8月8日，觀點(diǎn)地產(chǎn)第十七屆博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉辦。“樓市又一年”主題下，各界地產(chǎn)精英相聚博鰲電視論壇，在激烈的論道中探索樓市新象。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在觀點(diǎn)交鋒中提出過(guò)去一年房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性變革三大趨勢(shì)——二手房時(shí)代來(lái)臨、租賃崛起以及房屋居住屬性回歸。

　　二手房發(fā)展是必然趨勢(shì)

　　在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房、新房、租賃三足鼎立的市場(chǎng)格局中，二手房市場(chǎng)得到快速發(fā)展，逐步成為市場(chǎng)主角。楊現(xiàn)領(lǐng)提供一組數(shù)據(jù)：2016年，北京二手房成交量為27萬(wàn)套，新房10萬(wàn)套，上海2016年二手房交易量為37萬(wàn)套，新房10萬(wàn)套。數(shù)據(jù)顯示：兩大一線城市二手房交易遠(yuǎn)大于新房，并且全國(guó)有10個(gè)城市的二手房交易量均已超過(guò)新房。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)分析，目前在一線城市，85%的需求是由二手房滿足，二線和大部分的強(qiáng)三線城市也正在快速進(jìn)入二手房時(shí)代。周期性調(diào)整將進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)發(fā)展步伐，這也將成為必然的趨勢(shì)。在闡明原因時(shí)，楊現(xiàn)領(lǐng)指出，一線城市的換房需求與改善性需求是剛需，二手房可選擇的空間大，恰恰能滿足這部分剛需。

　　發(fā)展租賃是長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)條件

　　在過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)顯著的結(jié)構(gòu)性變化，就是租賃迅速崛起。過(guò)去的半個(gè)月，廣州等城市相繼推出“購(gòu)租同權(quán)”政策，鄭州、揚(yáng)州等多城市明確提出“租房落戶”，政策又一次加碼釋放紅利。

　　在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，租賃是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剩下最大的紅利，也是長(zhǎng)效機(jī)制重要的基礎(chǔ)性條件。目前國(guó)內(nèi)城市租金收入比遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市：一線城市租金收入比不到30%，二線城市不足25%，三四線城市普遍在20%以下，倫敦、紐約和東京等國(guó)際大都市則為60%，這為長(zhǎng)效機(jī)制建立提供了一個(gè)基礎(chǔ)條件。

　　中國(guó)高房?jī)r(jià)使越來(lái)越多的人進(jìn)入租房市場(chǎng)，目前有租賃需求的群體70%為年輕人，他們通過(guò)合租或整租的形式滿足居住的需求，這在國(guó)際大都市情況也是一致的。一組客觀數(shù)據(jù)顯示，香港人均租房面積約10平米，東京人均租房面積20平米，北京、深圳、上海人均租房面積約17平方米。這些現(xiàn)實(shí)情況被當(dāng)今的年輕人尤其是生活在一線城市的年輕人普遍接受。因?yàn)樽赓U市場(chǎng)能夠?yàn)槟切┥星也荒苓M(jìn)入交易市場(chǎng)的年輕人提供體面且有尊嚴(yán)的生活環(huán)境。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃有前途，長(zhǎng)效機(jī)制就有前途，在租金收入比還比較低的情況下，不需要期待長(zhǎng)效機(jī)制的到來(lái)，因?yàn)樗呀?jīng)在路上。

　　圍繞“住”的產(chǎn)業(yè)鏈將迅速崛起

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)重大變化在于：市場(chǎng)出現(xiàn)去投機(jī)化表現(xiàn)，房屋回歸居住屬性。住有所居是第一步，而未來(lái)是讓廣大中國(guó)人民實(shí)現(xiàn)“住得好”，這意味著圍繞“住”的產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈的崛起。

　　“與‘住得好’相關(guān)的一切的產(chǎn)業(yè)，都有很大的機(jī)會(huì)，比如城市更新，‘老破小’改造，讓居住更體面的租賃以及核心城區(qū)、核心地段的高品質(zhì)商品房，都有很大的價(jià)值。”楊現(xiàn)領(lǐng)談到。

　　與此同時(shí)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為如今租賃運(yùn)營(yíng)商的核心挑戰(zhàn)在于房源不足，建立長(zhǎng)效機(jī)制解決“住”的問(wèn)題，還應(yīng)充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶頭作用，讓國(guó)有閑置資源進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)端的合作，盤活閑置，讓更多的人“有所住”且“住得好”。

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