從去年年底到現(xiàn)在，多地房價別是一、二線城市的房價開始看漲，一月份有53個城市的新建商品住宅價格環(huán)比和同比都出現(xiàn)了上漲，占比超過了7成。20號，國務(wù)院出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控的所謂國五條，這樣的舉措讓A股市場地產(chǎn)板塊連續(xù)幾天雪崩。這兩天，網(wǎng)上一則盤點十年房價的微博引起了各方熱議，十年間，全國的城鎮(zhèn)平均房價從2381元上漲到了5791元。那么當下的樓市呈現(xiàn)出了哪些新的變化？房地產(chǎn)再次調(diào)控，房價會降嗎？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和約評論員中國人民學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春、財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

  今年春節(jié)前后，房地產(chǎn)市場打破了慣例，不但呈現(xiàn)出淡季不淡的景象，而且涌現(xiàn)出交易場面。記者在北京一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店看到，來店里咨詢房產(chǎn)信息的人很多，咨詢電話響個不停，業(yè)務(wù)員根本顧不上接受記者的采訪。近一段時間，房地產(chǎn)市場旺的不是人氣，隨著成交量的增加，房價也水漲船高。

  張旭市場研究部分析：去年的四季度以來，市場的成交量連續(xù)的上漲。從各月的走勢圖上可以看出，去年的10月份開市成交量連續(xù)三個月上漲，同時價格也出現(xiàn)了緩慢上升趨勢，目前1月份的成交均價是25000(元)左右。

  在江蘇昆山，年后房價看漲的預(yù)期也非常強烈，不少樓盤年前和年后已經(jīng)上漲了近一成，昆山是江蘇省蘇州市下轄的一個縣級市，虹橋機場約20公里，浦東機場80公里，由于毗鄰上海的地理優(yōu)勢，不少上海人選擇在這里安家置業(yè)。

  昆山某樓盤售樓人員：這棟樓7200起，7650起，7950起，1月3號開的那棟樓8250，你自己算，要是買到這里的，我現(xiàn)在都30%都漲了，回過頭來我等開這邊的時候，我買這邊的30%也漲好了。

  昆山某樓盤售樓人員：我也想它降，問題是整整十年它沒降。我跟你這么說，02年我炒樓花的時候，我拿到一張定單，我二天二十萬掙了，04年那時候，我買一套房子，我付個付，一百萬的房子，我三十萬付付掉，等過幾個月交房的時候，我三十萬變成八十萬，可能變成一百三十萬。

  2月22號，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，1月份全國70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲。其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市環(huán)比漲幅有所擴大。1月份，北京新建商品住宅價格漲幅為2.1%、廣州漲幅為2%。這兩個城市的新建商品住宅價格從2012年6月開始止跌反彈，到今年1月，已連續(xù)8個月環(huán)比上漲。

  中國樓市可謂異常冷暖不均，一線大城市的房價與唐山、常州、溫州等地相反，上漲預(yù)期愈演愈烈。為此，今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。國五條出臺后，一年一度的全國住房用地供應(yīng)計劃，也正在加速制訂，有望近期出爐。

  近一月份創(chuàng)造的北、上、廣、深環(huán)比領(lǐng)漲的這樣一個狀態(tài)，近幾年沒有出現(xiàn)過，而且幅度很大，深圳的超過了2%，上海、廣州也都是1%點多，雖然這段時間有漲有跌，但是這樣一個態(tài)勢在近一段時間里是次出現(xiàn)。去年有房地產(chǎn)大佬說“今年三月份以后會有一個房地產(chǎn)的暴漲”，那么依據(jù)是什么？一個是近幾年供應(yīng)量不夠，同時緊接著我們可能會有一個城鎮(zhèn)化的高潮，那么很多人相信這樣的一種判斷，所以在去年年底出現(xiàn)了這種有一點恐慌性的預(yù)期。后從這個市面上，從二手房地交易上，原來甚至已經(jīng)撤掉的一些門店又開了，然后電話也頻繁起來，然后再一看數(shù)據(jù)，的確是一線城市發(fā)生了這樣一個變化。也是說，長久以來一直在大家心目當中，是認為一線城市的房價會漲不會跌這樣一個信心又一次被強化，所以發(fā)生了這樣一個小小的竄升。

  通過我們研究來講，目前整個市場出現(xiàn)了五大征。個，從總體來講，別從70個大中型城市和100個城市的指數(shù)變化來看。全國的確出現(xiàn)了量價齊升的態(tài)勢。二個，我們發(fā)現(xiàn)大部分的城市的庫存目前處于一個持續(xù)回落的過程當中，供應(yīng)在減少。三個，開發(fā)投資貸款并沒有暴發(fā)式的增長。那么別是前年和去年，開發(fā)投資這一塊的增速都出現(xiàn)了同步下滑，那么按照類推，未來推盤的速度可能并不是很高。也是說，未來得供給也不會太大。

  四個，在很多的市場人士和專家的引導(dǎo)下，以及人們對于城鎮(zhèn)化的預(yù)期下，大家整個預(yù)期發(fā)生了一些逆轉(zhuǎn)，這個逆轉(zhuǎn)起了一個很重要的信號，是連續(xù)八個月的環(huán)比在上揚。那么這個變化導(dǎo)致大家認為，未來要漲。我們整個房地產(chǎn)市場買漲不買落的心態(tài)又重新的出現(xiàn)。五個，一二線城市呈現(xiàn)出的這種點很明顯，但是三四線城市由于庫存的中高企和一些局部房地產(chǎn)商資金鏈的問題，它的供求實際上比較疲軟的，所以說全國出現(xiàn)了一些分化的現(xiàn)象。

  近一輪也是從2010年開始的這三年多的調(diào)控，效果非常的明顯，是以限購為核心政策的調(diào)控?，F(xiàn)在我們綜合統(tǒng)計來說，這幾年上漲的幅度要比從2005年到2009年那段時間上漲的要慢得多。怎么取得這樣一個結(jié)果？是不斷的重申政策的連續(xù)性。其實從2010年1月份的國十一條開始，緊接著4月份有一個國十條，然后二年有一個新國八條等等，除了這樣一些國務(wù)院的文件，一些重申以外，中間還會有比如說建設(shè)部、國土資源部的文件，或者一些高層領(lǐng)導(dǎo)人每隔幾個月必須進行一次表態(tài)。如果過了一段時間，沒有這樣的一種聲音表態(tài)，房價又起來了。現(xiàn)在總體來說，對于房價上漲的預(yù)期在民間是非常強烈固定的思維模式。

  新的國五條從內(nèi)容來說，跟過去沒有太大的差別，但是一定要過一段時間重申一次，因為每過一段時間，外界的經(jīng)濟環(huán)境會發(fā)生變化，政策的走向會發(fā)生變化，人們的預(yù)期也會發(fā)生變化。那么在這個時候，有需要有一個動作，這個動作可能是一次會議，可能是領(lǐng)導(dǎo)人的一次講話，可能是一個文件，那么起到了一個穩(wěn)定作用。其實是房價像彈簧，你軟它強，是這么一個道理。

  在目前的階段里，重申我們房產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性，它是有新意的。個新意是，這一次對于整個市場供求的關(guān)注，別是對于供給的關(guān)注，把它上升到一個非常明確的位置上，別是對于土地供給，這是非常重要的。我們以前幾輪調(diào)控出現(xiàn)了一些缺陷，很核心的一個原因在于我們在打需求的時候，把供給也打掉了。房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，土地市場的改革是核心的，這是二個。因為目前的國五條是要為下一輪的城鎮(zhèn)化改革做鋪墊，所以說他的新意在于為下一步政策的出臺做一些鋪墊。我們對于這一次調(diào)控的目標要有一些新的認識。對于中國房價的戰(zhàn)略性發(fā)展和調(diào)整的模式也要有一個清醒認識，不能簡單認為調(diào)控了，它成功的標志是房價回落了。

  現(xiàn)在的整個經(jīng)濟運行，尤其是財政與金融，應(yīng)該說與房地產(chǎn)的整個形勢完全融為一體了，所以說讓房價下跌，其實是很容易做到的一個目標。但問題是房價下跌了會引起其他的一系列的后遺癥，整個經(jīng)濟運行怎么辦？我們財政如何確保不出現(xiàn)大的問題，金融運行不出現(xiàn)大的問題？好的結(jié)局是維護房價小幅度波動，也是不出現(xiàn)大起大落。然后讓居民收入在未來幾年有所增長。收入的增加填平整個房地產(chǎn)市場，已經(jīng)形成泡沫，讓時間來換空間可能是好的一個結(jié)局。

  先，必須對于房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性地位要有一個清醒的認識，別是在未來的增長中間來講，新一輪的城鎮(zhèn)化在很大程度上，要依賴我們整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，依賴于整個社會保障體系的改革，依賴于整個社會體系的均衡性發(fā)展。因此從戰(zhàn)略角度來看，對于房地產(chǎn)價格之謎，它不是單純的某一項調(diào)控政策能夠達到，而是一個社會綜合發(fā)展、綜合治理的產(chǎn)物。比如說個，核心的土地資源，別是城市建設(shè)用地的整個管理體系的改革，但是這背后又牽扯著我們整個土地財政體系的改革。二個，我們會發(fā)現(xiàn)，除了改革以外，我們還有整個的公共服務(wù)、公共資源、文化供給等等方面的均衡化布局，這也很重要。

     我覺得很重要的一個因素是目前的這種房價上漲，是和在民間有大量的錢往哪去的問題有關(guān)系?，F(xiàn)在你去看一些數(shù)字，比如新浪房產(chǎn)頻道搞了一個老家房價的調(diào)查，號召城市里的白領(lǐng)調(diào)查一下老家的房價和當?shù)氐氖杖氡?，房價的收入比，后比較出來，有一些城市來說，房價收入表現(xiàn)來說已經(jīng)低于大家所說的六七倍的這樣一個水平。比如低是湖南株洲、然后內(nèi)蒙古、烏蘭浩、安徽的馬鞍山、湖南的衡陽，這些地方基本上的房價收入比在4點幾和5點幾。反過來我們再看，上海、北京、深圳、杭州是高的，都是16點幾、15點幾。那么這些大城市的錢在哪？是全中國的錢后向這些大城市涌？所以對于房地產(chǎn)價格的治理來說，可能它不是一個政策能夠解決的。

     因為城市后的人口是以到這個地方居住的人口為準，你的供求關(guān)系是在這個地方居住的人和房子之間的關(guān)系，而不是你的戶籍人口計算出來的。所以把符合條件的外來務(wù)工人員納入到當?shù)氐淖》勘Ｕ戏秶@樣一個政策，你不實施的話，那么你在這上邊做出來的政策肯定是失真的。