很多人對于二手房都存在刻板印象，大家一聽二手房心里面徹底將它打上“舊”這個烙印。其實不然，現(xiàn)在越來越多的人偏向喜歡購買二手房，小區(qū)周邊配套成熟，樓盤本身的質(zhì)量也能很好的掌握。當然在買的過程中，大伙還需要“火眼金睛”去識別適合自己的理想樓盤，同時也需要了解有關二手房交易過程中的注意事項、繳稅內(nèi)容等相關信息?，F(xiàn)在小編將為大家詳細解讀在買二手房的交易過程及期間哪些是需要大家去注意的，需要繳納哪些稅等相關問題，現(xiàn)在一起來看看吧。
一、二手房交易流程
1、2016二手房交易過戶之買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、2016二手房交易過戶之簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、2016二手房交易過戶之辦理過戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、2016二手房交易過戶之立契
房地相關部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、2016二手房交易過戶之繳納稅費
稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
6、2016二手房交易過戶之辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證。
7、2015二手房交易過戶之銀行貸款
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、2016二手房交易過戶之打余款完成交易
買方領取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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二、二手房交易注意事項
1、2016二手房交易注意事項之房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、2016二手房交易注意事項之土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，有點不劃算。
3、2016二手房交易注意事項之房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的wei一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以zui好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
4、2016二手房交易注意事項之交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人看房產(chǎn)證，注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
5、2016二手房交易注意事項之福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、2015二手房交易注意事項之市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
7、2016二手房交易注意事項之物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
8、2016二手房交易注意事項之單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、2016二手房交易注意事項之中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
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三、2016二手房出讓需要繳納的稅費種類及比例
買二手房要交哪些稅：
1.契稅
?、賹€人購買家庭wei一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；
?、趯€人購買家庭二套改善性住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅；
2.營業(yè)稅
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
3.個人所得稅
按交易差額的20%征收（相當高的稅率），賣方繳納。滿五wei一的住宅免征，所謂滿五wei一是滿五年而且這個房子是賣方按家庭為單位的wei一住房，這兩個條件有一個不滿足得征收。
4.印花稅
買賣雙方按交易總額各交0.05%，普通住宅免征。
5.土地增值稅
賣方按交易總額1%繳納，普通住宅免征，非普通住宅滿2年免征。
以上稅種是大頭，其他的還有些城建稅、教育附加稅、地方附加稅等等因各地政策略有不同。
買二手房要交哪些費：
1.轉(zhuǎn)讓手續(xù)費
已購公房(房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟適用房、集資建房)，按房屋面積*2.5元/平方米征收；
普通住宅商品房，按房屋面積*6元/平方米征收；
別墅及非普通住宅，按房屋面積*8元/平方米征收。
2.土地收益金
房改房，按交易總額0.5%征收。
3.土地出讓金
已購公房，買方按1560*建筑面積*1%繳納；賣方按1560*建筑面積*6%繳納。
4.綜合地價款
經(jīng)濟適用房，賣方按交易總額的10%交納。
5.產(chǎn)權(quán)交易登記費
180元/本，普通住宅及配套車庫。
550元/本，非普通住宅及不配套車庫。
10元/本，共有權(quán)證。
還有一些什么交易評估費，中介費還沒算在內(nèi)。
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