在房地產(chǎn)企業(yè)大舉介入金融行業(yè)之際，背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也引發(fā)了業(yè)界的擔(dān)憂。

　　記者注意到，近年來大型房企紛紛搭建金融平臺，保險(xiǎn)成為熱門的拓展方向。恒大地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽光城等上市企業(yè)紛紛籌建保險(xiǎn)公司，具有房地產(chǎn)公司背景的前海人壽、生命人壽成為資本市場兇猛的狩獵者，金融實(shí)力逐漸成為房企征戰(zhàn)下半場重要的武器。

　　但金融作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，無論壞賬還是各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對房企而言，是一道難以逾越的障礙。上世紀(jì)90年代，我國銀行業(yè)面臨危機(jī)、保險(xiǎn)業(yè)利差損失的慘痛景象依然歷歷在目，在利用金融壯大地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，房企又該如何做好風(fēng)險(xiǎn)控制？

　　行業(yè)下行危機(jī)

　　在房企搭建金融平臺的過程中，相對于資本投入巨大、政策監(jiān)管嚴(yán)厲的銀行業(yè)，現(xiàn)金流強(qiáng)勁、更容易提供資金便利的保險(xiǎn)業(yè)成為房企熱衷的方向。

　　根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖向記者表示，雖然監(jiān)管部門對于金融機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)制定了監(jiān)管措施，但這些措施沒法細(xì)到堵住所有漏洞。以保險(xiǎn)公司為例，在保監(jiān)會允許投資的范圍與比例以外，保險(xiǎn)公司還可以通過委托信托、券商等機(jī)構(gòu)，向其相關(guān)的房地產(chǎn)商的下屬公司提供貸款或者直接投資，表面上保險(xiǎn)公司投資的是一個(gè)多用途的基金產(chǎn)品或者資管計(jì)劃，但實(shí)際上是把錢投向了房地產(chǎn)。

　　然而，隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，加上經(jīng)濟(jì)下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛向記者表示，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入“去庫存”時(shí)代，大多數(shù)城市面臨嚴(yán)峻的供求關(guān)系，保險(xiǎn)資金在這個(gè)時(shí)候大量投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)顯然更高。在這樣的情況下，挑選項(xiàng)目尤為重要，但保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研與風(fēng)控能力是否足夠，仍是疑問。

　　對于許多新興的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言，他們大多以高成本、短期限、保障低的理財(cái)型保險(xiǎn)產(chǎn)品開路以做大規(guī)模，部分產(chǎn)品的承保成本在8%以上。在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，這樣的融資成本自然不成問題。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目受到市場波動影響利潤大幅減少，保險(xiǎn)產(chǎn)品的投資收益無法覆蓋成本，甚至變成虧損，從而產(chǎn)生兌付危機(jī)，將會對保險(xiǎn)公司的經(jīng)營狀況帶來重大影響。

　　“對于房地產(chǎn)而言，一個(gè)項(xiàng)目虧錢，還可以用其他項(xiàng)目的盈利來補(bǔ)救，但對于金融業(yè)而言，銀行和保險(xiǎn)都屬于高杠桿行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的虧損很可能會對全盤經(jīng)營帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)要高得多”，新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為。

　　產(chǎn)業(yè)整合降低風(fēng)險(xiǎn)

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，要降低金控平臺所隱藏的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房企不能再將其簡單地視之為資金融通的工具，而是在滿足金融業(yè)監(jiān)管政策的前提下，尋求產(chǎn)業(yè)整合，發(fā)揮房地產(chǎn)金融化的大優(yōu)勢。

　　泰禾集團(tuán)董事會秘書洪再春向記者表示，雖然泰禾在銀行、保險(xiǎn)、券商等金融板塊都有投資，但更多的是出于戰(zhàn)略投資的目的，獲取資金并非主要目的。

　　“泰禾雖然參股了福建農(nóng)村商業(yè)銀行、東興證券，但持股的比例并不高，沒有話語權(quán)，和福建農(nóng)村商業(yè)銀行的貸款比例很低，和東興證券的合作更多是投行業(yè)務(wù)”，洪再春表示，泰禾自身擁有多元化的融資平臺，像2015年的公司債發(fā)行超過150億元，金融板塊更多是一個(gè)補(bǔ)充作用。

　　對于金控平臺與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，洪再春并不否認(rèn)未來會進(jìn)一步加強(qiáng)合作，但他認(rèn)為，合作的前提是遵循市場化原則，即在和金控平臺上的金融機(jī)構(gòu)合作的時(shí)候，雙方都應(yīng)該對合作項(xiàng)目進(jìn)行市場化調(diào)研，在符合銀監(jiān)會、保監(jiān)會等管理部門規(guī)定的前提下，制定各自的風(fēng)控措施，才能保證雙方股東的利益，實(shí)現(xiàn)良好的風(fēng)險(xiǎn)把控。

　　歐陽捷也認(rèn)為，要想降低金融風(fēng)險(xiǎn)，房企打造金控平臺不能出于融資目的，而是為了尋找新的增長點(diǎn)。“對于很多大型上市房企而言，光發(fā)公司債可以融資數(shù)百億，而且成本在5%以下，明顯低于保險(xiǎn)資金的成本，因此布局金融更多是出于與房地產(chǎn)主業(yè)之間的互補(bǔ)性，比如說社區(qū)金融、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)醫(yī)療保險(xiǎn)產(chǎn)品等，有實(shí)現(xiàn)良好的協(xié)同效應(yīng)，才能更好地降低金融風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對于部分非上市房企熱衷通過保險(xiǎn)公司獲取融資便利，孫飛認(rèn)為，所有的保險(xiǎn)公司都必須遵守保險(xiǎn)法的規(guī)定，接受保監(jiān)會監(jiān)管。雖然上市公司沒有義務(wù)對外披露，但如果存在變通手段向房地產(chǎn)違規(guī)輸送資金，管理部門應(yīng)該加強(qiáng)類似的監(jiān)管。由于“萬寶之”事件的發(fā)生，不排除接下來保監(jiān)會會對險(xiǎn)資的激進(jìn)投資行為作出約束。