雖然目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)住宅離“70年大限”還有一段時(shí)間，但是因?yàn)闆]有明確的法律規(guī)定，土地“70年大限”一直是購房者心頭隱憂。如果是續(xù)繳土地出讓金，在近年地價(jià)和房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的背景下，無疑給會(huì)給購房者帶來沉重負(fù)擔(dān)。在此，有呼吁國(guó)家層面盡快出臺(tái)土地續(xù)期實(shí)施細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)。
“土地大限”如何續(xù)期亟待解決
近期，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期，買賣二手房后卻無法完成交易，引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
2007年3月通過的《物權(quán)法》一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期“。但如何續(xù)期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標(biāo)準(zhǔn)等問題，物權(quán)法并未給出詳細(xì)規(guī)定，也沒有出臺(tái)相關(guān)的法律解釋，這是引發(fā)溫州土地續(xù)期議的原因所在。
表示，一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關(guān)市場(chǎng)交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動(dòng)續(xù)期而不能交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多房屋買賣后續(xù)糾紛，以及因繳納出讓金而出現(xiàn)的端。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究主任楊立新提出：
一，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，必須自動(dòng)續(xù)期。對(duì)此，任何人、任何機(jī)關(guān)包括各級(jí)政府都不得違背這一規(guī)定，強(qiáng)制要求業(yè)主必須經(jīng)過申請(qǐng)才能夠給予續(xù)期。
二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是70年，約定20年以及沒有達(dá)到70年期間的，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年。
三，20年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。
四，對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算，即當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。
考慮到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。此外，不得再增加任何費(fèi)用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個(gè)計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果的，都是不正當(dāng)?shù)摹?/div>
在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的，需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。
二手房交易或?qū)⑹苡绊?/strong>
對(duì)于大部分目前正準(zhǔn)備入市的購房者來說，相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)還非常遙遠(yuǎn)，補(bǔ)繳地價(jià)則成了購買二手房時(shí)需要加倍留心的事情，因此也不排除“溫州土地續(xù)費(fèi)”事件將致使部分購房者目光由二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向一手房。
總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于部分房齡比較久的住房來說，確實(shí)會(huì)面臨此類困擾，尤其是如果產(chǎn)權(quán)“續(xù)費(fèi)”問題不清晰，那么二手房本身的評(píng)估價(jià)是在不斷下降的，這對(duì)于部分二手房房東來說也是不愿意看到的。不過，目前對(duì)二手房仍不需要過于擔(dān)心，因?yàn)闇刂莸陌咐怯袀€(gè)性性質(zhì)的，目前部分二手房帶有很強(qiáng)的老公房性質(zhì)，后續(xù)除了產(chǎn)權(quán)年限外，本身背后的產(chǎn)權(quán)屬性或歸屬還需要進(jìn)一步調(diào)整。另外，即便是遇到產(chǎn)權(quán)到期的問題，那么個(gè)案來看，確實(shí)會(huì)征收，尤其是有20年產(chǎn)權(quán)的此類不具有代表性的項(xiàng)目，其實(shí)本質(zhì)上是在補(bǔ)地價(jià)，而不是真正在補(bǔ)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然溫州的問題給住房和國(guó)土管理部門提出了新要求，對(duì)于部分土地用地年限到期的住房項(xiàng)目，如何補(bǔ)繳地價(jià)，防止市場(chǎng)誤讀，顯得非常急迫。如果70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會(huì)自動(dòng)更新，而非補(bǔ)繳。
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