伴隨著樓市進入深度調(diào)控，降杠桿措施對房企的影響也在逐步放大。

　　近日，融創(chuàng)收購萬達成了資本市場關(guān)注的大事件，一邊是斥資632億元收購萬達旗下文旅和酒店資產(chǎn)的融創(chuàng)中國在不斷增加杠桿，而另一邊則是出售資產(chǎn)方萬達的去杠桿之舉。

　　實際上，國內(nèi)房企一直處于高負債的運行軌道中，而隨著房地產(chǎn)調(diào)控和外部資金環(huán)境變化等一系列壓力接踵而來，一些大型房企正在著手優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)杠桿。

　　但是，當(dāng)前房企的融資環(huán)境也不容樂觀，信貸層面的收緊與融資成本的升高，正在讓處于去杠桿十字路口的房企們難以抉擇，如何保障接下來資金生命鏈的有效延續(xù)，或許將是接下來房企們需要思考的重要問題。

　　未雨綢繆去杠桿

　　上周財經(jīng)圈的一大熱點事件便是萬達將13個文旅項目和76個酒店項目以632億元的價格甩賣給了融創(chuàng)中國。對此，萬達董事長王健林表態(tài)稱，“此次交易完成后，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬達商業(yè)負債率將大幅下降?！?/p>

　　而實際上，近日降低財務(wù)杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的不僅是萬達，還有在香港上市的另一家大型房企恒大。恒大在7月3日公告稱，截至6月30日，集團已完成了全部永續(xù)債贖回工作，共計1129.4億元，實現(xiàn)對資本市場的承諾；此前，其大舉引進戰(zhàn)略投資者增資并還債。

　　業(yè)內(nèi)人士在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，對于萬達來說，文化地產(chǎn)項目資金規(guī)模大，所以這個時候確實需要有類似的管制做法出現(xiàn)。類似的管制也要求萬達積極開拓新的投資模式，而不是單純的資金密集型項目。

　　“去杠桿的重要原因在于，外面的資金面開始收緊了，這對很多房企來說自然需要考慮輕資產(chǎn)模式。新一輪擴張的節(jié)奏較快，但后續(xù)資金跟進不到位，所以這個時候會有類似的“減負”做法出現(xiàn)。從內(nèi)部來看，也和企業(yè)轉(zhuǎn)型的考慮有關(guān)。”他說。

　　與此同時，中國社科院金融研究所研究員尹中立指出，從大背景看，全球央行在縮表，都是在做一些去杠桿的工作。

　　尹中立在接受媒體采訪時就指出：“從去年四季度開始，按揭貸款、開發(fā)貸款都不同程度地受限，而按揭貸款是開發(fā)商資金回流的主要通道之一，兩股力量導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)商的現(xiàn)金流在去年四季度之后就變差了?！?/p>

　　“在這一壓力下，有的開發(fā)商可能判斷是短期的市場變化，但是看了半年多之后可能發(fā)現(xiàn)，這一變化不是短期，而是中長期的變化，因此就必須調(diào)整自己的負債結(jié)構(gòu)。尤其是一些中小型房企急于擴大規(guī)模，掌門人對地產(chǎn)形勢判斷過于樂觀，從去年就拼命地通過負債購地，未來就會有巨大的流動性風(fēng)險?！币辛⒄f。

　　去杠桿講究策略

　　在全球去杠桿的背景下，國內(nèi)房企的去杠桿已是迫在眉睫。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季末，申萬一級行業(yè)里的129家上市房企里，有101家上市房企的資產(chǎn)負債率超過50%，其中61家超過70%。

　　其中，魯商置業(yè)、珠江控股、\*ST金宇三家上市房企的負債率甚至超過90%，而綠地控股、嘉凱城等負債率也均為89%。

　　有消息指出，包括綠地在內(nèi)的幾家房企已從多舉措入手降負債，包括定增、資產(chǎn)證券化、降低整體融資成本、提升長債占比、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)等。其中，定增若能實施，將直接有利于降低負債率，目前監(jiān)管層對房企再融資還沒有最新松動表態(tài)，不過排隊已經(jīng)比較靠前；另外，公司在資產(chǎn)證券化方面做了不少工作。

　　對此，尹中立指出，去杠桿最有效的方法就是賣資產(chǎn)，比如萬達；其次是債務(wù)本身的置換，用低利率債務(wù)置換高利率債務(wù)、用長期債務(wù)置換短期債務(wù)等；第三種是引進新股東，補充資本金，比如樂視引進孫宏斌、恒大引進戰(zhàn)略投資者增資還債等。

　　“在公司中長期戰(zhàn)略不變的情況下，應(yīng)該是持續(xù)降低整體利率水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，這是一個循序漸進的過程，而不是僅憑一個動作就能決定的結(jié)果?！蹦撤康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時坦言。

　　“如果公司負債率短期內(nèi)有大的波動，不管是向上還是向下，都意味著改變了原來的發(fā)展節(jié)奏，大幅調(diào)整戰(zhàn)略，比如萬達直接賣資產(chǎn)。如果公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略沒發(fā)生變化，理論上短期內(nèi)也不可能出現(xiàn)負債率的大幅上漲或下跌，如果出現(xiàn)這種情況可能是不健康的。”上述內(nèi)部人士說。

　　該人士認為，房企去杠桿的難點在于若沒有品牌支撐，那么去杠桿的意義是不大的，或者說單純的低資金規(guī)模運行，其實還是會有很多風(fēng)險的。

　　資金鏈問題待解

　　“去杠桿的一個很重要的手段就是積極進行融資模式創(chuàng)新，甚至是需要讓其他企業(yè)主動承擔(dān)參股，這個時候房企自身的投資規(guī)模就會相對減小。”他說。

　　因此，如何維系資金鏈的穩(wěn)定成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿“十字路口”所面臨的重要問題。

　　然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境并不樂觀。

　　來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資僅1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達6735.94億。同比減少幅度達到了74%。2017年6月單月房企融資金額為401億，而2016年6月同期房企的融資金額為958.6億，月度同比跌幅為58%。

　　不僅如此，從資金價格看，2017年以來發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師分析認為，2017年半年房企發(fā)債難度加大，對房企來說將明顯提高資金價格。

　　“房企的資金壓力加大，整體看，海外融資難度越來越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。同比前期拿了較多土地的企業(yè)，因為已經(jīng)杠桿過高，這對后續(xù)開發(fā)來說，資金成本增加，將影響銷售預(yù)期?！痹摲治鰩熢诮邮堋吨袊a(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

　　與此同時，他認為，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

　　“疊加最近的全國多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控，人民幣貶值對房地產(chǎn)市場的利空將加大，在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。”該分析師坦言。

　　中原地產(chǎn)認為，美元走強之后，熱錢將流出中國市場，疊加內(nèi)地債券市場融資難，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。房企面臨“海內(nèi)海外融資收緊+銷售回款減少”等多重難題，如果2018年的市場繼續(xù)低迷，企業(yè)的盈利能力將受到很大影響，部分企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問題。。

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