在連續(xù)多年的嚴厲政策調(diào)控之后，今年綁在樓市身上的“緊箍咒”終于有了放松的跡象，由此帶來的不是房地產(chǎn)市場的回暖，還有國內(nèi)融資窗口的開放。對于資金層干涸已久的國內(nèi)房企而言，如今佳的融資時機或已到來。

　　房企融資轉戰(zhàn)境內(nèi)

　　7月底，華南龍頭房企碧桂園發(fā)布公告宣布，將發(fā)行60億元的國內(nèi)公司債券，債券票面利率為4.2%，債券按票面金額100元發(fā)行。此次公司債將于上海證券交易所上市，募集的資金在扣除發(fā)行費用后，將全部用于償還銀行借款以及補充流動資金。 

　　鑒于這筆公司債利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個基點，評級機構大公國際將碧桂園該筆公司債的信用評級列為AAA，同時基于發(fā)行人規(guī)模，將發(fā)行人的主體長期信用等級提升為AA+評級。 

　　這筆融資堪稱碧桂園發(fā)展歷史上低成本的融資。碧桂園相關負責人表示，考慮到當前國內(nèi)融資環(huán)境日趨良好，而美元表現(xiàn)強勢，匯率波動性較大，公司將適時提高境內(nèi)融資比重，把人民幣與外幣債務的比例由去年底的50 50調(diào)整為60 40。 

　　梳理發(fā)現(xiàn)，除碧桂園之外，將融資重心由海外轉向境內(nèi)如今已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者不完全統(tǒng)計，在過去的一個多月時間里，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等在內(nèi)的28家上市房企均紛紛拋出了大額境內(nèi)融資計劃，總融資規(guī)模近1500億元，不少房企的融資規(guī)模都超過100億元，創(chuàng)下歷史新高。 

　　其中，恒大地產(chǎn)在7月7日宣布發(fā)行二批境內(nèi)公司債券，總規(guī)模達到了人民幣150億元；兩天后，萬科也發(fā)布債務融資公告，宣布在國內(nèi)市場發(fā)行總額不超過90億元的企業(yè)債券，用于調(diào)整債務結構和補充流動資金。7月24日，國內(nèi)商業(yè)巨頭萬達商業(yè)則拋出了150億元的中期票據(jù)發(fā)行計劃，其擬將所募集的資金全部用于歸還金融機構貸款以及用于旗下商業(yè)地產(chǎn)項目建設。 

　　“從去年底開始，房企在銀行間市場發(fā)行債務融資工具得到了央行明確的信號支持。此后央行連續(xù)降息、降準的貨幣寬松政策則明顯降低了國內(nèi)資金成本。”國內(nèi)一家證券機構分析師告訴記者，公司債如今已是各大房企實現(xiàn)境內(nèi)融資的主要工具，如果央行繼續(xù)降息、降準，房企公司債發(fā)行的規(guī)模將繼續(xù)擴大。 
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2015年上半年，國內(nèi)已有54家上市房企發(fā)布債券融資預案，計劃融資規(guī)模達到1800億元，截至六月底，已有28家企業(yè)成功實現(xiàn)了債務融資，融資總額為549億元。在融資成本方面，上述28家房企債券融資的平均融資成本為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。 

　　今年以來在港上市的內(nèi)地房企海外融資規(guī)模也大幅度銳減：2015上半年，共有18家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行22筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減了25%。 

　“隨著美國退出QE，美元升值預期強烈，內(nèi)地房企在海外的融資成本水漲船高。而去年底發(fā)生的內(nèi)地房企債務違約事件，則增加了房企在海外融資的難度。”港股上市房企時代地產(chǎn)主席岑釗雄在日前的年中業(yè)績會上對本報記者表示，內(nèi)外融資環(huán)境的變化是今年上半年國內(nèi)房企融資井噴的關鍵原因。

　　備戰(zhàn)土儲競賽？

　　 值得注意的是，房企密集融資的背后驅動力可能并非因為缺錢。在大多數(shù)龍頭房企看來，此輪國內(nèi)融資窗口的放開，是優(yōu)化債務結構，降低企業(yè)融資成本的良機。“通過不斷引入低成本的新債，進行整體債務替換，可帶來企業(yè)整體債務成本的降低，這是企業(yè)一個基本的融資策略之一。”碧桂園CFO吳建斌此認為。 

　　 以碧桂園此次發(fā)行公司債的利率為例，其4.2%的利息比同期限銀行貸款利率5.25%還低了105個基點，相對于境外發(fā)債動輒8%以上的利息，其成本優(yōu)勢非常明顯。與碧桂園持有類似打算的還有7月份公布發(fā)行90億元企業(yè)債的萬科。截至今年一季度，萬科手頭還持有388.9億元的現(xiàn)金，同時當期持有超過236.3億元的短期借款和長期借款，凈負債率為21.13%。萬科董秘譚華杰公開表示：“公司資金處于近十年來好的狀態(tài)，發(fā)行企業(yè)債完全是出于調(diào)整債務結構和補充流動資金的打算，與企業(yè)的流動性沒有什么關系。”

　　即便如此，能夠實現(xiàn)大手筆融資的房企仍將有足夠的資金為下半年的開疆擴土做準備。受今年一季度房地產(chǎn)市場低迷的影響，今年上半年房企拿地的熱情普遍不高?？藸柸鸬难芯繑?shù)據(jù)顯示，2015年上半年，20家品牌房企共計拿地3098萬平方米，同比下降了39.4%，合計拿地金額1542億元，亦同比下降14.2%。在拿地金額增幅方面，除了萬科、融創(chuàng)、恒大3家企業(yè)為正增長外，其余房企的拿地金額都在同比下跌。 

    “隨著樓市成交回暖以及房企資金面的改善，今年下半年房企土地投資積性將出現(xiàn)明顯反彈。”上海易居研究院研究員亢亞娟認為，尤其是在一線城市，土地市場將面臨更加激烈的競。 

　　這種趨勢其實在6月份已經(jīng)初露端倪。今年6月份20家品牌房企拿地金額同比大幅增長了86.3%，這是今年以來次出現(xiàn)同比回升的狀況，顯示出隨著業(yè)績好轉，房企下半年投資意愿在迅速提升。 

　　“今年我們的戰(zhàn)略有所調(diào)整，5月28日集團董事會決定全面進軍 北上廣深 等一線城市。”碧桂園相關負責人士向本報記者明確透露了今年下半年的重點拿地方向。近三個月以來，手握重金的碧桂園已經(jīng)連續(xù)在上海、深圳、廣州斬獲三個一線城市項目。 

　　而上半年在土地市場上表現(xiàn)搶眼的萬科在進入7月份之后也沒有“停手”的跡象:當月萬科在土地市場新獲取上海、無錫、南昌、貴陽、南通和莆田等地6個項目，共新增建筑面積156萬平方米，總地價33億元，環(huán)比增長了54%。 

　　“今年一線城市土地供應普遍有所減少，土地搶奪或更加激烈，資金實力雄厚的一線房企在一線城市將擁有更多先發(fā)優(yōu)勢。”華南地區(qū)一家中小型上市房企高管告訴記者，隨著樓市成交的持續(xù)回暖，預期今年下半年的土地市場會面臨激烈的競局面。 

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的新研究報告顯示，今年7月份，國內(nèi)10大典型城市土地出讓金成交均價和溢價率都在同比上升，其中一線城市地價漲幅為明顯。當月四個一線城市土地成交建筑面積為394.8萬平方米，成交均價為9205元/平方米，同比上漲了40.1%，當月北京土地市場成交的7宗土地中，有4宗溢價率都在50%以上。