有統(tǒng)計稱，目前房地產(chǎn)交易市場，三成購房者是借助中介公司杠桿完成購房。而報道稱，整個中介行業(yè)通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。更有業(yè)內(nèi)人士稱，目前場外配資中有50%的居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個房地產(chǎn)配資的半壁江山。

 

　　隨著更多付貸案例的曝光，以及眾多輿論的口誅筆伐，付貸似乎都快被認定為此輪一線城市房價快速上漲的“真兇”，購房者借助“加杠桿”的手段，使得控制樓市過度杠桿的“防火墻”被輕易突破，也使得樓市的風(fēng)險被迅速放大。

 

　　那么，付貸在這輪房價上漲潮中究竟扮演了什么角色呢？叫停付貸，能控制房價上漲步伐以及化解市場風(fēng)險嗎？

 

 

　　從目前情況來看，曾風(fēng)行一時的付貸被“剎車”已經(jīng)是板上釘釘。

 

　　據(jù)彭博消息，包括央行、銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險，計劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款付的行為。

 

　　報道，北京市金融工作局正指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會摸底涉嫌高杠桿房貸情況，目前通過監(jiān)測預(yù)警平臺查控風(fēng)險，據(jù)相關(guān)知情人士透露，近期也和北京市住建委約談了此前曾因金融業(yè)務(wù)而陷入風(fēng)波的中介機構(gòu)。北京地區(qū)一家P2P平臺相關(guān)負責(zé)人表示，他們確實了解到近期金融工作局和住建委也在挨個排查相關(guān)平臺。

 

　　此外，深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函，其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構(gòu)相繼參與“付貸”、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿情況后，深圳領(lǐng)導(dǎo)層將召集會議商討具體監(jiān)管思路，并權(quán)衡如何進一步防范風(fēng)險的具體做法。

 

　　從目前情況來看，此前北京、深圳等地部分中介與銀行、小貸、擔保公司等合作開展付貸業(yè)務(wù)合作已全面暫停。

 

 

　　付貸作為近幾年在房地產(chǎn)行業(yè)興起的一種新的金融衍生品，在一定程度上確實是一種金融創(chuàng)新。但其過高的杠桿比例，以及所帶來的潛在風(fēng)險，往往不被人所重視。

 

　　樓市去杠桿，顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”。房貸的風(fēng)險不可忽視，房貸衍生品與股市不一樣。股市變現(xiàn)能力強，而房貸變現(xiàn)能力差，周期長。在長達幾十年的月供周期中，一定會再遇到利率上調(diào)等風(fēng)險。

 

　　付貸雖然使得購房人零付可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購房后接下來的負擔之重可想而知。利率一旦上調(diào)或者購房人收入一旦不穩(wěn)定，將可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險。這些風(fēng)險終還是貸款的銀行與購買付貸產(chǎn)品的投資者買單。

 

　　從這些風(fēng)險來看，付貸引起金融監(jiān)管部門的關(guān)注，并計劃推出相關(guān)政策措施，進一步加強此類貸款的監(jiān)管，防控此類風(fēng)險發(fā)生的行為無疑是正確的。

 

　　但隨著本輪京滬深三地房價不同程度的上漲，付貸往往被認為起到了推波助瀾的作用，無疑是背上了房價上漲“真兇”罵名的主因。事實上，本輪京滬深三地房價上漲存在多種因素，但不應(yīng)該把付貸歸結(jié)為房價上漲的真兇，充其量是“幫兇”之一。

 

 

　　京滬深作為國際型大都市，其房價上漲受多重因素影響。從2月份樓市出臺個人住房貸款政策和降稅新政，但一線城市能“有限”享受其中的政策紅利來看，管理層顯然已經(jīng)意識到近期一線城市房價飆漲的問題。

 

　　但一線城市房價為什么還漲？主要原因還是歸結(jié)于貨幣政策和信貸政策的寬松。

 

　　信貸政策方面，2015年央行發(fā)布的“330新政”，對套貸款未結(jié)清的二套低付下調(diào)為40%。而在更早的時候，央行于2014年發(fā)布的“930新政”，則對套貸款已結(jié)清，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行套房貸款政策。

 

　　雖然此后央行于2016年2月發(fā)布的房貸新政與限購城市“無緣”，但此前信貸政策的實施、以及持續(xù)五次的降息降準，已經(jīng)給房價的再次飆升提供了有利條件。

 

　　測評每月1日發(fā)布“中住288指數(shù)”顯示，截止到2016年2月，全國一二手房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上漲達十個月。

中住288一手房、二手房價格指數(shù)
 

　　從288指數(shù)的數(shù)據(jù)來看，本輪房價上漲的拐點出現(xiàn)在2015年5月（見上圖），無論是一手房還是二手房，其環(huán)比漲幅均在5月由負轉(zhuǎn)正。央行于同年3月發(fā)布的房貸政策，在經(jīng)歷了一個月的細化期后，房價開始了持續(xù)上漲之路。

 

　　貨幣政策方面，央行數(shù)據(jù)顯示，1月末，廣義貨幣(M2)余額141.63萬億元,同比增長14.0%，增速分別比上月末和去年同期高0.7個和3.2個百分點。顯然，14%的同比增速高于市場預(yù)期，也意味著社會流動性比較充裕。

 

　　從國內(nèi)來講，樓市與股市通常作為百姓日常投資的兩個渠道，在股市短期走熊的情況下，樓市成為了大家青睞的對象。再加上信貸政策的寬松，似乎成為了本輪房價上漲的要因素。

 

 

　　一線城市房價的過快上漲，確實是各方面都不愿意看到的現(xiàn)象。那么未來完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范中介交易，適時出臺更嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎箭在弦上。

 

　　作為2015年房價漲幅過大的深圳，近期多位政府官員已經(jīng)表態(tài)，深圳正在研究新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以確保房價在合理區(qū)間。上海官方表態(tài)將采取調(diào)控應(yīng)對高房價，北京則表示，房地產(chǎn)限購在一段時間內(nèi)要堅持。

 

　　兩會期間，住建部部長陳政高稱，針對近期一線城市房價快速上漲的現(xiàn)狀，住建部正和北上廣深四個城市密切聯(lián)系溝通，同時，他還提出了調(diào)控房價的五項措施。措施包括對一線城市會嚴格限購政策，通過增加土地供應(yīng)面積來穩(wěn)定市場，同時打擊違法交易行為，正確引導(dǎo)輿論主動發(fā)聲，穩(wěn)定人心穩(wěn)定預(yù)期穩(wěn)定市場。

 

　　另據(jù)央行副行長潘功勝表示，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。

 

　　國土資源部部長姜大明3月9日在接受采訪時表示，將實行穩(wěn)打穩(wěn)扎分類調(diào)控的政策，將盤活城市中閑置土地，加大城市低效土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造，防止異常交易推高房價，北京、上海、深圳的地方政府已經(jīng)出臺相關(guān)解決措施，國土資源部也會全力給予支持。“房價一定會穩(wěn)定住，有些人擔心一線城市土地調(diào)控會不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開發(fā)邊界會不會突破，肯定是不會的，穩(wěn)房價的工作一定會促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”。

 

 

 

　　付貸是指在購房人付資金不足時，地產(chǎn)中介及與之合作的金融機構(gòu)能夠為其提供補助資金拆借，幫助購房人放大購房杠桿，在部分房價上漲較快地區(qū)，付貸的運用可讓部分購房者實際付比例降至10%。

 

　　“付貸”產(chǎn)品目前主要包括三類：

 

 

　　放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務(wù)；另一種則是中介為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機構(gòu)完成。

 

 

　　此類產(chǎn)品由平臺、小貸公司與地產(chǎn)中介、開發(fā)商等合作，與地產(chǎn)中介自營模式類似，但資金來源及風(fēng)控由互金平臺、小貸公司把握。當然，也有少數(shù)P2P平臺并不限定具體樓盤，直接提供貸款，這對其風(fēng)控的要求更高?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司發(fā)起的“付貸”產(chǎn)品的運作方式大多是這樣的：購房者向公司申請付貸，這些機構(gòu)再尋找投資人投標，終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。為了控制風(fēng)險，這類“付貸”產(chǎn)品一般不會為客戶提供全部付額度貸款，而是總房款的15%~20%，以20萬元以內(nèi)居多；且多為指定的合作樓盤；貸款時間一般不會太長，多為三年以內(nèi)。

 

 

　　這與此前從銀行流出的貸款進入股市頗為類似，銀行通常監(jiān)測此類貸款前三筆資金流水的去向，但難以阻止客戶通過其他方式轉(zhuǎn)為購房資金。