2010年12月23日,肖先生購(gòu)買了一套位于禪城區(qū)灣梁路的房屋,并簽訂了購(gòu)房合同,約定房屋建筑面積為113.5平方米,套內(nèi)面積87.84平方米,套內(nèi)面積單價(jià)為每平方米12575.48元。同年12月,肖先生支付56萬(wàn)余元付款。2011年4月,肖先生以銀行按揭的方式,將房產(chǎn)余款52萬(wàn)元匯至開發(fā)商指定賬戶。

       據(jù)肖先生介紹,2012年9月,他從小區(qū)保安處收到開發(fā)商寄送的《舊業(yè)主介紹新業(yè)主購(gòu)房?jī)?yōu)惠和領(lǐng)取辦證資料及房屋實(shí)測(cè)面積通知》,獲知自己的房子總建筑面積為111.04平方米,單元套內(nèi)建筑面積有84.88平方米,實(shí)測(cè)單元套內(nèi)建筑面積縮水2.94平方米,與商品房買賣合同約定面積相差超過(guò)3%以上。

       開發(fā)商:退房申請(qǐng)超過(guò)時(shí)限

       雖然縮水面積不足3平方米,但房款卻多交了三四萬(wàn)元。肖先生反復(fù)查閱法律規(guī)定和購(gòu)房合同約定,超過(guò)3%的面積誤差,買房者有權(quán)選擇退房。據(jù)此,肖先生多次與開發(fā)商商量解決方法,希望能退房還錢,均遭拒絕。為維護(hù)權(quán)益,肖先生一紙?jiān)V狀將開發(fā)商訴至法院,請(qǐng)求法院判令解除購(gòu)房合同,并返還房款、利息共計(jì)近124萬(wàn)元。

       肖先生認(rèn)為,自己并沒(méi)有收到2012年5月開發(fā)商寄送的《舊業(yè)主介紹新業(yè)主購(gòu)房激勵(lì)方案及房屋實(shí)測(cè)面積通知》,而是在同年9月從小區(qū)保安處收到實(shí)測(cè)面積通知,一周內(nèi)便向開發(fā)商郵寄《退房申請(qǐng)書》,沒(méi)有超過(guò)購(gòu)房合同關(guān)于15天內(nèi)申請(qǐng)退房的期限約定。按照法律規(guī)定和合同,可以選擇退房。

       開發(fā)商認(rèn)為,自己先后在2012年5月和2012年9月兩次寄送通知,均告知房屋實(shí)測(cè)面積。為此,開發(fā)商提供了2012年5月29日妥善投遞通知書的EMS底單,簽收地址為肖先生提供的個(gè)人常住地址。而肖先生在次收到通知后3個(gè)月才提出退房申請(qǐng),期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合同約定的退房申請(qǐng)期限,因而拒絕退房。

        禪城法院綜合審查,并結(jié)合肖先生與開發(fā)商先前的信函來(lái)往情況,終認(rèn)定開發(fā)商次寄出之日(以郵戳為準(zhǔn))起5個(gè)工作日視為肖先生收到房屋實(shí)測(cè)面積通知的時(shí)間,退房申請(qǐng)超過(guò)了合同約定的期限,遂判決雙方繼續(xù)履行購(gòu)房合同。此外,開發(fā)商需返還面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息(按銀行同期存款利率計(jì)),并雙倍返還面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款,累計(jì)返還肖先生總額4萬(wàn)多元及利息。

       法官:補(bǔ)錢退錢規(guī)則不同

       此案主審法官陳寧斌說(shuō),對(duì)房產(chǎn)面積差額補(bǔ)繳或者退款問(wèn)題,如果購(gòu)房合同有約定,則按照約定；如果沒(méi)有約定或者約定不明確,則根據(jù)高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

       “歸結(jié)起來(lái),要遵循兩個(gè)處理原則。”陳寧斌說(shuō),一是“多退少補(bǔ)”的原則,不管實(shí)際面積比合同約定面積大了還是小了,要誤差面積比在3%以內(nèi)(含3%),買賣雙方按照合同約定的單價(jià)和實(shí)際測(cè)量面積結(jié)算,多退少補(bǔ),買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持；二是“多不退,少雙倍返”的原則。如果房子實(shí)際測(cè)量面積比合同約定面積增加超3%或者縮水超3%的,而購(gòu)房人又愿意繼續(xù)履行購(gòu)房合同的,則要以3%面積為臨界點(diǎn)分段計(jì)算房款的補(bǔ)或退問(wèn)題,即買賣雙方除了按照“多退少補(bǔ)”的原則結(jié)算3%面積的差額房款外,對(duì)超出合同約定面積3%(不含3%)以上的那部分,買方能“白賺”,不用折算后補(bǔ)錢給開發(fā)商；反之,比合同約定面積縮水3%(不含3%)以上的那部分房?jī)r(jià)款,由開發(fā)商雙倍返還買方,買方也能“白賺”一點(diǎn)。

       陳寧斌為消費(fèi)者維權(quán)支招:如果有證據(jù)證明房子實(shí)際測(cè)量面積比合同約定面積增加超3%或者縮水超3%的,購(gòu)房人依法可以單方面退房。但要注意及時(shí)提出申請(qǐng),避免超過(guò)購(gòu)房合同約定的退房申請(qǐng)期限而影響了個(gè)人合法權(quán)益的維護(hù).