)際鴻星投資集團(tuán)的吳多泰率先發(fā)明把整棟樓拆開一層一層賣之后，1953年霍英東正式首創(chuàng)“賣樓花”（房屋預(yù)售制度）以及“公攤面積”。

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　　當(dāng)時(shí)霍英東在油麻地四方街賣樓花嘗到甜頭之后，馬上就開始興建當(dāng)時(shí)全九龍最高的香檳大廈。而這一次他更是突破性的想到可以把每一層樓繼續(xù)拆分成數(shù)個(gè)公寓，單獨(dú)出售。如此一來，每層樓每戶的面積都不同，之前每層均分的方式行不通了。于是霍英東和英國(guó)律師一合計(jì)，就創(chuàng)造了按“公共契約”的形式，讓大樓內(nèi)的人按土地面積分配，不同的戶數(shù)占不同的比例，共同分擔(dān)了整棟樓的產(chǎn)權(quán)。

　　自此，“公攤面積”的形式就奠定了基礎(chǔ)，房屋買賣按建筑面積計(jì)算，就成為了香港樓市的傳統(tǒng)。這個(gè)發(fā)明流入了臺(tái)灣，也在1994年我們開始全面推行商品房引入房屋預(yù)售制度之后，一起流入了國(guó)內(nèi)。

　　可是慢慢的香港自己發(fā)現(xiàn)了“公攤面積”帶來的問題。一些發(fā)展商為求增大銷售面積、獲得更大的銷售利益，將物業(yè)的總面積越加越大，最后出現(xiàn)了越來越多的“發(fā)水樓” （發(fā)水原來的意思是買兩斤魷魚，一斤都是水，好形象）。最后，發(fā)明出“公攤面積”的香港在2013年4月29日也正式進(jìn)入以實(shí)用面積計(jì)價(jià)的年代。如今，就只剩內(nèi)地和臺(tái)灣還在用“公攤面積”的概念。

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　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由公攤面積導(dǎo)致的相關(guān)收費(fèi)爭(zhēng)議和房產(chǎn)交易糾紛層出不窮，對(duì)于現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)來講，無論是建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，還是從保護(hù)消費(fèi)者利益的角度上講，取消公攤面積勢(shì)在必行。

　　但是這條路并不好走，面臨著諸多阻力。首先部分買了房的群眾認(rèn)為自己多掏了公攤面積的費(fèi)用而不允許取消公攤；而即將購(gòu)房的害怕取消公攤降低了住房的品質(zhì)；開發(fā)商呢則害怕政策的執(zhí)行會(huì)損害自己的利益;更重要的是政策的出臺(tái)必定會(huì)影響現(xiàn)行的諸多法律法規(guī)。

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　　那為什么會(huì)有那么多人覺得自己多出了公攤的費(fèi)用呢，主要還是對(duì)政策不夠了解。取消公攤并不是說公攤就不存在了，而是對(duì)計(jì)算方式做了規(guī)定罷了。

　　在我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積中模煳了“公攤”和“套內(nèi)面積”，實(shí)際上對(duì)于購(gòu)房人而言，這套房子的總價(jià)是不變的。同一套房子，同樣的土地同樣的建筑成本同樣的利潤(rùn)，只是計(jì)價(jià)方式變了，怎么可能改變總價(jià)呢？

　　那么對(duì)總價(jià)格沒有影響的情況下，為什么要規(guī)定以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易呢？有什么意義嗎？

　　一是規(guī)范了房地產(chǎn)交易，使得交易更加透明，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。當(dāng)然有人會(huì)調(diào)侃這不過是“帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，然而房地產(chǎn)的貓膩比核桃復(fù)雜的多。國(guó)家沒有出臺(tái)明確的法律規(guī)定公攤面積的上限，造成了不同的開發(fā)商都有不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也就出現(xiàn)了一些開發(fā)商唯利是圖，不斷增大公攤面積，最后出現(xiàn)了各種“奇景”。

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　　比如2018年，哈爾濱的回遷戶于先生發(fā)現(xiàn)自己協(xié)議回遷建筑面積80平米的房子，回遷后建筑面積變成了108平米，但是使用面試只有54平米，公攤系數(shù)高達(dá)50%。而有的開發(fā)商竟然還按照公攤面積計(jì)算精裝費(fèi)用，憑空增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。不知道開發(fā)商是打算精裝變電室呢還是垃圾道呢？

　　再就是或?yàn)榉康禺a(chǎn)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。此前，房產(chǎn)稅征收是否應(yīng)該包含公攤面積的問題，也引發(fā)了市場(chǎng)不小的討論。一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，一刀切地以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平。另一方面，如果只對(duì)套內(nèi)使用面積征收房地產(chǎn)稅，則有可能產(chǎn)生稅基漏洞，開發(fā)商可能會(huì)選擇性地把大量的面積計(jì)入公攤面積而“合理”逃稅。

　　同時(shí)該文件如果真的要落地，還需要配套修改諸多法律法規(guī)。比如《商品房銷售管理辦法》，比如限制的不動(dòng)產(chǎn)登記證面積一欄也僅僅有宗地面積和建筑面積，這些都要做出改變?？梢哉f是牽一發(fā)而動(dòng)全身，其意義更任重而道遠(yuǎn)，香港這個(gè)公攤的發(fā)源地，從呼吁取消公攤到真正落實(shí)，用了5年時(shí)間。我們還需走多久？拭目以待吧。

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