上海樓市近日有兩大“供應(yīng)新政”，預(yù)示了我國大城市住房改革的新方向。

　　7月4日，上海（樓盤）發(fā)布兩則位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，特別之處在于，這兩地塊的用途都為“租賃住房”，是在全國首次推出100%自持的租賃住房用地。也就是說，土地70年使用期限內(nèi)，競得人須將全部物業(yè)自持并用于出租。去年底以來，盡管北京（樓盤）、佛山（樓盤）也出現(xiàn)過100%的自持地塊，但都是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下，房價和地價觸及高限后，轉(zhuǎn)入“競自持”后出現(xiàn)的100%自持地塊。

　　7月7日，重點(diǎn)在完善“購租并舉”的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）發(fā)布，明確提出“十三五”期間新增住房供應(yīng)170萬套，其中租賃住房70萬套，占總供應(yīng)的60%，商品住房和保障性住房分別為45萬套、55萬套。同時，以市場為主，盤活存量資源，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的租賃市場，緩解常住人口、青年群體和各類人才、創(chuàng)業(yè)人士的居住難題。

　　北京和深圳（樓盤）住房供應(yīng)也在發(fā)生同樣的變化。據(jù)4月發(fā)布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來5年北京新增供應(yīng)150萬套住房，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套。產(chǎn)權(quán)類住房中，自住型商品住房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）25萬套、改善型商品住房25萬套、中低價位和中小套型商品住房20萬套；5月發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃》提出，“十三五”期間深圳新增住房供應(yīng)65萬套，新建商品住房30萬套，保障性住房35萬套，保障性住房中，70%為公租房。

　　住房市場化近20年，京滬深等地方政府共發(fā)布實(shí)施了三項(xiàng)住房建設(shè)5年規(guī)劃，而租賃住房和保障性住房大規(guī)模增加，甚至超過商品住房，還是第一次?？梢姡瑹狳c(diǎn)城市住房供應(yīng)發(fā)生了根本變化，已從“重售輕租”、“重市場輕保障”的跛行式供應(yīng)體系，轉(zhuǎn)向了構(gòu)建“租售并舉”、“市場保障并行”的供應(yīng)新體系。

　　住房供應(yīng)體系發(fā)生如此大變化有兩個背景，管理層關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房新定位，以及“租售并舉”的住房改革新方向。管理層對住房的新定位，意在地產(chǎn)“去工具化”、去“投資屬性”、去“經(jīng)濟(jì)金融綁架”。“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化、人口向大城市流動、新市民“本地化”等趨勢，要求壯大租賃市場，夯實(shí)需求基礎(chǔ)。住房新定位和“租售并舉”，使房地產(chǎn)業(yè)和市場管理從“需求側(cè)”全面轉(zhuǎn)向了“供給側(cè)”。

　　目前，我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入下半場，在人口和資金吸附能力超強(qiáng)的熱點(diǎn)城市，由于開發(fā)邊界劃定、空間資源“緊約束”，樓市“需求側(cè)”抑制只有短期效果。同時，近年熱點(diǎn)城市房價上漲加速，高房價、高成本下，存量空間很難盤活，有限的城市土地必須更多供應(yīng)保障房和租賃住房。特別是“人才大戰(zhàn)”硝煙彌漫，憑借“低房價、低成本、優(yōu)良環(huán)境”的優(yōu)勢，準(zhǔn)一線城市、二線城市開始與京滬深穗“搶人才”。智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)顯示，今年大學(xué)畢業(yè)生在新一線城市的簽約率為33.1%，已接近一線城市33.5%的水平，二線城市簽約率也達(dá)19.0%。在此情形下，一線城市只有更多供應(yīng)保障性住房，增加可循環(huán)利用的租賃住房，才能留住人才。

　　自去年以來，上海的住宅用地出讓，“15%的物業(yè)自持”事實(shí)上已常態(tài)化了。半年多來，萬科、保利、金地、龍湖等房企在北京、上海、廣州（樓盤）、佛山、杭州（樓盤）等城市競得16宗自持地塊，自持比例在36%至100%。無論“十三五”規(guī)劃，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都特別強(qiáng)調(diào)培育和壯大租賃市場。5月底，住建部發(fā)布了我國第一部規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》，“購租并舉”的改革全面提速。

　　在“互聯(lián)網(wǎng)+”和產(chǎn)業(yè)升級的沖擊下，熱點(diǎn)城市商業(yè)辦公用房低效和空置現(xiàn)象越來越突出。因此，去年的國務(wù)院39號文，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，增加租賃住房的來源渠道。同時，對于土地用途為商業(yè)辦公、實(shí)際用途為居?。ㄍ顿Y客購買并出租）的“類住宅”，一些熱點(diǎn)城市近期也作出明確規(guī)范：要么還原為實(shí)體商業(yè)和辦公，要么像北京和上海一樣，順應(yīng)租賃需求。有的干脆取消了這類供應(yīng)低效的住宅產(chǎn)品，將稀缺的土地資源用來建設(shè)保障性住房或租賃住房。

　　此外，北京未來將更多利用集體土地建設(shè)成本更低的公租房，并規(guī)定三分之一分配給非戶籍無房的常住居民；深圳將更依賴城市更新、棚戶區(qū)改造建設(shè)保障性住房，主要是租賃型的人才住房，并擴(kuò)大貨幣租賃補(bǔ)貼發(fā)放的范疇。在此次上?！笆濉弊》拷ㄔO(shè)規(guī)劃中，二級舊里為主的房屋改造，更強(qiáng)調(diào)貨幣化安置，5000萬平方米舊住房修繕改造工程，以提高成套率和公共設(shè)施更新為目標(biāo)。這些安排都意味著，本著增加有效供應(yīng)的目標(biāo)，大城市正在抓緊盤活存量空間和住房資源。 

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