上周五，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。近三天來(lái)，這條消息持續(xù)霸屏，引發(fā)多方討論。

 

　　盡管落實(shí)細(xì)則尚未出籠，但在筆者看來(lái)，這是用供給側(cè)改革的思路進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的嘗試，引發(fā)的影響勢(shì)必也是深遠(yuǎn)且多方面的。

 

　　在當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地樓市區(qū)域分化進(jìn)一步加大的背景下，《意見(jiàn)》的出臺(tái)既給過(guò)熱的一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)樓市提供了有效且利好的調(diào)控思路，但也給廣大深陷樓市高庫(kù)存泥潭的三四線(xiàn)及中西部城市提出了新的難題。

 

 

　　在2015年3月份3·30樓市新政后，一線(xiàn)城市及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)啟動(dòng)了復(fù)蘇之路，至今年春節(jié)前后達(dá)到一個(gè)新的高峰。這些地區(qū)的商品房庫(kù)存量快速去化，深圳等少數(shù)地方甚至出現(xiàn)供應(yīng)性偏緊的情況。而伴隨著樓市交易的，住房租賃市場(chǎng)也水漲船高，這些地區(qū)的房租價(jià)格也進(jìn)一步攀升。

 

　　此時(shí)出臺(tái)上述《意見(jiàn)》，意味著將有一定數(shù)量的租賃住房入市，這在供給層面，將大大緩解租房市場(chǎng)的供需矛盾及房租上漲的壓力，同時(shí)緩解一線(xiàn)及部分重點(diǎn)二線(xiàn)商品住房供需矛盾;另一方面，也將大大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量偏高的情況，從而也能給處在困境期的開(kāi)發(fā)商一個(gè)更加靈活的掉頭機(jī)會(huì)。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往往大宗買(mǎi)賣(mài)較多，而一些商鋪、中小面積的寫(xiě)字樓等因?yàn)槠湫再|(zhì)的限制，私人層面的買(mǎi)賣(mài)大多限于投資。隨著近幾年實(shí)體商業(yè)的疲軟，各地都程度不一地積攢了大量的商業(yè)用房。

 

　　提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房(不包括寫(xiě)字樓，下同)存量高達(dá)1023萬(wàn)平方米，2~4月份的成交面積分別為：7.33萬(wàn)、20.68萬(wàn)、28.12萬(wàn)平方米。以2~4月份三個(gè)月的去化速度(簡(jiǎn)稱(chēng)3個(gè)月存銷(xiāo)比)來(lái)看，上海的商業(yè)用房存量需要54個(gè)月才能消化完畢。按照住房市場(chǎng)的消化周期標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這已經(jīng)進(jìn)入高庫(kù)存期。

 

　　目前，天津、重慶、成都、長(zhǎng)沙、西安、深圳等地同樣存在商業(yè)用房庫(kù)存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業(yè)用房存量高達(dá)732萬(wàn)平方米，3個(gè)月存銷(xiāo)比達(dá)到117.60，這意味著按照2~4月份的去化速度，需要117個(gè)月才能完全消化;南京截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到了464.66萬(wàn)平方米，需要122個(gè)消化完畢;成都截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到520.68萬(wàn)平方米，需要167個(gè)月消化完畢。

 

　　從上述數(shù)據(jù)可以看得出，允許商業(yè)用房改租賃住房，理論上講，既可以幫助消化商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存偏高的現(xiàn)狀、緩解開(kāi)發(fā)商的壓力，也能增加租賃住房的供應(yīng)、減輕租房?jī)r(jià)格不斷上升的壓力，可以起到房地產(chǎn)兩個(gè)層面的供給側(cè)調(diào)控。而這將給一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市整體調(diào)控帶來(lái)重大利好，緩解這些地方住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

 

　　但對(duì)于深陷樓市高庫(kù)存泥潭的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，或許又是另外一種境地。筆者從業(yè)界了解到的信息，大部分三四線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住房的庫(kù)存。而如果大量商業(yè)用房改租賃住房入市，原有的高庫(kù)存難題會(huì)不會(huì)雪上加霜?

 

 

　　樓市各區(qū)域的分化，將給《意見(jiàn)》的具體執(zhí)行和落實(shí)帶來(lái)不同的影響。

 

　　 對(duì)目前一開(kāi)始出現(xiàn)商品住房供需矛盾一線(xiàn)及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言，商業(yè)用房改租賃住房將對(duì)樓市結(jié)構(gòu)產(chǎn)生正面而積的影響。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高于商品住宅庫(kù)存的三四線(xiàn)城市而言，或許會(huì)面臨著另外一重矛盾原有的住房已經(jīng)消化不完，新增的商改住將如何再入市?無(wú)論是供應(yīng)方的開(kāi)發(fā)商，還是買(mǎi)方的購(gòu)房者或承租者，或許都無(wú)法承擔(dān)起這個(gè)重任。

 

　　筆者認(rèn)為，針對(duì)三四線(xiàn)城市的具體情況，《意見(jiàn)》中提出的完善公共租賃住房將會(huì)是一個(gè)較好的解決思路。鑒于目前各地方保障房進(jìn)程不一，減少保障房的開(kāi)發(fā)，改由商改住承擔(dān)起這一社會(huì)保障功能，既可以幫助去化商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存，又可減少盲目進(jìn)行保障房建設(shè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資源浪費(fèi)。該條意見(jiàn)指出，推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力;在城鎮(zhèn)穩(wěn)定業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍;鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。這一指導(dǎo)意見(jiàn)，或許給不少地方已陷入困境的保障房建設(shè)帶來(lái)新的啟發(fā)。

 

　　另一方面，因商改住政策轉(zhuǎn)性背后會(huì)涉及由于商改住而補(bǔ)交的土地出讓金或其他手續(xù)，勢(shì)必涉及多個(gè)部門(mén)的利益，在地方具體落實(shí)執(zhí)行中，哪個(gè)部門(mén)做主導(dǎo)?這在執(zhí)行層面也將會(huì)產(chǎn)生一定難度。

 

　　綜合來(lái)看，樓市分化加劇、一城一策的調(diào)控思路，都決定了上述《意見(jiàn)》將在各地的具體執(zhí)行中面臨挑戰(zhàn)，同時(shí)也考驗(yàn)地方政府分城施政調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的能力。
 

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