經(jīng)濟學家賈生華認為，其實老百姓和媒體對于房地產(chǎn)調(diào)控有一個誤解，調(diào)控的目標到底是什么，是讓房價降下來嗎？實際上不是這樣。這10年來，所有的文件出臺都是說抑制房價過快上漲，或者穩(wěn)定房價。房價合理回歸的提法并沒有出現(xiàn)在文件里面。包括今年的國五條都是說要穩(wěn)定房價的目標。有人因此稱，這不是降房價的目標，這是漲房價的目標，這反映了一個理解上的偏差。實際上國家目標本來是要穩(wěn)定房價，不要讓它過快上漲。能做到這一塊，已經(jīng)很不錯了。

　　房價難降是房地產(chǎn)的責任太多

　　為什么房價難降，專家們認為原因很多，很大程度上是因為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響很大，在抗擊亞洲金融危機和世界金融海嘯之時，房地產(chǎn)都起到了“救經(jīng)濟”的作用。陳東琪認為，客觀地看，房地產(chǎn)至少有四大功能。一是從穩(wěn)增長的角度來看，房地產(chǎn)的投資量非常大，對拉動宏觀經(jīng)濟起到了很大的作用。二，房地產(chǎn)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對業(yè)的貢獻功不可沒。三在經(jīng)濟快速發(fā)展過程中貨幣投放量是很大的，房地產(chǎn)分流了一些資金，使之不進入商品消費領域，對控通脹、穩(wěn)定CPI還是起了一定的作用。四，房地產(chǎn)對財政的貢獻很大。

　　儒家文化導致人們對房子有殊情結

　　房價為什么不理性，除了經(jīng)濟方面的原因，劉桓認為其中還有一個重要的因素是文化傳統(tǒng)。“我們是儒文化，農(nóng)耕文化，重視不動產(chǎn)，樹高千丈，葉落歸根，中國人對房地產(chǎn)有殊的情結，和歐美不一樣。紐約人比北京人有錢得多，但紐約的住房自有率是41%，北京是86%。不中國，凡儒文化圈的國家和地區(qū)，房價都高。比如兩岸四地，還有馬來西亞、韓國、日本等等。日本房地產(chǎn)高的時候，有一種說法是把東京賣掉可以買整個美國，把日本賣掉可以買八個美國，美國像牛那么大，日本像蠶那么大，一條蠶可以買八頭牛，沒有泡沫才怪呢。”

　　經(jīng)濟增速放緩時，房價會跟著降

　　房價難降，但是不是真的不會降呢？專家們認為也未必。陳東琪認為房價下跌有三次：次是1989年、1990年，經(jīng)濟下去了；二次是2008年、2009年上半年，經(jīng)濟也下去了；下一次他估計是在2018年，經(jīng)濟增速會回落到6%以下，房價自然下跌。“不要想在經(jīng)濟上升的時候去降房價，CPI上漲，人民幣幣值上漲，土地價格漲，什么都在漲，你讓房價下跌可能嗎？”

　　3月底，有30多個城市公布了 “國五條”實施細則。然而，細心的人們發(fā)現(xiàn)，不少城市的落地政策都是微博體、“一句話調(diào)控”。除了北京等個別城市之外，“國五條”的20%個稅、擴大限購等嚴厲措施在各大城市均未得到實質(zhì)性實施，“國五條”會不會遭遇“軟著陸”？

　　房地產(chǎn)的泡沫總有會破掉

　　劉志彪認為，從各地的國五條細則能看出一個現(xiàn)象，不少地方并不是真正想調(diào)控房地產(chǎn)，“地方政府對房地產(chǎn)的依賴，使得其既是調(diào)控主體，又是利益主體。包括這次實施細則都是溫和的，還沒有進入真正的調(diào)控。是把價格增長的勢頭緩一點，銀行也好，地方也好，擁有房產(chǎn)的人，大家都高興。但是這個游戲玩不長，總有房地產(chǎn)的泡沫要破掉。”

　　一把鑰匙難開調(diào)控之門

　　裴長洪形象地說，目前政府希望調(diào)控是一把鑰匙，來打開穩(wěn)定樓市的大門?？蛇@把鎖有很多鎖眼，有的是機械的，有的是密碼鎖。市場主體利益多元化，有房的人，沒房的人，政府，開發(fā)商，導致了預期的多元化。影響市場的因素也多種多樣，有文化因素，有社會因素，也有價格因素，非常復雜。從國五條出臺的背景來看，應該是政府希望將房價壓一壓，但政策設計時有沒有詳細論證？會不會忽略掉別的因素？比如說假離婚的問題有沒有考慮到？會不會因為倉促出臺，而遇到一些抵觸，導致執(zhí)行不到位？

　　調(diào)控要管住土地和鈔票

　　沈明高指出，調(diào)控要有效，需要解決三個問題。一是貨幣流動性和經(jīng)濟增長的關系，“過去十年房價漲幅這么高，跟大量資金的投放和貨幣流動性寬松是有關系的，因為錢會跑到樓市，從而推高房價。”其次是民間投資渠道要增加，“政府打擊房地產(chǎn)的投資性和投機性需求，但百姓的錢放在什么地方，放銀行嗎？”此外，一個國家對于房地產(chǎn)的依賴程度跟創(chuàng)新能力成反比。“如果我們真正實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟馬上會放慢，再搞一個刺激計劃嗎？”提高了國家的創(chuàng)新能力，自然會減輕對房地產(chǎn)的依賴。

　　吳柏鈞也建議“政府管兩段”，除了把錢管好，還要把土地管好。

　　建議中央管考核，地方管調(diào)控

　　對于調(diào)控，專家們建議還是要多用市場的手段。洪衛(wèi)指出，“真的要調(diào)控，我建議中央政府負責市場機制的建設，調(diào)控的落腳點要變成地方政府。中央政府給地方定考核目標，地方政府來具體實施調(diào)控。”他認為，全國各地的樓市發(fā)展水平差異很大，北京、上海的戶均住房是0.8套，但全國平均戶均已經(jīng)超過了1套，三四線城市可能達到1.05套。城市的供需狀況完全不一樣。全國一刀切已經(jīng)做不到了。讓地方政府在中央考核前提下，分化調(diào)控的措施，是比較合理的。

　　20%的個稅被稱為是史上嚴厲調(diào)控措施，但是議也從未停止過，既有對政策合理性也有對其可行性的質(zhì)疑，目前除北京真正嚴格執(zhí)行外，大部分城市仍在觀望。20%個稅從技術層面上是否可行，全面推開，會產(chǎn)生什么樣的影響，會不會導致二手房的崩盤？

　　現(xiàn)在開征還不是時候

　　對于20%個稅，與會專家們多不看好，認為這一征稅方式雖不是新事物，2006年已經(jīng)提出，但一直擱置?，F(xiàn)在重新執(zhí)行，一方面是有沒有必要，另外，能不能起到調(diào)控的作用也不一定，有可能因增加成本轉(zhuǎn)而推高房價。

　　吳柏鈞以烤鴨做比喻，他認為20%個稅不是不能征，但是“太早了”。“中國老百姓私人財富的比例還是太小，像一不太肥的鴨子，烤一次還可以，不會焦，但是三次不行了。個人所得稅到底是什么目的，政府其實還是沒太想明白。”

　　買賣環(huán)節(jié)征稅容易被轉(zhuǎn)稼

　　劉桓認為，所得征稅20%，其實嚴格說起來不可怕。“因為所得稅是在買賣環(huán)節(jié)當中實現(xiàn)，所以這個稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，是你付還是我付?？吹矫襟w上說，北京次實行史上嚴格的政策以后，有人交稅了，交稅結果是經(jīng)過雙方協(xié)商，是由買方承擔，因此這個稅收毫無疑問變成了房價上漲的一個因素。所以這也可以解釋了，很多經(jīng)濟學家說十年九調(diào)，房價越調(diào)越高，所有加在交易環(huán)節(jié)的稅收終都會變成房價上漲，這是我們幾十年來，搞中國房地產(chǎn)調(diào)控一個基本的教訓。”

　　3月以來，二手房交易爆棚引發(fā)各地離婚率急劇上升。有人認為，20%個稅今后若嚴格開征，簡單的規(guī)避方式是假離婚，以達到滿五年住房免征稅的目的。而北京的單身禁購二套房，則有可能推高結婚率。甚至有人認為，在房地產(chǎn)市場調(diào)控的沖擊下，婚姻的神圣感已經(jīng)大大降低。為何結婚離婚變成了化解經(jīng)濟問題的簡單方式？是政策本身有瑕疵，還是執(zhí)行的環(huán)節(jié)有漏洞？調(diào)控為何總跟婚姻“過不去”？

　　婚姻和財產(chǎn)制度自古分不開

　　劉志彪表示，宏觀調(diào)控采取微觀措施，必然會對社會產(chǎn)生作用。老百姓是很精明的，他總能找到規(guī)避的辦法。“如果你要是以家庭為單位來做經(jīng)濟調(diào)控，一定會誘導家庭發(fā)生變化。比如有的國家按照家庭收稅，結果出現(xiàn)大量不結婚同居的現(xiàn)象。再比如，前蘇聯(lián)曾經(jīng)考核鍋爐的生產(chǎn)。早是用噸來考核，結果生產(chǎn)出來的鍋爐很重。后來改按個，結果造出來的很小，又不行。改成按照體積來考核，結果生產(chǎn)得很大。”

　　史晉川曾在十多年前寫過一篇文章，題為《財產(chǎn)制度與婚姻制度》。他談到，解放前有些少數(shù)民族地區(qū)，有一妻多夫的制度，即兄弟共妻，其中重要的原因是為了避稅，“部落的頭人向下面征稅，是按照戶征的，所以有一些家庭為了避稅兩三個兄弟娶一個妻子，要交一個稅可以了。從古今中外來看，婚姻制度和財產(chǎn)制度的關系都是很密切的，調(diào)控導致離婚潮，可能是政策設計者對這一點沒有很好地洞察。”

　　建議政策模糊一點給民眾選擇空間

　　要如何解決經(jīng)濟問題對社會的影響，劉志彪表示，的辦法是模糊一點，才可以給民眾、給家庭自主選擇，才不會出現(xiàn)反效果。“是所謂要行大道，政府要做大事情，小事情不要去干預。”

　　沈明高指出，稅收政策應該是一個很嚴肅的政策，是比較穩(wěn)定的長期政策，確實會影響到人的行為。中國調(diào)控樓市，導致離婚潮，法國向富人加稅，導致移民潮。“有影響很正常，關鍵是減少影響。如果讓人大立法機關來決定這個政策，相對來講會比較長期一點，所以我認為，稅收政策對于微觀活動的干預一定要小心謹慎，并不是說不能征稅，但是出臺稅收政策的時候要通盤考慮。”

　　除了限購、個稅、房貸等調(diào)控手段外，目前呼聲較高的調(diào)控新政還有房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記制度。房產(chǎn)稅能否成為穩(wěn)定房價的“殺手锏”？而不動產(chǎn)登記制度又對調(diào)控房地產(chǎn)市場有何作用？

　　房產(chǎn)稅可解決“土地財政”

　　雖然老百姓不愿意加稅，但房產(chǎn)稅勢在必行。劉桓認為，國外房產(chǎn)稅征收一大目的是解決地方的財政收入。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅的核心是要為地方政府解決收入問題。“我們現(xiàn)在地方收入主要是靠土地財政，但這不能持久，地總會有賣光的。所以要在不動產(chǎn)上下工夫，要有房有稅，有收入。”

　　十年前劉桓在北京市地稅局掛職時，曾經(jīng)擔任過四個月的物業(yè)稅試點小組組長。在昨天的論壇上，他以當時的親歷介紹了試點過程中所遇到的若干難題。

　　“一是產(chǎn)權歸屬，北京很多央產(chǎn)，房子賣給了個人，但在北京市沒有登記，房子是誰的查不到。這種房子在當時有55%。二是異地置業(yè)。三是評估，誰去評估，大家是不是服你，這是大問題。四，人員不夠，香港估價師大概有幾千人，中國有多少搞不清楚。五，能不能全國聯(lián)網(wǎng)。六，房價漲，其實是地價在漲。但地不是我的，憑什么讓我交錢？地價怎么剝離？我們10年前碰到的這些問題，現(xiàn)在我看一個都沒跑掉。”

　　不動產(chǎn)登記是為房產(chǎn)稅做準備

　　劉桓認為，目前國家提出的不動產(chǎn)登記制度，也正是為征收房產(chǎn)稅做準備，可以解決房主是誰、異地置業(yè)的問題。“如果登記制度不完善的話，是執(zhí)行不了的。所以國家規(guī)定在明年的6月30號以前，要完成全國40個城市不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)互通，除了反腐的作用，查‘房叔’‘房嬸’外，也是為房產(chǎn)稅打基礎。”

　　增稅的同時要減稅

　　高波指出，開征房產(chǎn)稅的同時，要考慮清稅、減稅。“如果說要考慮開征房產(chǎn)稅的話，應該把個人所得稅的起征點，從現(xiàn)在的月收入3500元，提高到8500元。哪一個城市開征房產(chǎn)稅了，把起征點調(diào)一調(diào)。”

　　同時，減稅也包括在交易環(huán)節(jié)減少。“我們在買房的時候，包括開發(fā)商在建房時，已經(jīng)對政府作出了巨大的貢獻，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)里面交了很多的稅。所謂減稅，意味著要減少稅種，減低稅率。”高波認為，普遍開征房產(chǎn)稅，可能尚需時日。