“降息之后雖然業(yè)主沒(méi)有把房?jī)r(jià)提高，但是看房子的人明顯多了，成交上來(lái)了呢。”這個(gè)周日（11月30日），在北京東三環(huán)外的團(tuán)結(jié)湖片區(qū)的一家二手房中介門(mén)店里，年輕的呂芳（化名）正在這樣催促前來(lái)看房的客戶(hù)“出手”。

　　呂芳口中的“降息”，是指央行于11月21日將一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)至5.6%，并將一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至2.75%。此次為央行2012年7月以來(lái)的度降息，正被房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員當(dāng)作積的信號(hào)掛在嘴邊。

　　“沒(méi)有想到，福州項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售了7個(gè)億。”泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人非常激動(dòng)地感慨；同樣的情況發(fā)生在蘇州，陽(yáng)光城負(fù)責(zé)人的朋友圈里洋溢著“蘇州陽(yáng)光天地”樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)告罄的喜悅；降息之后的個(gè)，深圳三個(gè)新盤(pán)均上演“大戰(zhàn)”，約1500套房吸引了5000名購(gòu)房者，不迅速去化，售價(jià)也創(chuàng)下了所在區(qū)域的新高。

　　而穆迪的看法則相對(duì)審慎。穆迪認(rèn)為，在沒(méi)有貨幣供應(yīng)或信貸增長(zhǎng)的情況下，單純的降息難以持久拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　樓市回暖

　　央行11月21日降息后，各地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，深圳更是出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤(pán)”。

　　11月22日，位于坂田片區(qū)的星河銀湖谷共計(jì)推出700套房源，吸引1700多人到場(chǎng)。均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，這是該區(qū)域板塊樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)次突破3萬(wàn)元/平方米。雖然價(jià)格創(chuàng)新高，但在當(dāng)天14時(shí)全部房源已售罄，銷(xiāo)售額逾23億元。

　　同日，在龍華新區(qū)的中海錦城開(kāi)盤(pán)推出370套房源，吸引了1600多名購(gòu)房者，其開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.25萬(wàn)元/平方米。到下午3時(shí)許即宣布售罄，全天銷(xiāo)售金額逾10億元。

　　值得注意的是，中海錦城是去年中海地產(chǎn)以38.2億元、溢價(jià)91%拿下的龍華地，綜合樓面價(jià)高達(dá)2.4萬(wàn)元/平方米，接近周邊在售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。降息之后，使得中海錦城得以高出周邊項(xiàng)目三成的價(jià)格解套。

　　11月29日~30日，深圳又有8個(gè)盤(pán)入市或加推。位于龍崗的瓏禧項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推300余套房源，2000多名購(gòu)房者到場(chǎng)，當(dāng)天13時(shí)已售罄。位于龍華的發(fā)和平里推出856套房源，去化八成，全天銷(xiāo)售額20億元。

　　有意思的是，有一個(gè)項(xiàng)目由于不采用搖號(hào)選房的方式，而是以排隊(duì)順序?yàn)闇?zhǔn)，甚至出現(xiàn)了購(gòu)房者徹夜排隊(duì)的情況。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在廣州。11月22日當(dāng)天，廣州共有9個(gè)項(xiàng)目加推，場(chǎng)面明顯比此前幾周很多，其中南沙一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，所推貨量當(dāng)天售出約九成。

　　不如此，二手房的成交也出現(xiàn)了井噴。根據(jù)中聯(lián)二手房研究院監(jiān)測(cè)，11月22~23日深圳的看房量大幅回升，實(shí)際成交較平日上漲50%左右。

　　中聯(lián)地產(chǎn)坂田片區(qū)的張經(jīng)理對(duì)記者透露，降息后的，坂田片區(qū)二手房的看房量和成交量都大幅增加，萬(wàn)科四季花城和春華四季兩個(gè)樓盤(pán)成交非常。尤其是兩房和大三房深受喜愛(ài)，剛需和改善置業(yè)者們絡(luò)繹不絕。

　　“有一位客戶(hù)想買(mǎi)70平方米的兩房，但一直在猶豫。‘9·30’新政也沒(méi)能真正刺激到她出手。直到央行降息，她立馬打電話給我咨詢(xún)，確定利率真的能下調(diào)，并且合計(jì)下來(lái)能省下好幾萬(wàn)，二天一大早來(lái)交定金買(mǎi)房了。”張經(jīng)理說(shuō)：“還有些客戶(hù)本打算明年買(mǎi)房的，銀行降息了，把買(mǎi)房時(shí)間也提前了。”

　　上海樓市在央行降息帶動(dòng)下變化同樣很明顯。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，降息后三天（11月22日~24日），全市一手商品住宅日均成交量為3.78萬(wàn)平方米，高于11月以來(lái)3.10萬(wàn)平方米的日均成交量，上漲21.9%。

　　“央行降息、‘9·30’房貸新政，上海修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策組合拳對(duì)于整個(gè)樓市提振還是很有好處，而這樣的政策利于釋放剛需，可以保持高位成交的水平。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　信義房屋永新店店經(jīng)理林澤勇向記者介紹，近幾天帶看客戶(hù)明顯增多，主要是長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注樓市的購(gòu)房者，可以看出購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的意愿度有大幅提升，決策速度也有所加快。

　　而作為未來(lái)樓市的風(fēng)向標(biāo)土地市場(chǎng)更是一片。

　　11月26日，競(jìng)價(jià)總次數(shù)314次，歷時(shí)2小時(shí)，陽(yáng)光城（000671.SZ）以21.08億元競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01（平?jīng)鼋值?7街坊）地塊，樓板價(jià)達(dá)41078元/平方米，溢價(jià)61.41%，刷新楊浦區(qū)土拍單價(jià)紀(jì)錄。

　　而在11月19日，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊一落槌，該宗地塊樓面價(jià)13092元/平方米，溢價(jià)率105.11%，被東原地產(chǎn)拿下。

　　“可以看得出來(lái)整個(gè)土地的溢價(jià)率提高，競(jìng)更加激烈。”搜房土地分析師李宗洲告訴記者。

　　降息拉動(dòng)

　　事實(shí)上，每一次央行降息都給樓市帶來(lái)了一陣回暖，記者注意到，2008年和2012年的兩次降息和降低存款準(zhǔn)備金，都給樓市回暖提供了基礎(chǔ)。

　　2008年9月次降息，新房市場(chǎng)降息前一周成交7.8萬(wàn)平方米，降息后成交量放大到9.9萬(wàn)平方米，增幅26.8%。二手房市場(chǎng)反應(yīng)比較強(qiáng)烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。

　　2012年6月次降息，新房市場(chǎng)降息前一周成交16.9萬(wàn)平方米，降息后一周成交增大到21.1萬(wàn)平方米，增幅25.0%。二手房市場(chǎng)降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅為22.8%。

　　“本次降息可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售并降低開(kāi)發(fā)商的借款成本。”穆迪在日前提供給《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的報(bào)告中表示，普通住宅市場(chǎng)的購(gòu)房者通常都依賴(lài)按揭貸款，潛在買(mǎi)家對(duì)借款成本將下降的預(yù)期可能鼓勵(lì)他們購(gòu)房，因此降息將提升開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售。穆迪因此認(rèn)為，此次降息與此前的央行9月30日放松住房按揭貸款之舉，應(yīng)會(huì)在今后幾個(gè)月拉動(dòng)住宅銷(xiāo)售，該公司受評(píng)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)量可能更趨近于2014年全年目標(biāo)。

　　國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)也注意到了降息對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)。亞豪機(jī)構(gòu)通過(guò)梳理北京近兩次樓市反彈數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京近兩次樓市反彈均伴隨著降息決策，其中2008年9～12月地連續(xù)五次降息之后，自2009年3月開(kāi)始成交出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，高峰期成交量相當(dāng)于降息前成交量的三倍，這輪反彈一直持續(xù)至2009年12月，周期為10個(gè)月，之后成交開(kāi)始回落，低迷態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2012年初，而自2012年中旬開(kāi)始，北京商品住宅成交量再次出現(xiàn)跳漲，時(shí)間也正與2012年6～7月連續(xù)兩次降息時(shí)間吻合，這輪成交反彈持續(xù)時(shí)間為9個(gè)月。

　　盡管降息往往伴隨樓市成交回溫，但亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，成交的反彈又不能完全歸功于降息的作用，樓市的強(qiáng)勢(shì)反彈還要依賴(lài)于救市“組合拳”，如2009年的一波超強(qiáng)勢(shì)反彈除了依賴(lài)于寬松的貨幣政策之外，4萬(wàn)億元的積財(cái)政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接針對(duì)樓市的新政包括付降低、稅費(fèi)減免等，多重手段共同作用造了2009年的成交輝煌；而2012年的回暖除依賴(lài)于貨幣政策的減壓外，市場(chǎng)價(jià)格的自我調(diào)節(jié)也起到了至關(guān)重要的作用。

　　在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、保利和旭輝等公司被穆迪認(rèn)為，將在此次降息中“受益更大”。原因有兩方面，一是這幾家開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品線上注重普通住宅，另一方面是由于這幾家公司的國(guó)內(nèi)銀行貸款在借款總額中占比較高。

　　庫(kù)存仍“壓力山大”

　　不過(guò)，雖然短期狂歡出現(xiàn)，對(duì)后市的看法大家還是非常謹(jǐn)慎。

　　“蘇州市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，周邊其他項(xiàng)目也是不溫不火，我們壓力還是比較大的。”上述陽(yáng)光城負(fù)責(zé)人告訴記者，“但目前來(lái)看，市場(chǎng)還沒(méi)有大幅好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。”

　　對(duì)此，穆迪副總裁、分析師梁鎮(zhèn)邦指出：“降息將會(huì)減少?lài)?guó)內(nèi)銀行貸款較高的開(kāi)發(fā)商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮動(dòng)密切相關(guān)，但是，由于降息幅度溫和，我們預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不會(huì)受到顯著影響。舉例而言，萬(wàn)科和旭輝的2015年EBITDA利息覆蓋率也小幅改善0.1倍。”穆迪預(yù)計(jì)，2015年全國(guó)住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)量將同比下降0~5%，仍然疲弱，但較2014年前10個(gè)月9.9%的同比降幅有所緩和。

　　剛出爐的一系列北京的庫(kù)存數(shù)字，似乎呼應(yīng)了穆迪的判斷，同時(shí)顯示了開(kāi)發(fā)商巨大的去化壓力。亞豪機(jī)構(gòu)提供給本報(bào)的該組數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京商品住宅庫(kù)存量高達(dá)85670套，相比2012年降息前夕，庫(kù)存總量相差無(wú)幾。考慮到經(jīng)歷了長(zhǎng)期限購(gòu)之后，目前北京需求基數(shù)低于此前，因此亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，眼下北京商品房庫(kù)存消化難度相對(duì)更大。

　　對(duì)于未來(lái)北京房?jī)r(jià)走勢(shì)，亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)北京商品住宅市場(chǎng)價(jià)格將處于平穩(wěn)階段，有在“換量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房?jī)r(jià)可能將再次進(jìn)入上升周期。

　　事實(shí)上，央行降息的舉措伴隨的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)放緩。記者注意到，10月份匯豐銀行PMI指數(shù)（采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)）為50.4，11月份下降到50.0，該數(shù)據(jù)低于50時(shí)表示通貨緊縮。與此同時(shí)，2014年三季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.3%，已下降至五年來(lái)低點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院新發(fā)布的《10月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，10月35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28040萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)21.3%；CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月前三周十大重點(diǎn)城市周度供應(yīng)量都在300萬(wàn)平方米以上，已經(jīng)大大超過(guò)10月周度供應(yīng)水平，供應(yīng)量大增的同時(shí)，必然使得本高企的庫(kù)存壓力進(jìn)一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)又回舊窠；中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，目前上海的庫(kù)存量超過(guò)1300萬(wàn)平方米。

　　此，世邦魏理仕分析稱(chēng)，基于高庫(kù)存和許多房企的銷(xiāo)售指標(biāo)難以達(dá)到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇以前，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金依然緊張。

　　銀河證券認(rèn)為，本次降息的出發(fā)點(diǎn)是降低無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，改善企業(yè)融資成本，與融十條相呼應(yīng)，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對(duì)稱(chēng)降息，銀行存貸利差空間進(jìn)一步被壓縮，對(duì)按揭貸打折優(yōu)惠的動(dòng)力依然不足，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也不會(huì)出現(xiàn)根本性的改善，加上庫(kù)存持續(xù)攀升，樓市中長(zhǎng)期依然面臨下行的壓力。