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荊州樓市11月市場月報分析:住宅成交832套

2019年01月25日 16:16     小編:zwq     荊房網(wǎng)     點擊:3220

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  本月住宅項目成交套數(shù)832套,面積9.06萬方,成交均價6588元/㎡;非住宅市場成交221套,面積1.9萬方;截至目前,預估新增入市項目總建面約578萬方;

 

  一、宏觀政策分析

 

   小結:北京將嚴懲違規(guī)轉租公租房、利率松動并不意味著樓市要回溫

 

  10月31日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢,部署當前經(jīng)濟工作。

 

  有研究人士發(fā)現(xiàn),從2017年底以來的歷次中央政治局會議都對房地產(chǎn)市場提出了調(diào)控要求:2017年12月的加快住房制度改革和長效機制建設2018年4月的推動信貸、股市、債市、匯市、樓市的健康發(fā)展,2018年7月的堅決遏制房價上漲。此次政治局會議未提樓市調(diào)控,是否意味著經(jīng)濟下行壓力加大背景下政策轉向?從多位分析人士得知,此次政治局會議未提樓市調(diào)控是因為房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn), -線城市房價回調(diào),二三線城市房地產(chǎn)市場降溫,相比于民企、股市、外資等問題來說,樓市調(diào)控不是當前最主要矛盾。未提樓市調(diào)控,并不意味著政策轉向,相反此次政治局會議提及“一些政策效應有待進一 步釋放” , 因此房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢。

 

  由湖南省住建廳、中國發(fā)展研究院、中建五局以及新華社新華每日電訊等單位聯(lián)合舉辦的第二屆中國中部城市運營高峰論壇日前在長沙召開。眾多專家在會上表示,城市運營將越來越向著高質(zhì)量方向發(fā)展,而作為城市運營的重要內(nèi)容,房地產(chǎn)市場那種簡單拿地、賣房的模式將難以為繼,房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步向城市運營商轉型。中國房地產(chǎn)市場也將進入漲跌互現(xiàn)的階段,但發(fā)展?jié)摿σ廊环浅>薮?。中國社會?jīng)濟調(diào)查研究中心原主任趙仲海表示,改革開放以來,我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。城市化率由197 8年的17.9%提升到了2017年年底的58.2% ,城市人口超過8億人,中國城市和城鎮(zhèn)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化。但同時,城市化的進程加快也帶來了一些問題。 比如城市化泡沫情況的放大、城市發(fā)展結構失衡加劇,以及城市之間、城鄉(xiāng)之間、城市內(nèi)部分化嚴重等。目前中國的城市建設能力、建設速度與城市的運營能力嚴重不匹配。

 

      據(jù)介紹, 2017年全國GDP過萬憶的城市有14個,而住房均價破萬的城市超過25個,房價遠遠跑贏GDP。中國發(fā)展研究院不動產(chǎn)金融研究中心主任黃建海表示,中國樓市未來一定會進入漲跌互現(xiàn)的時代。之前更多的是運用行政手段,以及單一開發(fā)的市場手段,未來將會更多地綜合運用金融、市場等方式來調(diào)控房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格過快地升高或降低,對于經(jīng)濟發(fā)展和百姓利益都是有害的。未來城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費需求將會實現(xiàn)配合發(fā)展,避免短時間的沖動炒作。這對于實現(xiàn)和保障老百姓資產(chǎn)價值最大化是非常有益的。


  二、月數(shù)據(jù)分析


  據(jù)中潤泰·地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年11月商品房住宅成交832套,成交面積9.06萬方,成交均價6588元/㎡。 



  2018年開始荊州樓市成交價格逐漸趨于平穩(wěn),主要原因是優(yōu)于在政府的調(diào)控和引導之下,周邊低價盤拉低了市場整體成交均價,但市場上各個項目實際成交價格在開盤后均呈有穩(wěn)定小幅度上漲;


  備注:由于房管局系統(tǒng)維護,新增預售暫無法錄入;



  本月的成交量下降,由于房管局系統(tǒng)維護,致本月備案數(shù)只有832套;


  除周邊相對較為偏遠項目,主城區(qū)實現(xiàn)整體6588//㎡均價(整體毛坯備案價);



  本月住宅部分成交占比以沙北片區(qū)為主,其中以荊州新天地為代表性項目;



  11月份成交套數(shù)前十的樓盤占據(jù)整體住宅銷售量的69% ; 其中毛坯產(chǎn)品去化程度遠高于精裝產(chǎn)品,市場依舊更青睞于毛坯項目。(黃色代表精裝項目)



  截止到2018年11月底,新增供應共計264萬方,其中住宅約225萬方,商業(yè)39萬方。


  本月土地市場監(jiān)控情況:


  

  三、供應成交情況一覽


  10月商品房住宅成交832,面積90624.52,成交均價6588元/㎡;

 

                       其中毛坯成交650套,面積68128.09㎡,成交均價6482元/㎡;


                       精裝成交182套,面積22496.43㎡,成交均價8708元/㎡(毛坯價格為6908㎡)


                   非住宅:成交221套,面積19133.04㎡,成交均價7878元/㎡;


              其中商業(yè)成交150套,面積12509.40㎡,成交均價9058元/㎡;


              寫字樓成交71套,面積6623.64㎡,成交均價5649元/㎡


  10月商品房庫存量23401套,面積256.48萬方;


    住宅:庫存10588套,面積121.99萬方;


         非住宅:成交12813,面積100.41萬方;


  四、市場動態(tài)一覽


  保利·堂悅 11月17日精工樣板間開放;


  恒隆四季城·金域天下11月17日盛大交房;


  荊州吾悅廣場11月24日荊州吾悅廣場營銷中心正式開放;


  、未來市場預判


  1、根據(jù)土地市場監(jiān)控數(shù)據(jù)分析,預估新增供應項目30個,其中純商業(yè)項目3個,其余均為商住一-體;


  2、整體預估新增項目可建面積約為578萬方。


  3、根據(jù)中潤泰成交數(shù)據(jù)分析,在現(xiàn)階段的去化速度下需要約27個月才能消化完畢,未來荊州市場將會面臨激烈的競爭環(huán)境和一定程度上的庫存壓力。


  、市場小結


  1、本月住宅項目成交套數(shù)832套,面積約9.06萬方。在政府持續(xù)調(diào)控之下,本月商品房成交量因房管局系統(tǒng)維護,11月份備案數(shù)據(jù)偏低;


  2、本月非住宅市場成交量環(huán)比上月有所下降,成交均價大幅上漲,主要原因是由于本月成交以荊北商業(yè)綜合體為主,各個片區(qū)內(nèi)均有優(yōu)質(zhì)商鋪成交,成交面積以小面積居多。


  3、目前荊州市場上商品房已取得預售的總庫存約264萬方,其中住宅約225萬方。按照目前的市場去化速度,住宅部分庫存去化周期僅12個月左右。(注:本數(shù)據(jù)不含新增和暫未入市項目)


 ?。ㄗⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源中潤泰?地產(chǎn),荊房網(wǎng)小編整合編輯)


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