2018年中國人民銀行工作會議日前在北京召開。會議圍繞十九大報(bào)告中提出的“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架，深化利率和匯率市場化改革”的基本原則，進(jìn)行部署與落實(shí)。比如，房地產(chǎn)的信貸政策就分解為“繼續(xù)實(shí)施‘分城施策’差別化住房信貸政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，積極支持棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，支持培育和發(fā)展住房租賃市場。”

　　在這段話中，包括了非常豐富的政策內(nèi)容。比如有差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策、支持保障性住房及租賃市場發(fā)展融資支持政策等。這些政策的具體實(shí)施也將會對2018年及未來中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。

　　那么，差別化的住房信貸政策是什么？它包括了哪些內(nèi)容？差別化的住房信貸政策就是指用貨幣政策的數(shù)量工具及價(jià)格工具對不同的城市、不同的購房者及房地產(chǎn)開發(fā)商采取差別化的信貸政策，可以從以下三方面來理解。

　　其一，房地產(chǎn)市場信貸政策的數(shù)量工具既包括住房按揭貸款的首付比例，也包括房地產(chǎn)業(yè)授信規(guī)模。中央已明確“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒”的定位，那么就可用住房按揭的信貸政策事前對不同的購房者給出差別化的信貸政策事前限定。比如，購買第一套住房，首付比例是30%，購買第二套住房的首付比例為40%，購買第三套住房的首付比例為50%等。用首付比例對購買住房者進(jìn)行事前限制，可以增加住房投資者進(jìn)入市場的成本，改變住房投資者進(jìn)入市場的條件，同時(shí)對于住房消費(fèi)者則采取鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策，讓住房消費(fèi)者更便利地進(jìn)入市場。

　　其二，房地產(chǎn)市場差別化信貸政策的價(jià)格工具則主要是指住房按揭貸款利率。目前國內(nèi)住房按揭貸款利率有優(yōu)惠利率、基準(zhǔn)利率、基準(zhǔn)上浮利率等，實(shí)行差別化的住房按揭貸款利率，就可以達(dá)到鼓勵(lì)住房消費(fèi)者購買，遏制住房投資者進(jìn)入市場的目的。目前國內(nèi)不少城市的住房按揭貸款利率的優(yōu)惠利率基本取消，一線城市及二線城市的住房按揭貸款利率基本上采取基準(zhǔn)利率上浮的方式，而住房按揭貸款利率逐漸地調(diào)升，就是其差別化住房信貸政策的具體落實(shí)。

　　住房按揭貸款利率全面上浮，可能會對未來國內(nèi)住房市場產(chǎn)生較大的影響。因?yàn)橹袊鹑谑袌鍪且粋€(gè)統(tǒng)一的市場，其利率的地域性差別不會太大，否則就會出現(xiàn)嚴(yán)重的套利行為。因此，當(dāng)一些城市的住房按揭貸款利率上浮時(shí)，它很快就會蔓延到其他城市，而不在于這個(gè)城市是一二線城市還是三四線城市，也不在于是否是出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市。

　　另外，住房按揭貸款是一種長期貸款，貸款人對住房按揭貸款利率是非常敏感的，因?yàn)橹灰》堪唇屹J款利率有些許的變化，都將給貸款人增加巨大的貸款成本。在這種情況下，就有可能改變住房投資者的市場預(yù)期，住房投資者不僅進(jìn)入房地產(chǎn)市場會十分謹(jǐn)慎，甚至于會迫使他們逐漸退出市場。

　　其三，對于強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，就是如何防范把房地產(chǎn)泡沫再吹大，如何防范房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題。因?yàn)椴顒e化的住房信貸政策僅是從個(gè)體、微觀、靜態(tài)的角度來控制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴(kuò)張及房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)問題，但房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)形成往往是動(dòng)態(tài)、宏觀的而非個(gè)體的、微觀的，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理就得從宏觀及動(dòng)態(tài)的角度來把握及控制市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理主要內(nèi)容包括，一是全面界定和測定流入房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，限制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴(kuò)張。這是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場不爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的總閘門。二是測算不同城市的房地產(chǎn)市場房價(jià)水平，以指數(shù)化的住房貸款對不同城市采取差別化的住房信貸政策。三是房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策與其他的政策(如房地產(chǎn)稅收政策、地方政府的人才政策、產(chǎn)業(yè)政策等)相協(xié)調(diào)以保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。四是全面遏制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，防范及控制房地產(chǎn)市場不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等。

　　所以，出臺房地產(chǎn)的差別化信貸政策及房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策的關(guān)鍵作用，就是如何讓中國的房地產(chǎn)回歸到居住功能，并逐漸地?cái)D出房地產(chǎn)市場的泡沫，讓中國房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

　　更多關(guān)于：購房知識、購房技巧、樓盤信息、樓盤優(yōu)惠、樓盤綜合比較、購房推薦、陪購買房、砍價(jià)優(yōu)惠可以添加小編微信(hbshishoufw)；同時(shí)，荊州購房扣扣號（2483632119），誠邀急需購房人士的加入！