在流動(dòng)性收緊、調(diào)控深化、下行周期到來(lái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨冷，幾乎成為業(yè)界的共識(shí)。

　　近日，中銀國(guó)際、招商證券(600999,股吧)、東莞證券等機(jī)構(gòu)發(fā)布下半年房地產(chǎn)業(yè)投資策略報(bào)告，盡管對(duì)部分指標(biāo)的判斷有所分歧，但對(duì)“市場(chǎng)下行”整體判斷頗為一致。

　　上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著房貸按揭業(yè)務(wù)收縮，最終引發(fā)需求購(gòu)買(mǎi)力的大幅下降。與此同時(shí)，融資受限的現(xiàn)實(shí)，將使得房企的資金狀況進(jìn)一步承壓。

　　綜合多重因素判斷，今年全年，房地產(chǎn)投資、拿地、房企資金來(lái)源等指標(biāo)的增速都將出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模和房?jī)r(jià)甚至有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　美國(guó)加息的傳導(dǎo)效應(yīng)

　　對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性的松緊成為影響市場(chǎng)變化的重要因素。

　　今年年初，政府下調(diào)全年M2目標(biāo)增速1個(gè)百分點(diǎn)至12%，體現(xiàn)出“降杠桿、去泡沫”的基調(diào)；截至2017年5月，M2同比增速僅為9.6%，同比下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

　　另一方面，自2017年3月以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)接連發(fā)布多道監(jiān)管令，規(guī)范商業(yè)銀行表外理財(cái)和委外業(yè)務(wù)。表外融資規(guī)模的收縮，被認(rèn)為將進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)融資總量的回落。

　　但按照中銀國(guó)際的觀(guān)點(diǎn)，下半年的流動(dòng)性壓力更多來(lái)自外部市場(chǎng)：美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松的節(jié)奏逐步加快，分別于3月和6月兩次宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，年內(nèi)再度加息概率較大。由于美聯(lián)儲(chǔ)縮表預(yù)期加強(qiáng)，未來(lái)或進(jìn)一步引發(fā)國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量的收縮。

　　由于資金成本的全面上行，全市場(chǎng)一年期理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率為4.56%，國(guó)有銀行一年期同業(yè)存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商業(yè)房貸對(duì)標(biāo)的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率僅為4.9%。各來(lái)源資金成本加權(quán)平均后，銀行負(fù)債利率迅速上升，房貸業(yè)務(wù)的息差收益大幅下降。

　　中銀國(guó)際表示，預(yù)計(jì)未來(lái)負(fù)債端的壓力將倒逼銀行調(diào)整資產(chǎn)端的結(jié)構(gòu)，主動(dòng)收縮住房按揭業(yè)務(wù)，最終引發(fā)需求購(gòu)買(mǎi)力的大幅下降。

　　對(duì)此，東莞（樓盤(pán)）證券持有類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)指出，美國(guó)進(jìn)入加息周期帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，對(duì)于流動(dòng)性及資金成本敏感的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。這甚至是短期內(nèi)困擾行業(yè)的主要因素。

　　值得注意的是，監(jiān)管層在房地產(chǎn)調(diào)控中推出的限購(gòu)、限售等手段，以及信貸層面的加杠桿，已經(jīng)導(dǎo)致按揭貸款規(guī)模大幅收縮。

　　根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2017年5月，新增居民中長(zhǎng)期貸款0.43萬(wàn)億，占當(dāng)月新增人民幣貸款總量的39%，同比大幅下降18%。多數(shù)分析人士認(rèn)為，鑒于央行對(duì)于住房貸款占比目標(biāo)設(shè)定在30%，因此未來(lái)按揭貸款規(guī)模還將進(jìn)一步收縮。

　　年底房?jī)r(jià)或同比微跌

　　隨著信貸環(huán)境的收緊，未來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售也將不可避免地受到影響。中銀國(guó)際預(yù)計(jì)，今年全年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)6.1%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%。

　　而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-5月，上述兩個(gè)指標(biāo)的增速分別為18.6%和14.3%。其中，除東部地區(qū)增速低于均值外，中部、西部和東北地區(qū)均高于全國(guó)平均水平。

　　東莞證券的觀(guān)點(diǎn)較為悲觀(guān)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年全年整體銷(xiāo)售同比下降將是大概率事件，但仍將維持在9萬(wàn)億規(guī)模的歷史較高水平，相比去年全年11萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，并不會(huì)出現(xiàn)“斷崖式下降”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　招商證券也認(rèn)為，銷(xiāo)售指標(biāo)增速將在今年下半年轉(zhuǎn)為負(fù)值，但全年降幅為個(gè)位數(shù)。

　　除限購(gòu)限貸等政策壓力外，招商證券指出，當(dāng)前三四線(xiàn)市場(chǎng)的向好，乃屬于熱點(diǎn)擴(kuò)散效應(yīng)的尾部，很難持續(xù)。棚改的作用屬于托底，但難以改變整體趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著去年同期基數(shù)的不斷抬高，銷(xiāo)售增速下滑的幅度可能進(jìn)一步加快。

　　對(duì)于全年投資增速的預(yù)測(cè)，中銀國(guó)際認(rèn)為將維持在5.8%的水平，招商證券則將全年名義投資增速設(shè)定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

　　與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不同，投資數(shù)據(jù)的下滑幅度相對(duì)平緩。按照招商證券的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要由拿地和建安費(fèi)用構(gòu)成。一方面，地價(jià)上漲（拿地再次聚焦核心城市及溢價(jià)率仍處于相對(duì)高位）疊加土地購(gòu)置面積大幅回升推高拿地費(fèi)用；另一方面，固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)（尤其建安部分）上漲推升建安費(fèi)用。

　　該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，由于自籌資金和銷(xiāo)售回款的增速回落，今年全年，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源將維持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。而隨著資金鏈的持續(xù)收緊，到今年年底，70大中城市的房?jī)r(jià)（同比）可能出現(xiàn)微跌。

　　招商證券還重申了其“周期論”，認(rèn)為當(dāng)前正處于一輪小周期的末段，本輪周期始于2014年的“9·30新政”及隨后的連續(xù)降息，銷(xiāo)售量在去年4月達(dá)到高點(diǎn)。按照該機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，本輪銷(xiāo)售量的底部，將在2018年的一季度出現(xiàn)。由于預(yù)期經(jīng)濟(jì)基本面不會(huì)發(fā)生顯著變化，預(yù)計(jì)在本輪小周期調(diào)整結(jié)束后，將開(kāi)啟下一輪的行情。

　　更多關(guān)于：購(gòu)房知識(shí)、購(gòu)房技巧、樓盤(pán)信息、樓盤(pán)優(yōu)惠、樓盤(pán)綜合比較、購(gòu)房推薦、陪購(gòu)買(mǎi)房、砍價(jià)優(yōu)惠可以添加小編微信(hbshishoufw)；同時(shí)，荊州購(gòu)房扣扣號(hào)（2483632119），誠(chéng)邀急需購(gòu)房人士的加入！