隨著政策調(diào)控力度加大，市場(chǎng)行情下行，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房企的迫切需求。

　　6月7日，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)發(fā)布公告稱，擬開展物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化，并通過專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，擬發(fā)行的資產(chǎn)支持證券規(guī)模不超過5億元，主要用于公司補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

　　對(duì)此，泰禾集團(tuán)表示，作為公司正常的融資手段，以長(zhǎng)期收益的物業(yè)資產(chǎn)融資，有利于開拓融資渠道，提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，增強(qiáng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

　　在融資受阻、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)成為重要課題的背景下，各大房企積極推進(jìn)與金融機(jī)構(gòu)的合作，作為一種地產(chǎn)金融的創(chuàng)新模式，資產(chǎn)證券化逐漸成為房企眼中的香餑餑。

　　資產(chǎn)證券化融資漸成趨勢(shì)

　　何謂資產(chǎn)證券化？通俗來講，就是房企需要資金，請(qǐng)來信托/銀行/證券公司把自己的債權(quán)和股權(quán)進(jìn)行證券化，把穩(wěn)定的現(xiàn)金流變成了一張張欠條，發(fā)給投資人，日后賺錢了，就會(huì)還錢。

　　目前，與中國(guó)開發(fā)商相關(guān)性最高的資產(chǎn)證券化包括：商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)、住宅抵押擔(dān)保證券(RMBS)和資產(chǎn)擔(dān)保證券(ABS)，其特征是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放資產(chǎn)價(jià)值。此外，還有蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)空間的新型融資方式是REITs。與CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)的股權(quán)、而非債務(wù)實(shí)行證券化。

　　資產(chǎn)證券化給持有人帶來的好處顯而易見。通過證券化借款人可獲得利率較低的更大資金池，以更低的成本獲得更多的資金，降低母公司的資產(chǎn)負(fù)債率；此外，對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人無任何追索權(quán)；在維持基礎(chǔ)資產(chǎn)未來增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放價(jià)值。

　　對(duì)于投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)、住房按揭證券(RMBS)和資產(chǎn)證券化(ABS)等投資產(chǎn)品回報(bào)率高于企業(yè)債券，收益率高，其次，證券化產(chǎn)品類別豐富，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)各不相同，可滿足投資者全方位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)偏好。此外，可供證券化的資產(chǎn)也很多樣化，CMBS和RMBS資產(chǎn)池呈現(xiàn)出的物業(yè)位置、物業(yè)類型、租戶和借款人多樣化，也有助于投資者有效分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　盡管房企經(jīng)營(yíng)特別需要資產(chǎn)證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎(chǔ)資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、投資者信任度、政策環(huán)境和市場(chǎng)利率水平等多重因素的影響。仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，受制于投資者難理解、投資門檻高企，缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、公募資金指引以及交易所等二級(jí)市場(chǎng)，目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化尚處在發(fā)展階段，金融體系尚待成熟。

　　萬得數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已有471億元，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來，在相關(guān)法律法規(guī)不斷完善的趨勢(shì)下，資產(chǎn)證券化融資將完全變?yōu)槠髽I(yè)融資的重要工具。

　　誰能最先搭上這趟車？

　　自2014年“央四條”提出開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程明顯加快，此后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化逐漸破冰，龍頭房企金融運(yùn)作手段讓人眼花繚亂。

　　2015年7月，由世貿(mào)牽頭的“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所獲批，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的空白。時(shí)隔兩個(gè)月后，金科成為第二家試水的房企。

　　2016年8月，光大房地產(chǎn)投資咨詢公司通過與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司合作，在中國(guó)推出首款A(yù)BS產(chǎn)品。交易總額為16億元，其中13億元優(yōu)先級(jí)A類債券的利率為3.8%，3億元優(yōu)先級(jí)B類債券的利率為4.3%。

　　光大集團(tuán)的“房地產(chǎn)投資信托”產(chǎn)品官方名稱為“大融城房地產(chǎn)信托投資基金”，是基于觀音橋大融城現(xiàn)金流入或租金收入的一款資產(chǎn)證券。在光大房地產(chǎn)的管理下，觀音橋大融城出租率穩(wěn)定在97%，年租金收入估計(jì)達(dá)1.2億元。

　　伴隨著逐漸加快的資產(chǎn)證券化進(jìn)程，雅居樂物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托等均在試水。

　　戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、華東區(qū)主管顧悅?cè)珙A(yù)計(jì)，未來3-5年，將是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)育成熟的黃金時(shí)期。目前大部分國(guó)企手握大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一旦這些資產(chǎn)進(jìn)行證券化，將會(huì)是非常龐大的規(guī)模。

　　根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。

　　在房企融資渠道越來越狹窄的當(dāng)下，資產(chǎn)證券化有望成為房企劈開的一道新窗口。只是誰能盡快搭上這趟列車，對(duì)房企的轉(zhuǎn)向速度和資產(chǎn)價(jià)值是一大考驗(yàn)。

　　更多關(guān)于：購房知識(shí)、購房技巧、樓盤信息、樓盤優(yōu)惠、樓盤綜合比較、購房推薦、陪購買房、砍價(jià)優(yōu)惠可以添加小編微信(hbshishoufw)；同時(shí)，荊州購房扣扣號(hào)（2483632119），誠(chéng)邀急需購房人士的加入！