近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。新政一出，房屋租賃市場迎來利好的聲音不絕于耳。宏觀層面來看，政策的出臺(tái)不失為房地產(chǎn)去庫存的合理途徑之一，鼓勵(lì)存量房參與租賃，滿足租房需求的同時(shí)盤活存量資產(chǎn)；長期來看，還將對(duì)一二線城市居高不下的房價(jià)起到一定的調(diào)節(jié)作用。然而，一旦站在一個(gè)個(gè)具體租房人、出租人的角度，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)“租售并舉”還有幾道硬坎兒要過。
先一個(gè)繞不過去的坎兒是畸高的租售比。數(shù)據(jù)顯示，在房價(jià)持續(xù)上漲的拉動(dòng)下，目前一線城市及部分二線城市租售比已達(dá)到1∶500。在房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于房租漲幅的前提下，究竟有多少房主愿意將房產(chǎn)長期出租、而放棄一次性買賣帶來的“痛快增值”，確實(shí)是個(gè)問題。說到底，如果租金漲幅跑不贏房價(jià)，“重交易輕租賃”的格局短時(shí)間內(nèi)便難以撼動(dòng)，長租的實(shí)現(xiàn)可謂霧里看花。
二個(gè)不得不提的硬傷便是房屋租賃市場的不規(guī)范。幾乎所有租房者都遭遇過租金的“任性”上漲，而房屋維護(hù)、押金管理、物業(yè)水電費(fèi)用支出等也成為租房糾紛的多發(fā)地帶。一方面，租房者長期處于房屋租賃市場的弱勢(shì)地位；另一方面，出租人對(duì)租房市場信任不足。原本應(yīng)是“你情我愿”的租賃行為，卻時(shí)常上演各種糾紛，歸根結(jié)底，房屋租賃市場缺乏應(yīng)有的規(guī)范與監(jiān)管是根本原因。眾所周知，歐美居民家庭租房比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房居住，德國居民家庭租房比例甚至超過50%。除去租房觀念的成熟，這些國家對(duì)住房租賃市場的管理和約束也是租房得到廣泛認(rèn)可的保障。
隨后，對(duì)改建房屋進(jìn)行出租的細(xì)則亟須進(jìn)一步明確。鼓勵(lì)允許“商改住”被業(yè)內(nèi)人士稱為此次新政中的創(chuàng)新亮點(diǎn)。但在實(shí)際操作過程中，商業(yè)功能的空間改造為住宅，不將面臨房屋結(jié)構(gòu)的“傷筋動(dòng)骨”，改造開支也很有可能導(dǎo)致租金的上漲，從而對(duì)租戶吸引力下降。同時(shí)，此次新政還提出，“允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效”。此前，“房中房”群租現(xiàn)象曾被明令禁止，而依照新政，允許通過合理、合法的途徑來改造房屋原有結(jié)構(gòu)，“房中房”究竟如何定性？相關(guān)部門在對(duì)出租房進(jìn)行管理時(shí)參照什么樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)？改造房屋用于出租，又有怎樣的具體界定？這些，都有待新政細(xì)則的進(jìn)一步落地。
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