全國(guó)多地的樓市成交慘淡，與這個(gè)勁爽的“國(guó)慶中秋雙拼小長(zhǎng)假”形成了鮮明的對(duì)比。

　　數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來最低。而北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的黃金周。

　　黃金周樓市成交大跌8成

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來最低。此外市場(chǎng)分化持續(xù)，三四線城市整體成交依然維持高位。

　　其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來的歷史最低值，新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽量?jī)H101套，同比跌幅達(dá)到了72%；上海前6日網(wǎng)簽新建住宅147套，同比跌幅達(dá)到了78%。

　　今年十一假期前后，廣州總推貨量2090套，較去年同期跌65%；總成交貨量872套，較去年同期跌78%。此外，包括南京等熱點(diǎn)二線城市成交量也明顯低于去年同期。

　　這種成交下跌，是今年整個(gè)市場(chǎng)行情的延續(xù)。根據(jù)1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)貸收緊帶來的資金價(jià)格繼續(xù)上升，熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控，三四線城市開始約束性調(diào)控，這些都導(dǎo)致今年“金九銀十”成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，預(yù)計(jì)在“四限”不斷加碼、信貸持續(xù)收緊的作用下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，成交持續(xù)低位運(yùn)行將成市場(chǎng)常態(tài)。

　　復(fù)盤樓市調(diào)控一年：

　　逾百城發(fā)布150余次調(diào)控

　　去年中國(guó)“十一”長(zhǎng)假前后開始的一輪密集房地產(chǎn)調(diào)控潮(業(yè)內(nèi)稱“930”調(diào)控)已滿“周歲”。疊加今年以來的兩輪樓市調(diào)控升級(jí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部降溫明顯。2017年8月份，中國(guó)15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線“止?jié)q”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中國(guó)已有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的措施約150余次。今年前9個(gè)月，僅北京市就發(fā)布了相關(guān)房地產(chǎn)政策超過20次，15個(gè)核心熱點(diǎn)城市發(fā)布調(diào)控政策均超過4次。

　　隨著一二線城市的調(diào)控全面升級(jí)，大部分投資需求轉(zhuǎn)移到三四線城市。自今年3月以來，從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“一二線跌，三四線漲”的態(tài)勢(shì)。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，同比漲幅較高的城市以三四線城市為主，主要是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、滄州市等地。這也導(dǎo)致在一二線城市持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)止?jié)q的同時(shí)，三四線樓市依然支撐了整體市場(chǎng)沖高，房地產(chǎn)開發(fā)投資也保持較高速增長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速并無明顯拖累。

　　歷史罕見，三四線城市為何超預(yù)期？

　　今年以來，三四線城市住宅銷量和房?jī)r(jià)同比增速均顯著超預(yù)期，與一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出歷史少有的明顯分化。三四線的超預(yù)期表現(xiàn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)保持韌性的重要方面。什么原因造成了這種分化？未來三四線房地產(chǎn)是否繼續(xù)超預(yù)期？這都關(guān)乎未來經(jīng)濟(jì)動(dòng)能及其演進(jìn)方向的研判。

　　在三四線城市房地產(chǎn)需求超預(yù)期之初，有不少觀點(diǎn)將其原因歸結(jié)為一二線城市的溢出效應(yīng)，但其不足以解釋全國(guó)普遍的需求旺盛。事實(shí)上，除一二線城市外幾乎所有三四線城市價(jià)格、銷量增速至今仍處高位，這一輪房地產(chǎn)需求的強(qiáng)勁擴(kuò)張顯然是全國(guó)性的現(xiàn)象。

　　此外，市場(chǎng)上還有不少觀點(diǎn)將人口、可支配收入等慢變量作為支撐三四線房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的核心因素。事實(shí)并非如此。以人口為例，通過三四線城鎮(zhèn)常住人口增速與房?jī)r(jià)（銷售）對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，二者并無顯著的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可排除一二線城市溢出效應(yīng)等局部變量以及人口等慢變量對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)需求分化的影響，著眼于總量性的快變量來找尋此輪三四線房地產(chǎn)需求擴(kuò)張及其分化的根源。

　　一是三四線城市的房地產(chǎn)需求大都沒有受到限貸限購(gòu)的“踩剎車”約束。2015年底中央提出“去庫(kù)存”，事實(shí)上，此前央行已在年內(nèi)連續(xù)5次降息至1989年有數(shù)據(jù)公布以來最低位，且首套首付比率連續(xù)2次調(diào)整降至近年來最低位20%（非限購(gòu)城市），這無疑為此次全國(guó)性房地產(chǎn)需求擴(kuò)張創(chuàng)造了寬松的貨幣條件。

　　隨著2016年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲以及年底中央“抑制資產(chǎn)泡沫”的提出，一二線城市限購(gòu)限貸政策開始頻出以“踩剎車”抑制需求。截至目前，一二線城市中收緊首付政策的城市占比已近80%，限購(gòu)政策的城市占比也達(dá)到60%。而三四線城市中首付政策趨嚴(yán)的城市占比仍不到2%，限購(gòu)政策的城市占比不足1%?？梢?，因城施策的情形下三四線城市房地產(chǎn)需求整體上并未受到限貸限購(gòu)的抑制。

　　二是棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到“踩油門”作用進(jìn)一步刺激三四線房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國(guó)范圍實(shí)行的民生工程，但其城市分布并不均勻。具體地，全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)模中三四線城市占比高達(dá)87%，而一二線城市僅占13%。并且，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實(shí)物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，而貨幣化安置本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫(kù)存。

　　通過測(cè)算我們發(fā)現(xiàn)，2017年1-7月，棚戶區(qū)改造貨幣化安置帶動(dòng)三四線城市36%的商品房銷售，而一二線城市則只有13%?？梢姡锔募捌湄泿呕瘜?duì)三四線城市商品房銷售帶動(dòng)更強(qiáng)，進(jìn)一步加劇了此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

　　政策“踩剎車” ，三四線樓市趨弱

　　一方面，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車”將顯著抑制三四線城市的房地產(chǎn)需求。從2008年以來的多輪房地產(chǎn)調(diào)控來看，總量政策的效果是極其強(qiáng)大的，利率與房?jī)r(jià)、銷量增速都呈現(xiàn)明顯的反向關(guān)系。值得一提的是，利率對(duì)于房?jī)r(jià)與銷量增速的影響并非體現(xiàn)在當(dāng)期。測(cè)算發(fā)現(xiàn)，即期利率與房?jī)r(jià)增速（6個(gè)月后）相關(guān)系數(shù)最強(qiáng)，與銷量增速（4個(gè)月后）相關(guān)系數(shù)最強(qiáng)。因此，當(dāng)前的利率對(duì)于未來房地產(chǎn)的量?jī)r(jià)走勢(shì)有著至關(guān)重要的影響。

　　事實(shí)上，房貸利率自今年2季度以來有明顯的抬升，融360公布的8月份全國(guó)首套房平均利率（其與金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率趨同，且是更高頻數(shù)據(jù)、前瞻性更強(qiáng)）已超基準(zhǔn)利率，達(dá)到5.12%。因此，目前房貸利率“踩剎車”將顯著抑制未來三四線城市房地產(chǎn)需求，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難言繼續(xù)分化。

　　另一方面，棚改貨幣化力度趨弱將使得其對(duì)三四線城市的“油門”刺激作用遞減。今年與去年棚改規(guī)?；鞠嗤?，且開工進(jìn)度也似乎趨同（根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年1-7月與去年同期開工進(jìn)度都為78%）。因此，根據(jù)去年的進(jìn)度大致預(yù)測(cè)，今年三季度棚改將幾乎完成全年任務(wù)，四季度棚改可能出現(xiàn)乏力。

　　更進(jìn)一步地，根據(jù)未來三年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，2018-2020年棚改規(guī)模將降至年均500萬套，顯著低于當(dāng)前，棚改及貨幣化的“油門”趨弱將進(jìn)一步降低三四線房地產(chǎn)需求，并縮小其與一二線城市之間的分化。

　　神預(yù)言的“最后一箭”：

　　全國(guó)房?jī)r(jià)2018年6月見頂？

　　金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳裕彬近日表態(tài)稱，去年10月他預(yù)測(cè)深圳上海北京廣州組成的一線城市房?jī)r(jià)在2017年下半年左右見頂，三四線城市樓市會(huì)在2017年接棒火起來。目前預(yù)測(cè)已經(jīng)兌現(xiàn)。其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)只剩最后一箭：全國(guó)房?jī)r(jià)將于2018年6月左右見頂。

　　2016年，政府在房地產(chǎn)加速趕頂?shù)臅r(shí)刻突然地毯式鋪開限購(gòu)限貸，實(shí)在是逼不得已才出手。因?yàn)橐痪€二線城市居民的住房抵押貸款杠桿已經(jīng)太高了，需要防止杠桿過高而暴力斷裂。

　　自2015年4月開始延續(xù)至2016年的樓市暴漲，是中國(guó)房地產(chǎn)有史以來增速最猛的一輪暴漲，然而與以往情況不同是，金融機(jī)構(gòu)新增中長(zhǎng)期貸款中居民戶新增中長(zhǎng)期貸款的占比以歷史上前所未有的速度向上拉升，而房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比卻滯留歷史底部，幾乎巋然不動(dòng)，這二者之間出現(xiàn)了罕見的顯著背離。

　　機(jī)構(gòu)資金撤離房地產(chǎn)，降低其相關(guān)杠桿，中國(guó)大媽（居民戶）竭盡全力的接盤，把相關(guān)杠桿加到了歷史最高，和接近爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的水平。這就是房地產(chǎn)去庫(kù)存的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)。

　　吳裕彬認(rèn)為，機(jī)構(gòu)資金在去杠桿，居民戶在瘋狂加杠桿（大媽進(jìn)場(chǎng)），這些都是超級(jí)大頂在即的特征，考慮到政府限貸限購(gòu)等樓市救命政策，他此前預(yù)測(cè)深圳上海北京廣州樓價(jià)于2017年下半年左右見頂（預(yù)測(cè)時(shí)間誤差以月為單位，目前看已應(yīng)驗(yàn)）。而在北上廣深一線城市見頂之后，滯后6個(gè)月，全國(guó)的房?jī)r(jià)將見頂。具體而言，全國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)在2018年6月左右見頂。

　　資料來源：

　　1、大跌8成，樓市遇三年來最慘黃金周（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

　　2、樓市調(diào)控一年兩輪升級(jí)：逾百城發(fā)布150余次調(diào)控（中國(guó)新聞網(wǎng)）

　　3、吳裕彬：北京上海深圳樓市限貸限購(gòu)的驚人真相和房?jī)r(jià)終極拐點(diǎn)（金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳裕彬）

　　4、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不再分化（伍戈經(jīng)濟(jì)筆記）

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