一、營改增政策背景
3月5日李克強總理在《政府工作報告》中提出，5月1日起，全面實施營改增，并承諾確保所有行業(yè)稅負(fù)減不增。全面實施營改增，是我國實施積財政政策的重要著力點。當(dāng)前實體經(jīng)濟較為困難,為了進一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在設(shè)計全面推開營改增試點方案時，按照改革和穩(wěn)增長兩兼顧、兩促進的原則，作出妥善安排。一是一次性將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入試點范圍；二是將新增不動產(chǎn)所含增值稅全部納入抵扣范圍?？傮w上實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負(fù)有不同程度降低的政策效果。
二、營改增新政細(xì)則
2016年3月23日財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了，《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）?！〗?jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。3月24日，營改增新政出臺，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅“。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅”。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”
除了我國政府的官方媒體公布了相關(guān)的增值稅征收細(xì)則后，天津本地政府的相關(guān)部門也做出了具體的消息通知。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅將在全國范圍內(nèi)開展。
根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如：
一套售價150萬（含稅、購買不足2年）的房子，終增值稅應(yīng)納稅額為（150萬÷1.05）×0.05=7.14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5.6%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150萬×0.056=8.4萬。
新政出臺后值得注意的是：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，也是說證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”，統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也意味著5月1日之后購買那些證滿兩年，房屋建筑面積≥144平米的非普通住宅時又省下一筆稅費。鼓勵改善型購房。
三、新政對津城樓市都產(chǎn)生了哪些影響？
影響一：隨著營改增政策的釋放，更多企業(yè)加入購房者大潮中，樓市熱度不斷推高，企業(yè)和個人高漲的購房需求或?qū)⒊蔀榻窈蟮拇髣菟叀?/div>
影響二：營改增以后，買賣二手房無需再考慮房屋面積，因為都是按照購買日期是否滿2年來區(qū)分的，新政幫改善型購房節(jié)省了一筆稅費，更多的鼓勵交易、流通。
影響三：營改增落地之后，二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。個人二手房買賣稅負(fù)不增反減。這將有利于二手房交易，降低購房者負(fù)擔(dān)，令交易市場更加活躍。
影響四：新政或能抑制短期炒房行為。營改增后，對于同一套房來講，增值的金額越多，買賣雙方需承擔(dān)的稅額越多，或?qū)⒂绊懚址康馁I賣利潤。這對于期盼房子快速升值的炒房者來講恐怕并非是一個好消息，因此稅費的增加或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C炒房行為，促進樓市健康發(fā)展。
2016年政府在樓市方面的基調(diào)仍是“去庫存“，未來也將繼續(xù)以”去庫存“為主旋律。營改增新政執(zhí)行的意義是減負(fù)、減稅，這次是繼2月中旬出臺的減免契稅、營業(yè)稅之后，再次出臺的新政，更進一步減輕了購房成本，加大力度“去庫存”。所以，這么來看“營改增”對于目前的二手房買賣來說的影響很小，即使是有影響，那也是積的、促進交易的利好影響。
