隨著內(nèi)地信貸日漸收緊，永續(xù)券成為在港上市房企融資的新興渠道。

　　永續(xù)債券指沒有到期日，投資人可按票面利息取得利息的債券。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖稱，永續(xù)債大的優(yōu)點(diǎn)是不計(jì)入債務(wù)，從而給財(cái)務(wù)報(bào)表“美容”；永續(xù)債的資金用途也比銀行開發(fā)貸更為靈活，因此能在國內(nèi)銀根緊縮的大環(huán)境下受到房地產(chǎn)企業(yè)的追捧。

　　在這樣的情況下，讓在18個(gè)月時(shí)間凈資本負(fù)債率提升了4倍的創(chuàng)置業(yè)也開始將目光投向了永續(xù)債。截止到2014年上半年，創(chuàng)置業(yè)共發(fā)行永續(xù)債40億元。在永續(xù)債的包裝下等因素影響下，創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率由2012年6月30日的102%迅速下降到2014年6月30日的77%。

　　對 此，一位不愿具名的房地產(chǎn)人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大量的發(fā)行永續(xù)債，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。“假如項(xiàng)目結(jié)算不理想或其他融資渠道收緊，又或者出現(xiàn)樓盤滯銷或者政策變化的消息，永續(xù)債的價(jià)值將會(huì)大幅度縮水，更為重要的是，發(fā)行方或?qū)⒚媾R支付更高利息的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　而頗為巧合的是，記者在翻查創(chuàng)置業(yè)的財(cái)報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，創(chuàng)置業(yè)銷售增幅幾近陷入停滯。公開資料顯示，創(chuàng)置業(yè)今年前6個(gè)月累計(jì)簽約面積約73.1萬平方米，同比上升1.1%，簽約金額約人民幣67.7億元，同比上升2.8%。也是說，創(chuàng)置業(yè)今年上半年所斬獲的銷售金額完成了全年目標(biāo)的1/4，下半年將有3/4的銷售任務(wù)需要集中完成。

　　對于創(chuàng)置業(yè)今年債務(wù)狀況及永續(xù)債對其影響，記者致電創(chuàng)置業(yè)，對方未予正面回應(yīng)。

　　40億元永續(xù)債意在降低凈負(fù)債率

　　與 土地市場漸趨理性相對應(yīng)的是房企的融資環(huán)境在進(jìn)一步惡化。國家統(tǒng)計(jì)局新數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長 3.6%，增速比1~4月份回落了0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金 18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。整體而言，房企的資金壓力明顯加大。

　　負(fù)債率居高不下，令處在融資困境中的房企絞盡腦汁尋找能“一箭雙雕”之道，“永續(xù)債”被認(rèn)為是很好的解決方法。

　　除 此以外，創(chuàng)置業(yè)加速轉(zhuǎn)型，別是加快城市綜合體項(xiàng)目的布局速度，這使得本來資金緊張的創(chuàng)置業(yè)負(fù)債率迅速上升，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)置業(yè)2009年負(fù)債 總額為157億元，2010年猛增72億元達(dá)到229億元，2011年達(dá)到295億元，2012年雖然債務(wù)總額下降到185億元，但其凈資本負(fù)債率在 2012年6月30日攀升至驚人的102%。

　　換句話說，創(chuàng)在2010年的凈資本負(fù)債率還為26%，在“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)型過程中，用了18個(gè)月時(shí)間將其凈資本負(fù)債率提升了4倍，“高負(fù)債”擴(kuò)張之憂十分明顯。

　　在這樣的情況下，連續(xù)多年凈資本負(fù)債率攀升的創(chuàng)置業(yè)也選擇了發(fā)行永續(xù)債。

　　公開資料顯示，2013年3月，創(chuàng)置業(yè)發(fā)行的永續(xù)證券為4億美元，利息率為8.375%。值得注意的是，創(chuàng)置地在2011年發(fā)行了2014年到期的4.75%的11.5億元人民幣的有擔(dān)保債券；于2012年發(fā)行2015年到期的7.60%的有擔(dān)保債券。而2013年8.357%的利率比上一次要提高0.775個(gè)百分點(diǎn)，而比2011年初則要提高近4個(gè)百分點(diǎn)。截止到2014年上半年，創(chuàng)置業(yè)共發(fā)行永續(xù)債40億元。

　　某大型股份制銀行房地產(chǎn)金融部 相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，一般來說，都是數(shù)十億資金借道基金子公司設(shè)立資管計(jì)劃，再通過委托貸款發(fā)放給港股上市的房企。該筆貸款不設(shè)固定期限，根據(jù)境外會(huì)計(jì)準(zhǔn) 則可計(jì)入“資本工具”，計(jì)入權(quán)益項(xiàng)；同時(shí)，資管計(jì)劃通過“利率重置條款”，前兩年發(fā)行人獲得較低的融資利率，三年開始息率大幅攀升，便以高息促使其 在兩年內(nèi)還款。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，發(fā)行永續(xù)債會(huì)讓公司的負(fù)債率有一定的下降，雖然不敢確定能下降多少幅度。數(shù)據(jù)顯示，到2014年年中，創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)總額進(jìn)一步上升，到期凈資本負(fù)債率卻迅速下降至77%。

　　創(chuàng)置業(yè)2014年半年報(bào)顯示，2014年6月30日，集團(tuán)銀行貸款及公司債券共計(jì)256.01億元，其中長期貸款及債券為168.33億元。該集團(tuán)于2014年6月30日的凈資本負(fù)債率約為77%。

　　銷售業(yè)績不佳，永續(xù)債或令創(chuàng)風(fēng)險(xiǎn)劇增

　　由于其銷售業(yè)績不佳，永續(xù)債在帶給創(chuàng)置業(yè)較為好看的財(cái)務(wù)報(bào)表的同時(shí)，也在讓其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

　　“永續(xù)債有助于降低企業(yè)的凈負(fù)債率，但并不一定意味著發(fā)行成本降低，有時(shí)甚至?xí)硎找娴南禄?rdquo;一位業(yè)界專業(yè)人士告訴記者，“如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)樓盤滯銷等不良現(xiàn)象，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一大硬傷。”

　　與 此同時(shí)，花旗銀行認(rèn)為，在上半年業(yè)績中看似不錯(cuò)的杠桿率背后，他們注意到有更多的開發(fā)商報(bào)告了永續(xù)債券的發(fā)行情況，這種工具對投資者帶來不利影響，因?yàn)榘l(fā)行方可以通過會(huì)計(jì)手段掩蓋真實(shí)的杠桿水平和盈利能力。如果把永續(xù)債重新劃歸為債務(wù)而不是權(quán)益，部分公司的真實(shí)凈負(fù)債率超過甚至達(dá)到200%，杠桿率會(huì)急劇上升。

　　頗為巧合的是，本報(bào)記者在翻查創(chuàng)置業(yè)的財(cái)報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，創(chuàng)置業(yè)銷售增幅幾近陷入停滯。公開資料顯示，創(chuàng)置業(yè)今 年前6個(gè)月累計(jì)簽約面積約73.1萬平方米，同比上升1.1%，簽約金額約人民幣67.7億元，同比上升2.8%。也是說，創(chuàng)置業(yè)今年上半年所斬獲的 銷售金額完成了全年目標(biāo)的1/4，下半年將有3/4的銷售任務(wù)需要集中完成。但自7月份以來，雖然多地頻現(xiàn)限購松綁，可樓市觀望情緒依然不減，這為房企下半年銷售沖量蒙上了一層陰影。

　　與此同時(shí)，據(jù)公開資料顯示，近年來創(chuàng)集團(tuán)在房地產(chǎn)板塊的業(yè)績乏善可陳。作為創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)板塊的平臺(tái)企業(yè)，創(chuàng)置業(yè)新公告顯示，該公司2013年簽約金額196億元，基本完成200億元的全年目標(biāo)。

　　但事實(shí)上，2011年之后，創(chuàng)置業(yè)一直業(yè)績不振。據(jù)記者了解，創(chuàng)置業(yè)2010年的銷售額達(dá)到了125億元，在2011年初，提出了150億元的年度銷 售目標(biāo)，但當(dāng)年的實(shí)際完成量有75%。到了2012年，鑒于限購政策的密集出臺(tái)，創(chuàng)提出120億元的年度銷售目標(biāo)，創(chuàng)置業(yè)一方面加快銷售消化庫存，另一方面在土地市場大幅收縮，才超額完成全年目標(biāo)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭此前曾表示，創(chuàng)置業(yè)下半年銷售壓力會(huì)比較大，房企大批量出貨可能過于樂觀，因?yàn)闃鞘汹呌诶硇?，未來一段時(shí)間還處在一個(gè)觀察階段。

　　“但由于今年房地產(chǎn)形勢的下滑，創(chuàng)置業(yè)也面臨銷售上的壓力，如果預(yù)期銷售無法完成，或者出現(xiàn)滯銷等情形，對于創(chuàng)置業(yè)來說，負(fù)債率將有可能加大。”一位地產(chǎn)界專業(yè)人士表示。

　　面對不斷提高的融資杠桿率，部分房企的真實(shí)凈負(fù)債率甚至接近200%的警戒線。“假如房地產(chǎn)市場的低迷期超出了預(yù)期，巨大的償債壓力有可能成為壓垮企業(yè)的后一根稻草。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者。

　　除此以外，記者還注意到，在CRIC研究發(fā)布的今年上半年房企TOP50排名中，創(chuàng)置業(yè)已跌出了銷售金額50強(qiáng)榜單，而在銷售面積50強(qiáng)榜單中，創(chuàng) 置業(yè)排名為49位。與該機(jī)構(gòu)發(fā)布的2012年、2013年同期業(yè)績相比，當(dāng)前創(chuàng)置業(yè)的相關(guān)指標(biāo)排名已明顯處于“掉隊(duì)”狀態(tài)。