近日，多地紛紛出臺房地產(chǎn)政策，就在3月23日武漢也發(fā)布了房地產(chǎn)新政。目前疫情穩(wěn)步好轉(zhuǎn)，樓市漸漸復(fù)蘇之下，作為湖北省省會的武漢發(fā)布樓市新政，對整個湖北的房地產(chǎn)業(yè)有很大參考意義嗎？面對疫情，荊州樓市政策應(yīng)該也會在最近出臺，在這里，小編根據(jù)全國樓市政策來預(yù)判一下荊州的政策走勢。

首先來看看武漢樓市新政。

1.武漢六措施支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)

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3月23日，據(jù)長江日報報道，武漢發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復(fù)產(chǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這六項舉措為：

分批有序開工復(fù)工、加強安全管理、優(yōu)化審批服務(wù)、調(diào)整預(yù)售許可形象進度要求、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準。?

武漢六條政策中，主要包括降低預(yù)售標準，放松預(yù)售資金監(jiān)管等。核心內(nèi)容是通過放松預(yù)售監(jiān)管來緩解房企資金壓力，一方面適當調(diào)整預(yù)售許可形象進度要求，另一方面提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。

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其中關(guān)于調(diào)整預(yù)售證申請標準及資金監(jiān)管見下表：

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資料顯示，房管局在2019年12月31日，對新建商品房預(yù)售工作發(fā)布征求意見稿，擬推出7大類舉措進一步規(guī)范市場秩序。提出，低層項目(含四層)要求主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成;多層項目要求(含六躍七)主體結(jié)構(gòu)要達到層數(shù)的三分之二;小高層及以上項目，建筑主體結(jié)構(gòu)要達到層數(shù)的二分之一且不得少于七層。

注：改文件為2019年發(fā)布的征求意見稿，官網(wǎng)尚未公布正式執(zhí)行文件。同時，該文件針對疫情期間社保漏繳給出明確意見，非本市戶籍居民因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補繳時限不超過6個月。

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在適當調(diào)整預(yù)售許可形象進度要求方面，政策明確，2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)投資額達到25%以上，且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預(yù)售許可。

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在提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率方面，政策提出，2020年10月1日之前，在重點監(jiān)管資金增加“項目主體結(jié)構(gòu)達到三分之二進度”撥付節(jié)點，累計撥付額度不超過重點監(jiān)管資金標準的55%；進一步降低開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本，開發(fā)企業(yè)申請使用銀行保函等額替換重點監(jiān)管資金時，無需簽訂《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書補充協(xié)議》，銀行保函有效期原則上不低于6個月；項目取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》且已按規(guī)定足額繳存住宅專項維修資金的，開發(fā)企業(yè)可申請使用重點監(jiān)管資金，累計申請額度為重點監(jiān)管資金標準的100%，并可申請撤銷監(jiān)管賬戶的監(jiān)管；對受疫情影響經(jīng)營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業(yè)，在工程進度未達到規(guī)定的用款節(jié)點，可申請預(yù)支重點監(jiān)管資金。

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此外，在需求端，政策還提出，完善社保、個稅繳納認定標準。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補繳時限不超過6個月。

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對此，小編認為，武漢此類政策說明當前新冠肺炎疫情的把控是積極有效的，社會生產(chǎn)和經(jīng)營等陸續(xù)進入恢復(fù)狀態(tài)，同時也對房地產(chǎn)領(lǐng)域有積極的意義，客觀上說明房地產(chǎn)市場當前正陸續(xù)進入放開的通道。

小編認為放松預(yù)售監(jiān)管要求，使得房企的預(yù)售證申請更加容易，對于武漢本地的房企來說，項目開發(fā)的資金壓力會更小，通過此類預(yù)售政策，有助于近期積極回籠資金。尤其是政策明確，提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，這對于減少沉淀資金、降低房企資金壓力等都有積極的作用。

也有人說，第六條非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補繳時限不超過6個月。這一條被有人解讀為“放松限購”小編認為，完全談不上。因為武漢過去是要求連續(xù)24個月繳納社保，外地客戶才有資格在限購區(qū)購房，而這次補交的極限，被限制在6個月，也就是說，你起碼有18個月的繳納記錄，補交才有意義。

這符合的群體就非常狹窄，并不能成為繞限購的方式，只是針對因為疫情影響社保繳納的群體，不可能額外導(dǎo)入購房有生力量。

從實際情況看，武漢當前房地產(chǎn)市場確實面臨很大的壓力，尤其是2月份零成交的狀態(tài)，使得相關(guān)房企的壓力較大。而且疫情管控下，武漢的土地市場交易等也受到了沖擊，部分地塊被迫延期交易。

從武漢樓市受疫情影響的程度看，今年的特點就是“武漢強、全國強；武漢穩(wěn)、全國穩(wěn)”。武漢樓市后續(xù)的活躍，客觀上也會對全國其他城市的樓市注入市場信心，最終有助于促進今年樓市相關(guān)發(fā)展目標的實現(xiàn)。

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2.長春新銷售商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管

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同日，長春市住房保障和房屋管理局也發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對疫情支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共克時艱的政策措施》。

主要內(nèi)容包括：

一、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新申請辦理商品房預(yù)售許可證時，有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理，無地下室的達到地上2層即可辦理。

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二、對已繳存商品房預(yù)售資金且依法依規(guī)誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如有新建或者續(xù)建項目，允許申請?zhí)崛”O(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額不超過50%的資金用于工程建設(shè)。新銷售的商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管。

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三、四級和暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書有效期為2020年1月25日至6月30日之間的，有效期屆滿未申請行政許可延續(xù)或申請行政許可延續(xù)未核準的，原資質(zhì)證書有效期順延至2020年6月30日。

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以上政策執(zhí)行至2020年6月30日。

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小編認為，長春一方面降低預(yù)售標準，使得相關(guān)房企的預(yù)售條件放松，另一方面減少預(yù)售資金監(jiān)管，均使得資金回籠的速度加快。同時，政策明確新銷售的商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管，類似表述具有創(chuàng)新性。這使得后續(xù)房企可以較好實現(xiàn)“邊銷售邊回籠資金”的導(dǎo)向，客觀上都有助于改善近期的資金狀況。

3.紓困房企是穩(wěn)定地產(chǎn)的主要方向

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為應(yīng)對疫情沖擊，前期已有20多個省市從供給端密集出臺一系列穩(wěn)增長政策，包括延期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件和資金監(jiān)管、展期還款、減免稅費等，主要是為了減輕企業(yè)資金壓力，保障城市有序建設(shè)和土地市場穩(wěn)定，進而促進當?shù)亟?jīng)濟平穩(wěn)運行。

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住建部此前也明確要求，嚴格落實國家財稅、金融、社保等穩(wěn)增長政策，同時還提出對優(yōu)質(zhì)企業(yè)在授信額度、質(zhì)押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業(yè)融資成本，解決企業(yè)實際困難，推動企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

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隨后，駐馬店率先降低首套房公積金貸款首付比例，拉開了各地從需求端穩(wěn)地產(chǎn)的序幕，多地也調(diào)整公積金貸款政策，支持剛性和改善性購房需求，也有部分城市給予購房補貼、契稅減免等來刺激消費。

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不過，值得注意的是，駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購松綁、寶雞爭取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。

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對于未來的房地產(chǎn)政策，統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在回應(yīng)房地產(chǎn)銷售下降時再次強調(diào)，“房住不炒”的定位沒有改變，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

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業(yè)內(nèi)人士認為，在當前中央再三強調(diào)“房住不炒”定位的背景下，部分地方政策的撤回對地方政府敲響了警鐘，意味著樓市調(diào)控不會也不能放松，在未來調(diào)整政策時需要更加慎重，或更多從供給端對困難企業(yè)出臺一些扶持政策，而需求端可能會傾向于出臺對人才購房支持等政策，總之，要實現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標，防止在疫情期間出現(xiàn)放松調(diào)控的現(xiàn)象。

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小編也認為武漢、長春的政策也進一步說明，隨著近期開復(fù)工的到來，各地在政策上依然支持企業(yè)的導(dǎo)向，近期穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營、降低企業(yè)成本等政策會相對更多。

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4.荊州的樓市政策會跟進嗎？

荊州的樓市政策應(yīng)該也會馬上出臺，不管是武漢的新政，還是近來其他城市的新政，都釋放出非常強烈的市場信號：

可以救市，但要有度。

疫情之后，所有城市出臺新政都符合一個主基調(diào)——嚴格把控紅線，絕對不能觸碰交易端。

預(yù)售放寬可以，土地出讓金延交也可以，但別碰首付比，別碰交易端。

目前針對荊州市場，我們已經(jīng)能從一些市場的基本面中，獲取到一些蛛絲馬跡：

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1.荊州價格很穩(wěn)定，市場也很良性。大家可以看一下荊州本月的房價匯總《房價全知道 2020年3月荊州新房成交價格一覽》（點擊即可查看）。

對比前幾個月，不難發(fā)現(xiàn)，價格比較穩(wěn)定，雖然我們也看到荊州有部分樓盤降低首付比例，降價，有很多項目推出特價房，但是你沒發(fā)現(xiàn)，整個市場的價格、態(tài)勢，跟19年沒什么區(qū)別嗎？

對，不溫不火。

2.對購房者要說的話。節(jié)點是買房的一切。對于自住而言，新房價格這么穩(wěn)定，二手房基本上見底，想要自住的趕緊看，自住還有啥虧的。

目前疫情形式下，也意味著短期內(nèi)，線下集中的大型促銷活動，暖場活動，可能不被批準。當然就更不會允許線下集中開盤。對于大部分銷售情況一般的樓盤來說，示范區(qū)的限制開放，線下活動被禁止，意味著一定會特別珍惜跟客戶面對面的機會。

所以小編給大家一個建議，今年如果去售樓部，真有購房打算的話，不要抹不開面子，一定要大膽要優(yōu)惠，置業(yè)顧問說了不算就找銷售經(jīng)理，可能有意想不到的驚喜！

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最后，不管荊州樓市政策會怎么樣，堅持“房住不炒”定位，“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”都是首要目標，荊州也一定會根據(jù)市場情況慎重出臺更加符合荊州的樓市政策。

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