盡管很多學(xué)者和諸多的民眾對出臺房產(chǎn)稅寄予厚望，希望通過房產(chǎn)稅抑制房產(chǎn)泡沫?？赡芩麄兛吹竭@個政策后會失望，因為房產(chǎn)稅的力度不大、火力不足，這個稅種將注定與民眾所期望的降低房價背道而馳。

　　中國社科院公布的2011年《住房綠皮書》顯示，全國有35個大中城市的一般地段普通商品住房平均房價泡沫高達(dá)29.5%，其中，上海房價泡沫為36.5%，當(dāng)年，上海的“湯臣一品”更爆出了超過30萬元/平方米的房源，“全國貴”地位難撼。

　　傅蔚岡指出，房產(chǎn)稅橫空出世主要是為了抑制上海市房價持續(xù)快速上漲，壓制房價泡沫。

　　“但從后結(jié)果來看，房產(chǎn)稅似乎對房價并未起到實質(zhì)作用，2011年開始，上海市房價仍舊以4%的增速上漲。”不是房價，在新建住宅成交量上而言，也未起到實際作用。

　　“即便是置業(yè)者涉及到其中，他們也會想辦法規(guī)避。”上海一開發(fā)商指出，在原本涉及過少的情況下，規(guī)劃范圍內(nèi)的人還能為規(guī)避稅費找到出路，“房產(chǎn)稅連續(xù)兩年增幅過緩看起來似乎也在情理之中了。”

　　此外，針對上海而言，現(xiàn)行條例中，主要還是“限購令”的作用較為明顯。但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“限購令”畢竟不是很符合市場經(jīng)濟(jì)的行為，長期執(zhí)行限購令會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此有人提出應(yīng)加大房產(chǎn)稅的征收力度和范圍來延續(xù)調(diào)控，從而取代限購令。

　　解讀

　　不動產(chǎn)登記為房地產(chǎn)稅鋪路

　　“不動產(chǎn)登記一出，看那些貪官哪里逃。”早在去年，關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記即將推行的消息引起過熱議，多數(shù)者認(rèn)為有助于反腐。日前，有專家透露，《暫行條例》已由國務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。而不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，此條例針對所有置業(yè)者，“類似于溫水煮蛙，讓你以為登記不動產(chǎn)是在反腐，或許是為向不動產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。”傅蔚岡說。

　　有專家指出，房地產(chǎn)稅出臺有兩個前期必要條件，一是不動產(chǎn)信息登記并全國聯(lián)網(wǎng)，二是不動產(chǎn)評估。不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一登記歸類整理，有利于相關(guān)部門掌握全國不動產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況，可以幫助解決房地產(chǎn)稅向存量開征個問題。

　　“先建成一個大數(shù)據(jù)，然后再來設(shè)計如何‘稅’。”傅蔚岡分析認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。

　　因此，在房地產(chǎn)稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產(chǎn)“底細(xì)”。

　　不少置業(yè)者在為停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍歡呼，而開發(fā)商卻在為停止擴(kuò)圍焦躁不安，“事實上，現(xiàn)有所提到的房地產(chǎn)稅的內(nèi)容，早已經(jīng)開始實施，比如房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等等，開發(fā)商每年都在繳納。”上海一開發(fā)商透露，“可以說開發(fā)商的賦稅是相當(dāng)重的，60%的費用都用于納稅了。”

　　開發(fā)商的這種說法也得到了傅蔚岡的認(rèn)可，他認(rèn)為從形式上而言，由地方政府出臺房產(chǎn)稅實施細(xì)則有違《立法法》，屬于地方立法違法。雖然上海、重慶兩地的細(xì)則都號稱獲得了來自國務(wù)院常務(wù)會議的授權(quán);而且國務(wù)院常務(wù)會議規(guī)定征收房產(chǎn)稅也是基于《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定。但問題是，按照我國現(xiàn)行的法律制度，國務(wù)院并無制定房產(chǎn)稅的權(quán)力。“至少現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)稅立法是一種進(jìn)步。”傅蔚岡笑稱。

　　但停止擴(kuò)圍后，工作重心轉(zhuǎn)移到行業(yè)中來，意味著，開發(fā)商所繳納的稅費可能較以前更嚴(yán)苛，賦稅可能更大。

　　“直接的影響是我們的稅負(fù)增加了。”上海一開發(fā)商說，開發(fā)商也不傻，后還是會直接轉(zhuǎn)化到置業(yè)者身上。

　　傅蔚岡指出，將房產(chǎn)稅擴(kuò)大到房地產(chǎn)稅，后的結(jié)果是擴(kuò)大納稅人范圍，讓更多的人到這個納稅范疇里面來。

　　后的結(jié)果是擴(kuò)大納稅人范圍

　　展望

　　將房地產(chǎn)稅提升到立法程序中，同時意味著，房地產(chǎn)稅將以一種更加強勢的態(tài)度回歸，并且將更多的納稅人納入到該體系中來。2011年，上海市房產(chǎn)稅稅收達(dá)到了73億元，從稅收數(shù)據(jù)而言，房產(chǎn)稅在上海并無水土不服之象。但接下來兩年的停滯不前，更是用實際數(shù)字來說明，征收制度本身所存在的應(yīng)用漏洞。

　　“暫停擴(kuò)圍并不等于要終止收房產(chǎn)稅。”上海一開發(fā)商透露，將房地產(chǎn)稅立法，是為了“稅”更多人。在停止擴(kuò)圍的消息發(fā)出之后，開發(fā)商比普通置業(yè)者看得似乎更透徹些。

——傅蔚岡
 

　　上海房產(chǎn)稅規(guī)避案例

　　置業(yè)顧問一般會將價格做低到標(biāo)準(zhǔn)價格以下，但又不會低太多，“以防在房屋備案的時候查出來。”上述開發(fā)商透露，一般情況下會做到3萬元，這戶家庭一年需繳納120×30000×70%×0.4%=10080元的房產(chǎn)稅，比原價稅費少五成。