去年北京的房地產(chǎn)出現(xiàn)罕見(jiàn)大調(diào)整。最新數(shù)據(jù)：2017年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降50%。

　　與之對(duì)應(yīng)的是，北京二手房?jī)r(jià)自去年5月份開(kāi)始，連續(xù)8個(gè)月回落，去年12月份，二手住宅成交均價(jià)與4月高點(diǎn)相比，累計(jì)下跌幅度達(dá)到15%！

二手房量?jī)r(jià)齊跌。引發(fā)了各界的熱烈討論。有學(xué)者認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只能作為一個(gè)參考，因?yàn)榇蟛糠謹(jǐn)?shù)據(jù)都存在巨大的問(wèn)題。盡管，北京不會(huì)那么離譜，但為了讓市場(chǎng)平穩(wěn)，有關(guān)部門不排除將二手房成交推延至今年。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)2018年一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)存在著較大分歧：

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，今年北京房?jī)r(jià)將延續(xù)今年的走勢(shì)，會(huì)呈現(xiàn)一種“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。

　　另一種看法認(rèn)為，盡管京郊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大跌，但北京等一線城市的剛性需求依然強(qiáng)勁，所以今年將呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的局面。

　　事實(shí)上，在經(jīng)歷了一年多的房地產(chǎn)密集調(diào)控之后，北京等一線城市的房地產(chǎn)都呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”，只是京郊、燕郊地區(qū)的房?jī)r(jià)跌得更狠一些。

　　那么展望2018年，一線城市房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)何種狀態(tài)呢？

　　首先，一線城市購(gòu)房的利率水平在不斷上漲已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　一方面，中國(guó)雖然沒(méi)有明確加息，但是去年12月14號(hào)，央行上調(diào)逆回購(gòu)和MLF操作利率5個(gè)基點(diǎn)，以對(duì)沖美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響。

　　2018年美聯(lián)儲(chǔ)還將加息3~4次，中國(guó)央行即使不想加息，但從宏觀的角度看，全球已經(jīng)進(jìn)入加息時(shí)代，中國(guó)貨幣市場(chǎng)利率也降不下來(lái)，房貸利率呈現(xiàn)向上格局。

　　另一方面，國(guó)內(nèi)的房貸利率早已走出歷史低位區(qū)域。

　　商業(yè)銀行受自身利益的驅(qū)動(dòng)，借著調(diào)控的檔口，早已經(jīng)推動(dòng)加息。過(guò)去一年，全國(guó)首套房貸平均利率已經(jīng)由4.45%上漲到5.39%。首套房貸款利率持續(xù)上升，讓不少剛需和投機(jī)客叫苦不迭。這主要是因?yàn)榇蠹蚁硎艿屠实暮锰幪昧?/p>

　　過(guò)去歷史無(wú)不證明，利率成本持續(xù)上升不只是抑制房?jī)r(jià)上漲，甚至?xí)唐瀑Y產(chǎn)泡沫。因此，指望北京樓市2018年反彈非常不現(xiàn)實(shí)。

　　我們認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的背后就是銀行的過(guò)度借貸，而過(guò)度借貸往往是由超低利率引起的。因此，不能給予市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低利率的預(yù)期。如果市場(chǎng)對(duì)房貸利率上升預(yù)期不變，投機(jī)投資性購(gòu)房需求就會(huì)黯然退出市場(chǎng)。

　　此外，為了保護(hù)自住型剛需，確?！胺孔佑脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)國(guó)家定位。北京等一線城市還進(jìn)行了“定向加息”。

　　比如去年5月，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策，首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，執(zhí)行5.88%的年利率。頓時(shí)，央行針對(duì)樓市‘定向加息“恐慌就迅速蔓延開(kāi)來(lái)。

　　再者，增加房地產(chǎn)供應(yīng)，以遏制房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年北京商品房住宅的土地供應(yīng)量是2016年的整整7倍。供應(yīng)量的增加，加上今年住建部的調(diào)控方向從全面高壓轉(zhuǎn)為支持剛需和改善，將會(huì)帶動(dòng)2018年北京樓市成交量的上升。但與同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)更進(jìn)一步的調(diào)整趨勢(shì)。

　　去年北京出讓的住宅用地幾乎全部為共用產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)”、競(jìng)地價(jià)”地塊，并配建部分自持住宅物業(yè)，住宅供應(yīng)多元化了。

　　2018年北京的樓市，將會(huì)是一個(gè)限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及出租房三分天下的格局。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房時(shí)將會(huì)有更多的選擇面。

　　最后，除了購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房之外，今年對(duì)于租房群體來(lái)說(shuō)，權(quán)利也會(huì)得到極大保障。

　　去年十一月，北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)已正式上線，監(jiān)管平臺(tái)通過(guò)鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供服務(wù)。

　　未來(lái)，平臺(tái)還將推出信用租房等金融服務(wù)，引入“人臉識(shí)別”、“指紋”、“聲紋”等技術(shù)，提高交易主體和房源真實(shí)性。

　　從目前來(lái)看，北京等一線城市的房貸利率的持續(xù)走高、房地產(chǎn)供應(yīng)量正在加大、長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步完善，這都將給一線城市的投機(jī)、投資性需求入市造成壓制，2018年，一線城市房地產(chǎn)將繼續(xù)呈現(xiàn)“去杠桿化”進(jìn)程，總體將呈現(xiàn)“價(jià)跌量漲”的狀態(tài)。房地產(chǎn)成交會(huì)較去年末有所恢復(fù)，但價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)下跌格局。

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