盡管中國房地產市場整體降溫的趨勢正在顯現(xiàn),但部分三四線城市樓市熱度仍較明顯,而這些過熱的城市或許將成為下一輪房地產調控政策收緊的重點區(qū)域。

　　14城去化周期在半年以下,住宅待售面積處于近三年低點

　　從庫存方面來看,中房網根據國家統(tǒng)計局此前公布的統(tǒng)計數據整理,如果以2016年1-2月全國商品房待售面積(7.39億平方米)為最高點,截至到今年9月底,全國商品房待售面積為6.11億平方米,與2016年高點相比庫存去化達1.28億平方米。如果單從住宅待售面積來看,截至到9月底為3.23億平方米,這一數值已經處于近36個月低點。

　　待售面積的減少,一方面由于熱點城市的限價政策,使得新房的供應節(jié)奏相對緩慢。另一方面,本輪樓市調控中受政策加大對三四線城市去庫存的力度、城市外溢效應積極釋放,以及購房預期不斷調整等因素影響,三四線房地產市場基本面得到較好改變,房地產去庫存取得了積極的進展。

　　具體到各個城市來看,根據相關房地產研究院提供的報告顯示,截至9月底,共有杭州 、滁州 、茂名 、南京 、馬鞍山 、鄭州 、常德 、九江 、清遠 、柳州 、金華 、寧波 、宜昌 、景德鎮(zhèn)、重慶 、惠州 、莆田 、南寧、嘉興 、溫州 等20個城市新建商品住宅去化周期低于8個月,除杭州、南京、鄭州、寧波、重慶、南寧這6個城市為二線城市以外,其余均為三四線城市。

　　從報告來看,杭州、南京、鄭州、寧波四個二線城市新建商品住宅去化周期分別為3-6個月,這些二線城市庫存規(guī)模偏小。除此4個二線城市去化周期低于6個月以外,還有10個三四線城市去化周期也處于6個月或以下水平。

　　當前部分三四線城市的去化周期甚至小于二線城市,這也充分說明其去庫存成效顯著。而在房地產去庫存取得積極成效的同時,也給這些庫存去化周期較短的城市房價帶來上漲壓力,這些城市在庫存方面的變化,應該會引起地方房地產主管部門的足夠重視。

　　部分城市房價上漲壓力仍存,或成下一輪調控重點區(qū)域

　　從房價表現(xiàn)來看,國家統(tǒng)計局公布的《9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示,西安 新建商品住宅價格同比漲幅居首,達14.9%;北海 同比漲幅達14.2%。此外,揚州 、蚌埠、韶關 、徐州 、重慶、長沙 、九江、洛陽 、金華、沈陽、湛江 、南寧、宜昌同比漲幅都保持在10%以上。

　　從房價環(huán)比漲幅排行來看,9月份包括安慶 、濟寧 、哈爾濱 、長春 、南充 、沈陽、西寧 、岳陽 、貴陽、大連 、吉林、遵義 、大理 、烏魯木齊等城市新建商品住宅環(huán)比漲幅處于全國前列。

　　上述提到的城市由于購房政策相對寬松,商品住宅去化周期短,使得市場處于熱點期。如果未來房價繼續(xù)上漲或漲幅難以下滑,庫存得不到有效的補充,預計這些城市將是今年第四季度的調控重點。

　　根據最新數據顯示,2017年以來,全國百城內發(fā)布的有關房地產的調控政策已經超過200次。其中,9月份樓市政策發(fā)布密集,多達45個城市(含央行等部門)發(fā)布了有關房地產內容政策52次,政策密集程度超過了2016年10月份。

　　分析師表示,從目前各地的房地產政策內容看,限購與限售全面升級。全國限售城市擴大到了50個,預計未來將快速向三四線蔓延,后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。核心分布特點是,房價上漲城市,位置在一二線熱點城市周圍。限購政策不足以抑制市場熱度的城市,都會限售。

　　相關研究中心也在一份報告中預測,現(xiàn)有調控城市將進一步擴容,受制于房價上漲過快,或多或少透支未來市場預期,以淮安 、鹽城 、徐州等為代表的一些新晉熱點三四線城市將成為下一階段調控重點。預計更多三四線城市將跟進落地乃至升級“四限”新政,以便緩解房價上漲預期,維穩(wěn)房地產市場。

　　專家認為,9月三四線城市房價上漲較為突出,說明目前部分三四線城市購房政策相對寬松,市場受追捧,類似城市后續(xù)若房價上漲幅度難以下滑,預計這些城市是今年第四季度政策頻頻收緊的重點城市選項,比如貴陽。

　　中房研協(xié)測評研究中心在近日最新發(fā)布的秋季報告里也指出,報告給未來5-10年的房地產市場定調,未來調控政策依然圍繞“房住不炒”展開,長效機制加快推進的同時,短期的行政調控措施也不會放松。目前來看,對于房價上漲后勁充足的二三線城市,將跟進落地或升級限購、限貸、限售、限價政策,緩解房價上漲預期,穩(wěn)定房地產市場。

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