導(dǎo)讀

　　目前的調(diào)控政策是按照市場(chǎng)溫度進(jìn)行差異化對(duì)待的結(jié)果，熱門城市需要政策來降溫。

　　自一二線城市之后，樓市調(diào)控逐漸蔓延至三四線城市。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年8月到日前，全國超過15個(gè)三四線城市發(fā)布了樓市約束性調(diào)控政策，這些城市均非一線周邊的熱點(diǎn)城市。而在6、7月份，調(diào)控政策主要集中于一線城市周邊熱點(diǎn)城市。

　　根據(jù)易居研究院發(fā)布的《全國50城新建商品住宅成交預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，9月上半月，一二三線50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為14%、-1%和8%。對(duì)于三線城市來說，此前市場(chǎng)火爆，現(xiàn)在熱度仍在，成交量小幅增加。易居研究院認(rèn)為，雖然部分熱點(diǎn)城市降溫較為明顯，但是對(duì)于部分政策寬松的三四線城市來說，可能會(huì)迎來一個(gè)成色十足的“金九銀十”。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，從調(diào)控趨勢(shì)看，未來預(yù)計(jì)在一二線城市出現(xiàn)調(diào)控效果的影響下，三四線城市可能出現(xiàn)一輪收緊調(diào)控，從而以避免這些城市出現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)過快上漲。

　　 三四線城市“量?jī)r(jià)齊升”

　　自今年3月一線城市加碼調(diào)控以來，樓市調(diào)控路線沿襲一線城市、一線城市周邊熱點(diǎn)城市、三四線城市傳遞。而自今年8月以來，樓市調(diào)控開始蔓延至三四線城市。

　　比如，8月29日，臨沂出臺(tái)的調(diào)控政策內(nèi)容包括，“全面監(jiān)管二手房交易，溢價(jià)率達(dá)到150%（含）以上的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可辦理商品房預(yù)售許可，年度漲幅不得高于上一年度本地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；8月29日，洛陽市調(diào)控政策內(nèi)容為，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，將建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌實(shí)施價(jià)格備案、租購并舉、有序供地、控制地價(jià)等措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行；8月28日，揚(yáng)州市也發(fā)布了樓市調(diào)控相關(guān)補(bǔ)充通知，將價(jià)格備案范圍由新建普通商品住房擴(kuò)大到非普通商品住房及車位、車庫、儲(chǔ)藏室。此外，雄安新區(qū)、揭陽市、泰安市、銅陵市、安慶市、亳州市、泰州市、句容市等超過15個(gè)三四線城市相繼發(fā)布調(diào)控政策。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些發(fā)布調(diào)控政策的三四線城市共性是房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同程度的上漲趨勢(shì)。

　　吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-4月，臨沂新房呈下降趨勢(shì)，由1月的5389元/平方米下降至4月的5310元/平方米，隨后新房房?jī)r(jià)由降轉(zhuǎn)升，至8月上漲至6109元/平方米。臨沂二手房也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，8月二手房5628元/平方米，比1月的4892元/平方米增長(zhǎng)15.04%。而在一年前的2016年9月，臨沂新房為5144元/平方米，二手房為4914元/平方米。

　　吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年9月洛陽新房為4946元/平方米，二手房為5189元/平方米。自2016年9月至2017年8月來，洛陽新房和二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。今年5月房?jī)r(jià)漲幅較大，新房環(huán)比增長(zhǎng)9.34%達(dá)6563元/平方米，二手房環(huán)比增長(zhǎng)18.82%達(dá)7797元/平方米；隨后逐漸增加至今年8月，新房為6926元/平方米，二手房為7994元/平方米。

　　據(jù)中國房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自今年以來，揚(yáng)州房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)。2017年1月?lián)P州房?jī)r(jià)為8059元/平方米，隨后上漲至7月均價(jià)實(shí)現(xiàn)過萬，至10320元/平方米，環(huán)比6月增長(zhǎng)10.85%，為今年迄今最大漲幅。8月，揚(yáng)州房?jī)r(jià)為10516元/平方米，調(diào)控政策出臺(tái)后，9月房?jī)r(jià)微降0.29%至10486元/平方米，同比2016年9月的8201元/平方米增長(zhǎng)27.86%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也關(guān)注著三四線城市樓市。

　　近期克而瑞總裁丁祖昱提及，三四線城市成交量已經(jīng)占到全國成交量的77%，部分原因也是因?yàn)橐欢€城市成交量下降所致。

　　新城控股副總裁歐陽捷表示，“金九銀十”正在從一二線城市轉(zhuǎn)移到一些三四線城市，不少三四線城市正在重演去年熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升的故事，并不斷重現(xiàn)幾千組客戶爭(zhēng)搶幾百套房子的火爆場(chǎng)景。而在這背后的原因，無非是幾種情況的交織：供應(yīng)明顯不足、品牌房企進(jìn)入、地王出現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲、故事營(yíng)銷，最終導(dǎo)致投資客入市、剛需和改善型需求恐慌性購房。

　　張大偉表示，從目前市場(chǎng)基礎(chǔ)看，一二線城市熱度已經(jīng)被3月份開始的調(diào)控明顯抑制。調(diào)控政策帶來的一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)首次全面出現(xiàn)，最近3年，15個(gè)熱點(diǎn)城市首次出現(xiàn)全面停漲，并終于首次出現(xiàn)了全面的下調(diào)。而三四線城市去庫存接近完成，大部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)強(qiáng)烈。從全國看，最近幾個(gè)月三四線城市是去化庫存的主力軍。后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

　　張大偉表示，從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。全國除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。全國性從2014年四季度連續(xù)3年的去庫存政策見到了明顯的效果。三四線城市也出現(xiàn)了比較明顯的庫存減少后，價(jià)格上升的現(xiàn)象。

　　哪里熱哪里出政策

　　對(duì)于部分三四線城市近一年來房?jī)r(jià)上行，楊紅旭表示，從短周期波動(dòng)和板塊輪動(dòng)效應(yīng)的角度來看，三四線城市中的樓市在2016年下半年至2017年開始上漲；此外三四線城市還存在中周期波動(dòng)，2011年之后很多三四線城市開始調(diào)整市場(chǎng)低迷下跌狀態(tài)，調(diào)整期間積蓄了購房需求，但是供地量較少，因此成交量上升后出現(xiàn)庫存下降、供不應(yīng)求的情況，從而導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)在今年出現(xiàn)上漲。

　　克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認(rèn)為，整體上市場(chǎng)緊縮調(diào)控與去庫存刺激并存的基調(diào)沒有改變。當(dāng)城市市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，變成供不應(yīng)求的時(shí)候，就有必要給市場(chǎng)降溫。對(duì)于三四線城市近一年來房?jī)r(jià)上漲的情況，楊科偉表示，房?jī)r(jià)是供求關(guān)系的反映。一方面，供應(yīng)端去庫存實(shí)施已久，很多地方土地供應(yīng)減少、新開工減少、新增供應(yīng)減少；另一方面，前期去庫存刺激政策激活了城市購房需求，外來投資、返鄉(xiāng)置業(yè)、本地居民自住等需求集中釋放，造成房?jī)r(jià)上漲。而買漲不買跌的心理導(dǎo)致恐慌性購房和投資性購房也都加入市場(chǎng)，繼續(xù)推高市場(chǎng)熱度。

　　不過，對(duì)于三四線城市加碼調(diào)控這一趨勢(shì)，楊科偉認(rèn)為，三四線城市調(diào)控幾乎和一二線城市同時(shí)存在，在三四線城市中的調(diào)控加碼早就是一種趨勢(shì)了，并且接下來會(huì)持續(xù)下去。他表示，目前緊縮調(diào)控政策并沒有放松或者停止的跡象。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，目前的調(diào)控政策是按照市場(chǎng)溫度進(jìn)行差異化對(duì)待的結(jié)果，熱門城市需要政策來降溫。他表示，三四線城市在政策出臺(tái)上依舊遵循“哪里熱哪里出（政策）”的邏輯。而近幾個(gè)月熱門城市面臨降溫的整體趨勢(shì)，三四線城市最火熱的時(shí)間也正在過去，除去部分東部、中部城市之外，目前三四線城市基本屬于成交活躍、價(jià)格漲幅放緩的階段。

　　對(duì)于目前部分非熱點(diǎn)三四線城市已經(jīng)出臺(tái)加碼調(diào)控政策，楊紅旭表示，很多小城市的政策并不嚴(yán)格，其政策主要從限制價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)入手，在房貸和限購層面基本沒有很嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，部分政策的意義在于政府表態(tài)。楊紅旭稱，個(gè)別三四線城市會(huì)出臺(tái)一些并不嚴(yán)厲的政策，但三四線城市數(shù)目總量大，大部分城市并不用出臺(tái)政策。

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