品牌房企探索輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，有利于降負(fù)債、上市、對(duì)接資本，但需要規(guī)模化

　　房企的輕資產(chǎn)邏輯 拿地難促成房企輕資產(chǎn)化

　　綠城、朗詩(shī)等企業(yè)均采用消費(fèi)品牌溢價(jià)，進(jìn)行代建、代管的輕資產(chǎn)模式。圖/視覺(jué)中國(guó)

　　輕資產(chǎn)是最近房地產(chǎn)企業(yè)所頻繁提及的一個(gè)詞匯。經(jīng)過(guò)了近兩年的摸索，這種模式已經(jīng)不再是一個(gè)概念?？傮w來(lái)說(shuō)，“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中的提成收益。目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)于究竟什么是輕資產(chǎn)化也已經(jīng)有了一個(gè)比較明晰的定義。不少品牌房企也都紛紛開(kāi)始進(jìn)行“輕資產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)型嘗試……

　　1 “拿地難”促成房企輕資產(chǎn)化

　　“不持有房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)行為，我們管它叫做‘輕資產(chǎn)模式’。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，現(xiàn)在很多房企都在談?wù)摗拜p資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，其實(shí)它的本質(zhì)就是沒(méi)有資產(chǎn)，只做經(jīng)營(yíng)管理。“房企本身往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)其實(shí)也是無(wú)奈之舉，現(xiàn)在土地成本太高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地越來(lái)越困難，因此房企才有了做‘輕資產(chǎn)’的必要?！?/p>

　　即使是對(duì)于一些資金實(shí)力比較強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō)，在這樣的市場(chǎng)背景下，也在紛紛提前布局“輕資產(chǎn)”?！案?jìng)買(mǎi)規(guī)則的改變，自持壓力的增加，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式面臨挑戰(zhàn)，租售并舉的導(dǎo)向，逐步在城市規(guī)劃、土地競(jìng)買(mǎi)、財(cái)政稅收等領(lǐng)域落地。這些都在促使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型?！北＠禺a(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英前段時(shí)間也曾公開(kāi)表示：“根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)，最有可能替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的就是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和房地產(chǎn)基金組織?！?/p>

　　2 輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化

　　值得注意的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“輕資產(chǎn)化”尚沒(méi)有一個(gè)固定的模式。事實(shí)上，各類(lèi)房企都在積極發(fā)揮自身的特色，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域進(jìn)行探索。目前行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成幾種比較成熟的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

　　比如，擁有豐富商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和基金管理經(jīng)驗(yàn)的凱德，就探索出一種集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。

　　凱德集團(tuán)中國(guó)總部首席企業(yè)服務(wù)官、凱德中國(guó)華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳培進(jìn)表示：“從項(xiàng)目到基金的結(jié)合，能夠降低資金成本，提高效率。很多做得好的酒店都是輕資產(chǎn)的方式，是總體提高回報(bào)率的方法。因?yàn)檩p資產(chǎn)只需要投入人力成本，扣完之后收益很高?！?/p>

　　除此之外，還有以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類(lèi)資管模式。比如，一些大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)做得比較多；以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式；另外還有消費(fèi)品牌溢價(jià)，進(jìn)行代建、代管的模式。比如綠城、朗詩(shī)等均采用過(guò)這樣的模式。

　　不過(guò)綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)董事、總經(jīng)理李軍也強(qiáng)調(diào)：“目前，房地產(chǎn)行業(yè)還是金融屬性為核心的一個(gè)行業(yè)，我們做代建，不能說(shuō)我們不出錢(qián)了，就變成輕資產(chǎn)了，綠城在與資金合作方面做了多元化對(duì)接?！?/p>

　　3 輕資產(chǎn)更利于打包上市、對(duì)接資本

　　“相比房地產(chǎn)這種高負(fù)債高投入的項(xiàng)目，香港及境外資本市場(chǎng)，更認(rèn)可輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)+金融?！币幻禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示，凈利潤(rùn)、估值、低債務(wù)是這類(lèi)輕資產(chǎn)概念股的核心賣(mài)點(diǎn)，通常地產(chǎn)公司的估值是10倍左右，輕資產(chǎn)公司市盈率有可能達(dá)到30倍左右。

　　上市之外，輕資產(chǎn)公司也在努力和基金信托進(jìn)行對(duì)接。

　　李軍表示，綠城戰(zhàn)略性安排了做單項(xiàng)目的投資基金。目前在海南，綠城管理和首泰基金合作，做前期的調(diào)研，以基金打包的方式，通過(guò)單項(xiàng)目的基金推動(dòng)。

　　不過(guò)，由于房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)并未完全放開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)公司還有很長(zhǎng)的路要走。李軍表示，現(xiàn)在涉房類(lèi)的信托產(chǎn)品，每年的回報(bào)率要求百分之十幾，財(cái)務(wù)成本實(shí)在太高了。

　　如果中國(guó)的地產(chǎn)REITs能出來(lái)，不但回報(bào)率要求低，而且期限更長(zhǎng)，房地產(chǎn)的玩法就不一樣了，綠城管理這種服務(wù)型企業(yè)就會(huì)有更大的生存空間。

　　凱德就享受到資產(chǎn)證券化帶來(lái)的好處，其從集團(tuán)內(nèi)部孵化到私募基金的開(kāi)發(fā)培育，再通過(guò)REITS的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)建了一個(gè)以地產(chǎn)、基金為核心的投資物業(yè)成長(zhǎng)通道。

　　凱德既是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理方，也是基金管理方，目前凱德旗下90%以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在基金池中。

　　4 “由重轉(zhuǎn)輕”面臨挑戰(zhàn)

　　由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、由原本擅長(zhǎng)的租售轉(zhuǎn)成持有運(yùn)營(yíng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)還面臨著很大的挑戰(zhàn)。

　　恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗就在剛剛結(jié)束的博鰲房產(chǎn)論壇上指出：做輕資產(chǎn)，萬(wàn)變不離其宗，資金沒(méi)進(jìn)去，將來(lái)你只能靠你的腦子、靠你的勞力賺錢(qián)，就變成一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)行業(yè)是要靠量來(lái)支撐的。房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期的資產(chǎn)，量不可能太大，所以輕資產(chǎn)絕對(duì)不是賺錢(qián)最好的方法。

　　一位房企運(yùn)營(yíng)商向記者表示：“以前，開(kāi)發(fā)商大多數(shù)的做法是將物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，用銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)支撐整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。其特點(diǎn)是短期回款快、資金周轉(zhuǎn)快。而在輕資產(chǎn)模式下，不論是代建還是自己去做運(yùn)營(yíng)，絕大多數(shù)的資金都由別人出，品牌企業(yè)則負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益與投資方按一定比例分成。項(xiàng)目落地后，投資方可能會(huì)以資本名義干預(yù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。從而對(duì)品牌造成一定的影響?！?/p>

　　“所以，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也不一定是好事情?！标惻噙M(jìn)也表示，凱德不會(huì)全做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。因?yàn)檩p資產(chǎn)雖然利潤(rùn)率高，但是并沒(méi)有考慮到資產(chǎn)增值的問(wèn)題。除此之外，萬(wàn)一資產(chǎn)的持有方不再邀請(qǐng)你做管理，企業(yè)的品牌勢(shì)必會(huì)受到很大的影響。所以凱德會(huì)輕重資產(chǎn)模式并重。

　　同時(shí)還需要注意的是，輕資產(chǎn)同樣需要規(guī)?；?，才能夠有大規(guī)模的利潤(rùn)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸就在6月的股東大會(huì)上坦言，代建費(fèi)收入確實(shí)很低，賣(mài)100億拿3億到5億元，而且要3到5年才能賣(mài)掉，所以收入和利潤(rùn)絕對(duì)值跟開(kāi)發(fā)肯定是不能比的。

　　不過(guò)，如果輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)形成一定規(guī)模后，局面就完全不一樣了。在李青岸看來(lái)，當(dāng)代建的收益達(dá)到5億元以上，其盈利就可以達(dá)到50%。綠城2016年年報(bào)顯示，2016年綠城管理代建凈利潤(rùn)達(dá)到2.36億元，凈利潤(rùn)率約30%，遠(yuǎn)高于綠城中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率水平。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)已逐步下降至11.6%。

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