一、前言：四季度樓市對“穩(wěn)增長”意義重大

　　近期，從鐵路貨運、工業(yè)企業(yè)增加值或利潤、固定資產投資、出口額，以及PPI和PMI等關鍵和先行指標的變化看，今年“穩(wěn)增長”的壓力比較大，而四季度如何“收尾”無疑非常關鍵。9月29日，人民日報發(fā)表時評《房地產市場是穩(wěn)住宏觀經濟環(huán)境之重要之錨》，強調房地產仍是經濟重要產業(yè)，意味著房地產對于“穩(wěn)增長”和“促轉型”意義重大。樓市若能實現(xiàn)穩(wěn)定增長，通過激活上下游需求，能夠緩沖制造業(yè)被動和快速“去產能”、支持基建投資和固定資產投資增長，促進全年“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略的實現(xiàn)。近期政策數據顯示，樓市正在發(fā)生不同以往的變化。

　　二、政策：意在解決“四個不平衡”

　?。ㄒ唬鞘?ldquo;四個不平衡”

　　目前，樓市大的問題是四個方面的“不均衡”問題，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡和價格漲跌不均衡。目前，需求主要集中在一二線城市，而67%的在建、70%的在售供應和庫存、80%左右的已批未建則集中在三四線城市；一二線城市房價整體連續(xù)4個月反彈上升，而70個城市中房價下跌的27個城市都是三四線城市。如果考慮到600多個經濟實力相對弱小的三四線城市，全國樓市疲軟問題不容小覷。

　　因此，盡管全國樓市整體回升，但庫存卻在持續(xù)增加，樓市后端銷售看似，但前端三項先行指標（拿地、新開工和開發(fā)投資）依舊處于“冰封”狀態(tài)。今年1～9月份，房地產新開工面積同比下降12.6%，較上月收窄4.2個百分點；土地購置面積下降33.8%，降幅比1～7月擴大1.7個百分點；1～8月，全國房地產開發(fā)投資同比增長2.6%，增速比上月降低了0.9個百分點，連續(xù)21個月下滑，增速比2013和2014年分別下滑了7個百分點和12.8個百分點。

　　（二）政策新基調：解決“四個不平衡”

　　恰恰是，庫存去化、前端三項先行指標對于“穩(wěn)增長”的意義大。去年“9·30”新政以來，盡管政策激勵一連串，樓市下游銷售持續(xù)回升，但其帶動“去庫存”和拿地、新開工和開發(fā)投資等回升的效果很差。因此，從8月份開始，樓市告別政策“空窗期”，新一輪政策非常強調“因城施策”，避免一線和二線城市樓市過熱，將著力點轉向加速三四線城市庫存去化，并傳到至先行指標回升。

　　在剛剛過去的8～9月，樓市經歷了史上密集的政策激勵，比如執(zhí)行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超預期的“雙降”、公積金二套房貸款付成數降至2成、套房貸付成數降至2.5成、推進公積金“異地流轉”等等。這些政策，大點之一是強調“因城施策”，別是罕見地指出“一線城市可以例外”；二個點是“降低購房成本”，別是，公積金異地流轉，事實上在于鼓勵“返鄉(xiāng)置業(yè)”，即大城市人群到三四線城市購房；三是進一步提升杠桿，這對于低收入人群來說，購房門檻進一步降低。

　　重點城市高房價或將是常態(tài)，未來新型城鎮(zhèn)化大的空間在三四線城市。由于庫存高壓、人口吸附能力不足，目前三四線城市房價水平整體在成本邊緣上（3000元左右），這一水平是一線城市的1/10～1/8、二線城市的1/3～1/2。因此，從近期政策看，不管是將套房貸付成數降至2.5成，還是降低公積金二套房貸付，取消普通非普通住房區(qū)別，或是公積金“異地流轉”（鼓勵“返鄉(xiāng)置業(yè)”），對于一二線城市效果非常有限，但對于引導和幫助城市新移民在三四線城市購房并落腳，意義重大。

　　三、成交：一線城市“高位回落”VS二線城市“異軍突起”

　　上半年的樓市屬于一線城市。上半年，一線城市樓市的成交量平均增長了60%左右，同比增幅創(chuàng)2009年以來的新高，而二線城市增長15%；房價水平再創(chuàng)歷史新高，上漲幅度連續(xù)幾個月漲幅排名全國前列，深圳房價指數同比增長了30%、房價水平同比增長了50%。由于一線城市樓市量價在上半年被過分“透支”。

　　整個三季度，一線城市成交量出現(xiàn)10%左右的下滑、房價漲幅明顯收窄，如果考慮到“網簽”滯后的影響，一線城市房價在8～9月份已經開始回落，深圳中原地產發(fā)布的二手住房報價指數連續(xù)2個月下跌，高房價制約未來需求的風險開始顯現(xiàn)，10月份以來回調跡象更加明顯。

　　但同時，二線城市成交則明顯發(fā)力。7～9月份，典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現(xiàn)20%以上的增長；房價也能說明這一問題，根據70個城市房價指數，7、8月，二線城市房價平均上漲0.2%，武漢、杭州、寧波、廈門、鄭州和成都等城市房價平均上漲0.6%，進入70個大中城市房價漲幅前10位。但與此同時，一線城市房價漲幅卻從7月份的2.7%回落到2.2%。

　　值得注意的是，盡管一線城市樓市高位回落，對量價權重貢獻降低，但全國樓市成交金額增速與成交面積增速仍舊高歌猛進，二者之間的“剪刀差”仍繼續(xù)擴大，前者要比后者高出7～8個百分點，顯示房價明顯上漲，初步判斷二線城市發(fā)力并在其中的量價貢獻度提升是主要原因。

　　四、重點二線城市成為樓市新“增長”

　　（一）重點二線城市樓市明顯反彈

　　今年前9個月，在銷售面積TOP10的開發(fā)商中，二線城市的貢獻率在50%～80%之間，恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達74%、82%和62%，顯示二線城市樓市快速回升，量價權重提升。從70個大中城市房價數據看，二線城市房價在6月份止跌，而在7月和8月平均上漲0.2%。其中，武漢、杭州、寧波、廈門、鄭州和成都等區(qū)域城市房價平均上漲0.6%，進入70個大中城市房價漲幅前10位。同時，一線城市房價漲幅卻從7月份的2.7%回落到2.2%。

　?。ǘ┲攸c二線城市樓市反彈的基本面

　　二線城市樓市之所以強勢反彈，一方面在于近年來二線城市人口產業(yè)吸附能力迅速提升。由于一線城市空間資源制約、土地和勞動力成本高、產業(yè)升級訴求強烈，在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)梯度轉移和“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略實施中，二線城市是重點且受益面大，包括承接從東部轉移來的產業(yè)、軌道交通密集上馬（90%新批軌道項目集中在二線城市）、“穩(wěn)增長”下園區(qū)建設全面推進和市政設施全面改善等。

　　因此，近年來二線城市的基礎設施和市政設施明顯改善，城市競力和對于本省人口吸附能力明顯提升。同時，近年來“鐵公機”大規(guī)模上馬和運營、現(xiàn)代物流系統(tǒng)的布局，讓二線城市與一線城市、東部發(fā)達區(qū)域之間的連接效率明顯提高，產業(yè)轉移和協(xié)同變得順暢，產業(yè)集聚效應也開始增強。人跟著業(yè)走、業(yè)跟著產業(yè)走、產業(yè)跟著規(guī)劃走。因此，產業(yè)集聚和人口集聚相互推動的良性循環(huán)已經形成，人口、產業(yè)、收入等住房需求的基本面開始好轉，很多區(qū)域城市成為了我國樓市新的“增長”。

　?。ㄈ┲攸c二線城市有望成為樓市新的“增長”

　　有望形成樓市新“增長”的二線城市有以下幾類，一是所在省民營私營經濟發(fā)達、民間富庶、人口集聚強的城市，如杭州、南京和廈門。以杭州為例，今年上半年，其所在浙江省有上市公司364家（全國二）；民營企業(yè)500強中浙江有128家，遠超江蘇96家和廣東24家；今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.3萬元，全國三，次于上海和北京；2014年常住人口5508萬，比2005年增1000萬，勞動人口占比77.5%。數據顯示，浙江人口凈流入居全國二，次于廣東。

　　近幾個月，前述城市房價漲幅緊隨北上廣深，基本位列4～8位、累計成交量同比增長超過50%。集中省內人口產業(yè)資源，省域基本面良好，這是其樓市快速增長的支撐。同時，除上述代表二線城市外，集聚效應擴散也惠及到省域內其他城市樓市的發(fā)展，如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州，近期成交量和房價也在快速回升，從而形成了區(qū)域樓市由點及面的新“增長”。

　　二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機構集中、農業(yè)優(yōu)勢突出，借助勞動力、土地成本低和工業(yè)基礎好的優(yōu)勢，通過加大市政基礎設施建設、承接東部產業(yè)轉移，實現(xiàn)色產業(yè)集聚，如武漢的先進制造業(yè)和光電子，鄭州的食品加工和電子信息。2014年，武漢GDP總量突破1萬億元，占全省37%，為中部萬億俱樂部城市；2014年鄭州GDP近7000億，同比增長9.5%，占全省的20.1%。

　　產業(yè)集聚促進人口大省地城市化。武漢常住人口占全省比重從2005年的15%增長到2014年的18%；河南省農村外出務工人員選擇到省外務工的比例從2012年的47.4%下降至2014年的39%。人口、產業(yè)集聚是樓市發(fā)展的長期動力，2014年，武漢商品房銷售面積居全國，全國大城市新區(qū)——鄭州鄭東新區(qū)從“鬼城”逆襲為現(xiàn)代商務區(qū)。

　　近幾個月，70個大中城市中，武漢和鄭州新房價格位列漲幅前10位，二者將成為未來我國樓市另外兩個新的“增長”。類似于武漢和鄭州，諸如成都和重慶區(qū)域、西安和咸陽區(qū)域、廣東的惠州東莞區(qū)域等，也有望借助低成本的人口和土地資源，通過承接產業(yè)轉移，發(fā)展色產業(yè)，實現(xiàn)人口地城鎮(zhèn)化，產業(yè)集聚驅動業(yè)集聚，夯實樓市發(fā)展的基本面，獲得樓市由點及面的新“增長”。近期，龍頭開發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升，也意味著對于這些城市樓市新“增長”的認可。

　　五、土地市場：“弱復蘇”的態(tài)勢確立

　?。ㄒ唬┍尘埃喝珖鴺鞘姓w呈現(xiàn)“房熱地冷”

　　一般來說，土地市場變化往往滯后于房屋交易市場9～12個月。2014年“9·30”以來，全國樓市持續(xù)回升，今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之后，土地市場仍舊“冰凍”。今年前三季度，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1～8月份擴大1.7個百分點；300個城市土地成交10.2億平方米，同比下降30.1%，土地出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平方米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

　　樓市下游端的銷售回升并沒有傳到至上游端的土地市場，原因在于區(qū)域分化嚴重，占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三四線城市的樓市，其銷售頹勢仍無法改觀，開發(fā)商整體處于“去杠桿”，占比較大的三四線城市已經成為開發(fā)商拿地的“禁區(qū)”，導致全國樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢。

　　（二）一線城市土地市場：從“升溫”到“”

　　但是，今年四季度，別是今年“3·30”新政以來，重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1～9月，50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長近30%，量創(chuàng)2010年以來同期的高水平。

　　因此，進入今年三季度以后，盡管全國樓市待售庫存近3個月依舊在攀升，但50個重點城市樓市庫存的出清周期已從上半年的14個月降至11.4個月，回到了9警戒線（12個月）以內。在這些城市，開發(fā)商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。上半年，一線城市土地市場整體處于下滑態(tài)勢，但由于“3·30”新政后一線城市樓市快速回升（月均銷售增長30%、房價快速攀升），從三季度開始，一線城市土地市場在全國率先反彈。

　　7月份，一線城市土地成交面積環(huán)比下降幅度收窄到個位數（－8%）；8月和9月份，一線城市住宅用地成交環(huán)比分別增長19.2%和44.9%，土地市場從“升溫”到“”的態(tài)勢明顯。在樓市整體下行背景下，一線城市成為開發(fā)商的“‘安全島”，眾多開發(fā)商“搶食”一線城市土地蔚然成風。今年以來，全國80%的地誕生于一線城市。未來，一線城市人口和產業(yè)集聚優(yōu)勢不改，樓市需求和房價長期看好，加上房價和地價走勢更加強調市場化，開發(fā)商“搶食”一線城市土地或將成為常態(tài)。

　?。ㄈ┒€城市將成為土地市場“主力軍”

　　但與此同時，由于眾多開發(fā)商“搶食”，一線城市土地市場“面粉”貴過“面包”也見怪不怪了；而且，一線城市開發(fā)條件和門檻越來越苛刻，比如配中小戶型住房或保障房、配建政府公共或市政設施、舊城改造安置等等。近期，上海中止新江灣城土地出讓，與當地政府要求增加中小戶型住宅建設有關。因此，未來在一線城市拿地，要求開發(fā)商在成本控制、產品設計、營銷等方面具有非常高的能力。

　　因此，一方面，開發(fā)商“抱團”拿地，規(guī)避在一線城市的未來風險；另一方面，開發(fā)商開始在二線城市尋找機構性機會。如果說，今年8月份之前土地市場機會屬于一線城市，那么8月至9月份，二線城市土地市場可謂異軍突起，推地或成交面積告別過去一直下滑的態(tài)勢，出現(xiàn)了5%左右的環(huán)比增長，累計同比跌幅也從過去30%～40%收窄至20%以內，溢價率也從過去兩年5%～10%提升到目前的18%（接近一線城市溢價率）。這意味著，開發(fā)商開始看重二線城市樓市發(fā)展的機會。

　　目前，二線城市月均土地成交面積在2500萬～3000萬平方米之間，占300個城市土地成交面積的40%～50%，已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好，主要源于下半年以來，二線城市樓市迅速崛起。產業(yè)升級、民間富庶的二線城市（杭州、南京、寧波和廈門等），物流交通樞紐、承接產業(yè)轉移的區(qū)域城市（天津、武漢、鄭州、合肥等），人口密集、返鄉(xiāng)置業(yè)頻繁的中西部區(qū)域城市（成都、重慶等），已經成為未來樓市發(fā)展的“增長”。今年1～9月，土地出讓金同比增幅TOP10基本上都是這些城市。

　?。ㄋ模┤珖恋厥袌?ldquo;弱復蘇”態(tài)勢確立

　　50多個二線城市樓市的體量遠遠大于4個一線城市。因此，即便三季度以來一線城市高位回調、三四線城市拖累全國“去庫存”和開發(fā)商“加杠桿”，但二線城市“發(fā)力”推動全國樓市成交持續(xù)增長，并反饋到土地市場。今年三季度，300個城市土地成交同比下跌14.7%，較一二季度（－36.5%和－42%）明顯收窄；三季度樓面地價同比增長30.4%，增速比一二季度（－6.8%和10.8%）明顯擴大；土地溢價率在三季度達到18.6%，明顯高于一二季度（－4.3%和3.7%），為近兩年來單季度高，較去年同期提高10個百分點。

　　因此，即使三四線城市基本上成為開發(fā)商拿地的“禁區(qū)”，但一二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升，房地產市場發(fā)展空間未來將向人口和產業(yè)集聚的一二線城市，以及重點城市周邊的少數三四線城市傾斜，三四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此，全國土地市場“弱復蘇”的態(tài)勢已經確立，四季度或將是全國土地市場的“底部”。